宅建士 宅建業法 問87｜損害賠償額の予定の制限

損害賠償額の予定と違約金の合計は「代金額の2割」を超えてはなりません。超過部分のみが無効となります（全部無効ではありません）。アが正しく正答です。3割の損害賠償額予定（イ）は2割超のため超過分無効。8種制限は賃貸借には適用されません（エは誤り）。

宅建業法38条の損害賠償額予定制限を整理します。イ：代金の3割の損害賠償額予定→2割超の部分（1割分）は無効、2割部分は有効→「有効」は誤り（超過部分は無効）。ア：損害賠償額の予定と違約金の合計が2割超→超過部分のみ無効（38条2項）→正答。ウ：「特約全体が無効」は誤り（「超過部分のみ無効」が正しい）。エ：38条は宅建業者が「みずから売主となる宅地又は建物の売買契約」についての規定→賃貸借への適用なし→誤り。

宅建業法38条の「損害賠償額の予定等の制限」は、債務不履行による解除に伴う損害賠償額の予定・違約金について「これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない」（38条1項）・「代金の額の十分の二をこえる部分について、無効」（同2項）という規定構造です。「損害賠償額の予定と違約金の合計」で2割を判定するため（ア）、例えば「損害賠償額の予定を代金の15%、さらに別途違約金を代金の10%」と定めた場合、合計25%のうち20%を超える5%部分が無効となります。本規定と手付額制限（39条）の関係：受領した手付は、買主は放棄、売主業者は倍額を現実に提供して解除できる解約手付とされます（39条2項）が、損害賠償額の予定（38条）は債務不履行による解除に伴う賠償額の上限です。どちらも「代金の2割」が基準ですが、別の制度なので混同しないことが重要です。民法の「損害賠償の予定（民法420条）」は当事者の合意で自由に設定できますが、宅建業法上の特則（38条）により「自ら売主の宅建業者と非業者買主」の間では2割が上限となります。この上限は買主に有利な方向への変更（「1割」に設定等）は許容されます。