宅建士 宅建業法 問93｜割賦販売の契約の解除等の制限

42条1項は、割賦販売で賦払金の支払義務が履行されない場合、30日以上の相当の期間を定めて書面で催告し、その期間内に履行されなければ契約を解除又は未到来の賦払金の請求ができると定めています。エが正答です。催告なしの直ちの解除はできません（アは誤り）。この規定に反する特約は無効です（イは誤り）。未到来の賦払金の請求にも催告の手続が必要です（ウは誤り）。

42条1項・2項の条文を確認します。「宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、三十日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができない」（1項）。「前項の規定に反する特約は、無効とする」（2項）。ア：催告を経ずに直ちに解除することはできない→誤り。イ：2項どおり買主に不利な特約は無効→誤り。ウ：未到来の賦払金の請求も1項の手続（30日以上の書面催告＋期間内不履行）を経なければできない→誤り。エ：1項どおり→正答。

42条1項が定める「30日以上の相当の期間」は、賦払金の支払遅滞が生じてからその期間が経過するのを待つという意味ではなく、催告の書面において「これから30日以上の期間を定めて支払を求める」という催告そのものの猶予期間を意味します。つまり、賦払金の支払いが1日でも遅れた時点で、宅建業者は書面で「30日以上の期間内に支払うように」と催告することができ、その催告期間が経過してもなお履行がない場合に初めて契約解除又は未到来の賦払金の一括請求（期限の利益の喪失に相当する効果）が可能になります。この規定の趣旨は、消費者である買主が一時的な資金繰りの都合で支払いが遅れた場合に、直ちに契約を解除されて既払金や物件を失うことを防ぐことにあります。42条2項により、この保護規定に反して買主に不利な特約（例：「催告なしに直ちに解除できる」「支払遅滞が生じた時点で残代金全額の即時支払を求めることができる」といった特約）はすべて無効とされます。43条（所有権留保等の禁止）とセットで理解すべき規定で、42条は「解除・期限の利益喪失の制限」、43条は「所有権移転登記の留保の制限」というように、割賦販売において買主の地位を保護する異なる側面の規制です。いずれも78条2項により宅建業者相互間の取引には適用されません。