宅建士 宅建業法 問83｜クーリングオフ②

クーリングオフが行使できなくなる場面は「①告知から8日が経過した場合」または「②宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全額を支払った場合」のいずれかです。アは引渡し・全額支払いの双方を満たした場合なので正しく正答です。イは「8日経過後でも引渡し未了なら可能」としているが、8日経過後はクーリングオフ不可（告知から8日が一方的期限）のため誤りです。

宅建業法37条の2第1項のクーリングオフ不可の場面を整理します。ア：「宅地建物の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合」→クーリングオフ不可（37条の2第1項2号）→正答。イ：告知から8日経過した後は、引渡し未了でもクーリングオフ不可（期間制限は絶対）→「8日経過後でも引渡し未了なら可能」は誤り（ただし告知がない場合は別論点）。ウ：事務所での申込みはクーリングオフ適用除外（37条の2第1項本文）→「事務所でも可能」は誤り。エ：クーリングオフの権利を事前に放棄させる特約は宅建業法37条の2に反し無効（強行規定）→「署名で権利放棄は有効」は誤り。

クーリングオフが不可になる2つの場面（37条の2第1項各号）を詳解します。①告知を受けた日から起算して8日を経過したとき（同項1号）：「告知」とは「クーリングオフできる旨・方法・期間等を記載した書面の交付」であり、口頭の告知では足りません（書面告知が要件）。告知書面が交付されない限り、8日間のカウントは始まらず、何日経過しても理論上はクーリングオフ可能（ただし引渡し・全額支払い後は不可）。②宅地建物の引渡しを受け、かつ代金全額を支払ったとき（同項2号）：「引渡し」と「全額支払い」の双方を満たした場合のみクーリングオフ不可。どちらか一方のみ（引渡し受けたが代金未払い、または全額支払ったが引渡し未了）では不可にならない点が重要。クーリングオフを事前に放棄させる特約（エ）は「買主に不利な特約」として宅建業法37条の2第4項により無効です（買主保護の強行規定）。現地案内所・モデルルームでの申込みについては、「そこに宅建士が置かれているか（専任の宅建士設置義務のある案内所か）」によってクーリングオフの可否が変わります。