宅建士 宅建業法 問94｜広告の開始時期の制限

工事完了前の建物は、建築確認などの処分があった後でなければ、売買・貸借を問わず広告ができません（33条）。一方、契約の締結や媒介を禁じる36条は「売買又は交換」だけが対象で、貸借は含まれません。そのため、貸借の広告はできないが、貸借の契約の媒介は36条では禁止されていない、というアが正答です。確認の申請だけでは広告できず（イ誤り）、36条は業者間の取引にも適用され（ウ誤り）、売買の媒介・代理も禁止されます（エ誤り）。

33条は、工事の完了前は、都市計画法29条1項・2項の許可、建築基準法6条1項の確認その他政令で定める許可等の処分が「あつた後でなければ」、その宅地・建物の「売買その他の業務に関する広告をしてはならない」と定めます。36条は、同じ処分があった後でなければ、「自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない」と定めます。ア：広告は「売買その他の業務」なので貸借の広告も33条で禁止される。これに対し36条の対象は売買・交換だけで貸借を含まないので、貸借の媒介は36条では禁止されていない→正答。イ：条文は処分が「あつた後」を求めており、申請しただけでは足りない→誤り。ウ：78条2項が業者間取引で適用しないとするのは33条の2と37条の2から43条までで、36条は含まれない→誤り。エ：36条は代理による契約締結と売買・交換の媒介も明示している→誤り。

33条（広告の開始時期の制限）と36条（契約締結等の時期の制限）は、どちらも「宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前」に、「当該工事に関し必要とされる」許可等の処分があるまで業者の行為を止める規定で、要件の前半はほぼ同じ文言です。対象となる処分は、条文に挙がる都市計画法29条1項・2項の許可と建築基準法6条1項の確認のほか、施行令2条の5が列挙する処分（都市計画法の53条1項の許可、建築基準法の各種許可・認定など）です。違いは後半の「何を止めるか」にあります。33条は「売買その他の業務に関する広告」なので、売買・交換・貸借のいずれの広告も、自ら当事者となる場合・代理・媒介のいずれの立場の広告も対象です。これに対し36条は、自ら当事者として又は当事者を代理して「売買若しくは交換の契約を締結」すること、及び「売買若しくは交換の媒介」をすることに限られ、貸借は条文に出てきません。したがって、建築確認前の賃貸マンションについて、入居者募集の広告は33条で禁止されますが、貸借の契約の締結や媒介は36条の対象外です。本問のアはこの差をそのまま問うものです。次に、業者間の取引との関係です。78条2項が宅地建物取引業者相互間の取引に適用しないとするのは33条の2と37条の2から43条まで（いわゆる8種制限など）であり、33条・36条はどちらも列挙されていません。相手方が宅建業者でも、処分前の広告や売買契約の締結はできません（ウは誤り）。監督処分の面では、65条2項2号の業務停止事由の列挙には36条が含まれていますが、33条は含まれていません。33条違反は、65条1項の「この法律の規定…に違反した場合」として指示処分の対象になります。条文の列挙に何が入り何が入らないかを、広告と契約で分けて整理しておきましょう。