宅建士 宅建業法 問95｜手付解除の効果

手付による解除は、相手方がまだ契約の履行に着手していない間だけできます。買主は手付を放棄すれば、売主は手付の倍額を払えば、それぞれ契約をやめられます（エが正答）。相手方がすでに動き出していたら、この方法では解除できません。また手付解除では、解除された側は損害賠償を請求できません。

宅建業法39条2項は「その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない」として、買主の手付放棄・売主の倍額提供による解除を、相手方が履行に着手するまでに限定します。ア：Aから見て相手方はBであり、Bが履行に着手した後はAは手付解除できないため誤り。イ：Bから見て相手方はAであり、Aが履行に着手した後はBは手付解除できないため誤り。ウ：民法557条2項は、545条4項（解除は損害賠償の請求を妨げない）を手付解除には適用しないと定めており、手付による解除では損害賠償を請求できないため誤り。エ：条文どおりで正答。

手付解除の要件は「相手方が契約の履行に着手するまで」であり、解除しようとする当事者自身が履行に着手しているかどうかは要件になっていません（民法557条1項ただし書・宅建業法39条2項）。したがって、AB間の手付解除の可否は、常に「相手方（解除を主張される側ではなく、解除を主張する側から見た相手方）が履行に着手したか」で判断します。本問のア・イはこの「誰から見た相手方か」を取り違えた典型的な誤りの型です。さらに民法557条2項は、通常の債務不履行解除で認められる545条4項の損害賠償請求（解除は損害賠償の請求を妨げない）の適用を、手付による解除については除外しています。これは、手付による解除が相手方の債務不履行を理由とするものではなく、契約当事者が任意に離脱できる権利として設計されているためで、放棄された手付・支払われた倍額自体が実質的な清算の役割を果たすという理解に基づきます。宅建業法39条3項は、この39条2項の規定に反する特約で買主に不利なものを無効とする片面的強行規定であり、たとえばBに不利な形で解除の要件を厳しくする特約は無効となります。