宅建士 宅建業法 問94：8種制限

手付金が代金の2割を超える場合：2割を超える部分だけが無効となり、2割の範囲内は有効な手付金として効力を持ちます（一部無効）。これをウが正しく述べており正答です。クーリングオフは「告知をしていない間は期間が始まらない」ため、告知なし＝クーリングオフ権は残存します（イは誤り）。

各選択肢を検証します。ア：8種制限違反の特約→「無効部分のみ無効」であり、契約全体が無効となるわけではない（一部無効・部分無効）→「売買契約全体は有効」は正しいが「全ての特約が無効」は過広な表現。イ：クーリングオフ告知なしの場合→告知をしない限りクーリングオフの8日間は始まらない→Bはいつでもクーリングオフを行使できる→「行使できなくなる」は誤り。ウ：手付金2割超→宅建業法39条「2割を超える部分について効力を生じない（一部無効）」→2割部分は有効な手付金として存続→正答。エ：8種制限違反→監督処分の対象となるとともに、私法上の効果（特約無効・損害賠償等）も生じる→「私法上の効果に影響を与えない」は誤り。

8種制限違反の法的効果の重層構造：①私法上の効果（当事者間）：違反する特約は一部無効または全部無効（規定による）。例：手付39条「2割超部分は効力を生じない（一部無効）」、クーリングオフ37条の2「告知なしは期間不開始（クーリングオフ権存続）」、担保責任40条「2年未満特約は無効→2年が適用」。②行政上の効果：監督処分（指示・業務停止・免許取消）の対象（宅建業法65条・66条）。③刑事上の効果：宅建業法違反として罰則（6月以下の懲役または100万円以下の罰金等、宅建業法79条以下）。一部無効と全部無効の区別：手付金2割超は「超過部分のみ一部無効」、クーリングオフ排除特約は「当該特約全体が無効」。一部無効の法的構造：民法90条（公序良俗違反）や宅建業法の片面的強行規定の性質から、「買主に不利な部分のみを切り捨て、有効な範囲での効力は維持する」という一部無効法理が適用されます。これにより買主保護と取引安定のバランスが図られています。