宅建士 宅建業法 問88｜割賦販売における所有権留保等の禁止

43条は、宅建業者が自ら売主として割賦販売を行う場合、原則として引渡しまでに登記等の売主の義務を履行しなければならないとし（基準は代金の10分の3）、引渡し後に代金の10分の3を超える支払を受けた後は担保目的で物件を譲り受けてはならないとしています。エが正答です。アの基準は10分の5ではなく10分の3（誤り）、イはただし書の例外を無視しており誤り、ウはこの規定が業者間取引には適用されないため誤りです。

43条1項・2項の条文を確認します。「宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで（…代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあつては、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けるまで）に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。ただし、買主が…抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない」（1項）。「宅地建物取引業者は…当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡し、かつ、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けた後は、担保の目的で当該宅地又は建物を譲り受けてはならない」（2項）。ア：基準は「十分の三」であって「十分の五」ではない→誤り。イ：1項ただし書により、担保の見込みがない場合は登記等の義務を負わない例外がある→誤り。ウ：78条2項により43条は宅建業者相互間の取引には適用されない→誤り。エ：2項どおり→正答。

43条は、割賦販売において売主業者が長期間にわたり所有権移転登記を留保し続けることで、買主が代金の大部分を支払っているにもかかわらず所有権が不安定な状態に置かれることを防ぐための規定です。1項は「引渡しまで（又は代金の10分の3超の支払を受けるまで）」に登記その他引渡し以外の売主の義務（所有権移転登記等）を履行する原則を定め、買主が既に所有権の登記を得た後の残代金債務について、買主側が担保（抵当権・先取特権の登記や保証人）を提供する見込みがない特殊な事情がある場合に限り、この履行義務を免除するただし書を置いています。2項は、いったん引渡しと10分の3超の支払という要件を満たした後は、売主業者が「担保の目的で」当該物件を譲り受けること（いわゆる所有権の再取得による事実上の担保化）自体を禁止しています。3項・4項は、代金に充てるための買主の借入れ（引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ2回以上に分割して返還するもの）に係る債務を業者が保証した場合について、受領した代金から未弁済の保証債務額を控除した額で10分の3を判定する形で、同様の規律を定めています。1項の「10分の3」という数値は、41条の手付金等保全措置が不要となる「代金の5%以下かつ1,000万円以下」という基準とは全く別の基準であり、8種制限の中でも複数の異なる割合基準（39条の10分の2、41条の5%、43条の10分の3、施行令3条の5の1,000万円）が並存するため、条文ごとに数値を正確に区別して覚える必要があります。