宅建士 宅建業法 問91｜手付金等保全措置の具体的計算

未完成物件の手付金等保全措置は、受領しようとする額（既に受領した額を含む）が代金の5%以下、かつ施行令で定める1,000万円以下であるときは不要とされます。代金4,000万円の場合、5%は200万円で1,000万円より小さいため、200万円が実際の判定基準になります。エの200万円は基準ちょうどで保全措置は不要となり正答です。アは合計250万円で基準の200万円を超えるため保全措置が必要（誤り）、イは39条とは別制度である保全措置の基準額（5%）を超えているため保全措置が必要（誤り）、ウは基準額が代金の5%と1,000万円のいずれか低い方で決まるため誤りです。

41条1項ただし書・施行令3条の5を確認します。「当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額（既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額）が代金の額の百分の五以下であり、かつ、…政令で定める額以下であるときは、この限りでない」（41条1項ただし書）。「法第四十一条第一項ただし書…の政令で定める額は、千万円とする」（施行令3条の5）。ア：150万円＋100万円＝250万円は代金4,000万円の5%（200万円）を超えるため、保全措置を講じずに250万円全額を受領することはできない→誤り。イ：39条（手付額の10分の2の制限）と41条（保全措置の要否の基準：5%かつ1,000万円）は別の制度で、39条の限度内かどうかは41条の判定に関係しない。900万円は代金の5%（200万円）を大きく超えており保全措置が必要→誤り。ウ：判定基準は「代金の5%」と「1,000万円」の両方を満たす必要があり、代金額が小さいほど5%基準の方が厳しくなる（一律1,000万円ではない）→誤り。エ：200万円は代金4,000万円の5%ちょうどであり「5%以下」の要件を満たし、かつ1,000万円以下でもあるため保全措置は不要→正答。

手付金等保全措置の要否を判定する基準は「代金の額の5%以下、かつ、政令で定める額（1,000万円）以下」という2つの条件をともに満たす場合にのみ保全措置が不要になるという「かつ」（AND条件）の構造になっています。代金が2億円を超えるような高額物件では、5%基準（1,000万円超）よりも政令の1,000万円という上限の方が先に効いてくるため「一律1,000万円」という理解が生まれやすいのですが、本問のように代金4,000万円程度の物件では5%（200万円）の方が1,000万円よりはるかに小さいため、実際に機能する基準は5%の方になります。つまり「保全措置が不要な上限額」は代金の額によって変動し、代金の5%と1,000万円のうち小さい方が実際の基準額となります。既に受領した額と新たに受領しようとする額を合算して判定する累積計算の考え方も重要で、最初の受領時点では基準以下であっても、追加で受領しようとした結果として累積額が基準を超える場合には、その追加受領の前に保全措置を講じなければなりません。なお、39条の手付額の制限（代金の10分の2＝20%以下）は、41条の保全措置の要否（5%基準）とは別の制度であり、「39条の範囲内だから保全措置も不要」という理解は誤りです。900万円の手付は39条の20%（800万円）を超えるため39条違反にもなりますが、それ以前に41条の5%基準（200万円）を大きく超えている時点で保全措置が必要という結論に変わりはありません。