宅建士 宅建業法 問85：8種制限

宅建業者が自ら売主の場合、手付の額は「代金の2割（20%）」を超えてはなりません（1割ではないのでアは誤り）。2割超の手付を受け取った場合、超過部分は無効となります（イが正しく正答）。なお、2割超の部分が無効となるだけで2割部分は有効です。宅建業者が買主の場合（エ）には手付額制限の適用なし（8種制限は売主が業者・買主が非業者の場合のみ）。

宅建業法39条の手付額制限を整理します。ア：手付の上限は「代金の2割」→「1割」は誤り。イ：代金の2割を超える手付は「超過部分のみ無効」（2割超の全部が無効ではなく、超過部分のみ）→正答（39条2項）。ウ：2割超の手付を受け取った行為自体が宅建業法違反（超過部分の返還だけでは義務違反の事実は消えない）→「返還すれば問題なし」は誤り。エ：8種制限は「宅建業者が自ら売主・買主が非業者」の場合に適用→宅建業者が買主として支払う手付に制限なし→正しい記述（エは正しいが、問いは「最も適切なもの」なのでイが明確に正答）。

手付額制限（宅建業法39条）の「2割」の意義：消費者保護の観点から手付が高額になりすぎると「手付を失うことへの心理的抑圧」によって買主が解除権を事実上行使できなくなることを防ぎます。手付の法的性質として「証約手付（契約成立の証拠）・解約手付（買主は放棄・売主は倍返しで解除可）・違約手付（債務不履行の場合の損害賠償充当）」がありますが、宅建業法では手付が「解約手付」とみなされます（宅建業法39条1項・「買主は手付を放棄することにより・売主は手付の2倍に相当する額を現実に提供することにより、その売買契約の解除ができる」）。「超過部分のみ無効」（イ）の具体例：代金4,000万円の物件で手付1,000万円（代金の25%）を設定した場合、超過部分200万円（25%-20%=5%分）が無効で800万円（代金の20%）が有効な上限となります（1,000万円全部が無効になるわけではない）。手付額制限違反の効果は「超過部分の無効（私法上）」と「宅建業法違反による監督処分（行政法上）」の双方です。