宅建士 宅建業法 問86｜契約不適合責任の特約制限

40条1項は、宅建業者が自ら売主となる場合、民法566条が定める期間制限（買主が不適合を知った時から1年以内の通知）より買主に不利な特約を原則として禁止しています。ウが正答です。ただし例外として、引渡しの日から2年以上となる特約は許容されます（アはこの例外を無視しており誤り）。この制限は業者間取引には適用されません（イは誤り）。条文上の基準は「2年以上」であって「3年以上」ではありません（エは誤り）。

40条の条文を確認します。「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない」。ア：40条1項は「引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き」と定めており、この特約は例外として許容される→誤り。イ：78条2項により40条は宅建業者相互間の取引には適用されない→誤り。ウ：本文どおり、民法566条の期間制限より買主に不利な特約は原則無効→正答。エ：条文の基準は「二年以上」であって「三年以上」という基準は存在しない→誤り。

40条の構造は「原則禁止＋例外許容」という形をとっています。原則は、民法566条が定める「買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は…請求…及び契約の解除をすることができない」という期間制限より買主に不利となる特約の禁止です。この「より買主に不利」の典型例が、担保責任を一切負わない旨の特約（責任そのものの排除）や、期間をより短く区切る特約（例：引渡しから6か月以内に限る等）です。例外として認められるのは「目的物の引渡しの日から二年以上となる特約」に限られ、これは民法の「知った時から1年」という起算点・期間とは異なる「引渡しの日」を起算点とする期間を定めるものです。民法上の期間は「知った時から1年」であるため、買主が不適合になかなか気づかなければ期間はいつまでも進行しません。これに対し宅建業法40条が許容する「引渡しの日から2年以上」の特約は、引渡しという客観的な時点を起算点とすることで、いつまでも責任を追及されるリスクを一定期間で区切りたいという売主業者側の実務上のニーズに応えつつ、買主保護の観点から最低でも2年間は確保するというバランスをとった規定です。担保責任を「一切負わない」とする特約は、期間の長短を問わず民法566条の期間制限を実質的にゼロにするものであり、引渡しの日から2年以上とする例外の要件（責任自体は存続させた上で期間を区切る）を満たさないため、常に無効です。