宅建士 宅建業法 問92：8種制限

完成物件5,000万円の場合の保全措置不要限度：5,000万円×10%=500万円。800万円（ア）は500万円超なので保全措置が必要（正しい記述）。損害賠償額の予定2割（5,000万円×20%=1,000万円）は宅建業法38条の上限内なので有効（イは正しい記述）。本店での申込みはクーリングオフ不可（ウは正しい記述）。担保責任「1年」は宅建業法40条違反（2年以上が必要）→エが誤りで正答。

各選択肢を検証します。ア：完成物件5,000万円×10%=500万円・1,000万円以下→500万円が保全不要の上限。800万円>500万円→保全措置必要→正しい記述。イ：損害賠償額予定2割（1,000万円）→38条の上限以内→有効→正しい記述。ウ：宅建業者の本店での申込み→クーリングオフ適用除外→「クーリングオフを行使できない」→正しい記述。エ：担保責任「引渡しから1年間」→宅建業法40条（2年以上の義務）に違反→当該特約は無効。ただし「無効→民法の規定が適用される」→民法565条の「種類・品質の不適合について知った時から1年以内に通知」が適用される→エの記述は一部正しいが「民法の規定が適用される」部分が適切かどうか→設問中で「誤っているもの」なのでエが最も誤りを含む。→正答エ。

エの論点詳解：宅建業法40条は「引渡しから2年以上の担保責任期間」を義務付けていますが、1年特約が無効となった場合の効果は「特約の無効→2年の最低期間が適用される（宅建業法40条の趣旨から）」です。「民法の規定が適用される」（エ）という記述は「無効後の補充規定が民法か宅建業法か」という論点で、「特約が無効→宅建業法上の2年間の責任期間が適用される（宅建業法40条が補充される）」という理解が通説です。「民法の規定（知った時から1年以内通知・民法565条）」が適用されるという理解は誤りで、エが「誤っている記述」となります。担保責任特約の無効後の補充：宅建業法40条違反の特約は「超過部分のみ無効（2年以上の部分は有効・2年未満の部分のみ無効）」という一部無効構造です。1年特約の場合、1年〜2年の期間部分が無効→2年間の担保責任期間が法定されます。