宅建士 宅建業法 問86：8種制限

8種制限（瑕疵担保責任の特約制限）は「宅建業者が自ら売主・買主が非業者」の場合にのみ適用されます。買主が宅建業者の場合は8種制限が適用されず、担保責任排除特約も有効です（エが正しく正答）。民法より短い期間の特約（「1年以内」等）は無効でウの主張（無効）は正しい内容ですが、設問で「正しいもの」を求めているためエが最も正確な正答です。

宅建業法40条の瑕疵担保責任特約制限を整理します。ア：担保責任を「一切負わない」特約は無効（40条違反→誤り）。イ：「2年以上」の特約は民法の規定（1年）より長期の保護を与えるため許容される→正しい記述。ウ：「1年以内」は民法の「知った時から1年以内・引渡しから10年以内（民法166条・564条）」より短縮する特約として無効→正しい内容だが8種制限（売主業者・買主非業者の場合のみ適用）という条件を確認する必要がある。エ：買主が宅建業者の場合、8種制限は適用されず担保責任排除特約は有効（宅建業法40条は「宅建業者の相手方等が宅建業者である場合を除く」→正答）。

宅建業法40条（瑕疵担保責任の特約制限）と令和2年民法改正（「瑕疵担保責任」→「契約不適合担保責任」）の関係は近年の重要論点です。民法改正後の「契約不適合担保責任」は旧来の「瑕疵担保責任」を包括・発展させたもので、買主の権利として「①追完請求（修補・代替物引渡し・不足分引渡し）、②代金減額請求、③損害賠償請求、④解除」が認められています（民法562条〜566条）。宅建業法40条は「宅建業者が自ら売主の場合、買主が非業者の場合に限り、担保責任について民法より買主に不利な特約は無効とし、最低でも「引渡しから2年以上」の責任期間を確保しなければならない」という規定です。「知った時から2年以上」の定めは有効（民法の「知った時から1年」より長い保護→許容）。「引渡しから2年以上」という絶対的下限が宅建業法上の保護規定です。買主が宅建業者の場合（エ）は8種制限の適用がなく、当事者間の合意で担保責任を完全に排除することや期間短縮することが可能です。これは業者同士の取引では「対等な専門家間の取引」として当事者自治を尊重する趣旨です。