宅建士 宅建業法 問95：8種制限

損害賠償額の予定と違約金の合計は代金の2割が上限です（イは「3割を超える部分について無効」としていますが、正しくは「2割を超える部分が無効」）。イが誤りで正答です。ア：未完成物件3,000万円×5%=150万円→150万円以下なら保全措置不要→ギリギリ不要で正しい記述。ウ：案内所での告知から8日経過→クーリングオフ不可→正しい記述。エ：正当な理由なく工事中断→履行義務違反→損害賠償請求可→正しい記述。

各選択肢を検証します。ア：未完成物件の保全措置不要上限：代金の5%以下かつ1,000万円以下→3,000万円×5%=150万円→150万円（ちょうど5%）は「5%以下」に該当→保全措置不要→正しい記述。イ：損害賠償額予定・違約金の合計上限→宅建業法38条「代金の2割を超える合意はその超える部分について無効」→「3割を超える部分」は誤り→正答（誤りの記述）。ウ：案内所（宅建業者の設置場所）で申込み→クーリングオフ適用場所（適用対象の場所）→書面告知から8日経過→クーリングオフ行使不可→正しい記述。エ：売主の工事中断→債務不履行（履行拒絶）→Bは損害賠償請求可→正しい記述（手付倍返し義務とは別の損害賠償）。

イの論点詳解（損害賠償額予定・違約金合計の上限）：宅建業法38条1項「損害賠償額の予定または違約金を定めるときは、それらの合計額が代金の10分の2（20%）を超えることとなる特約は、10分の2を超える部分について無効とする」。「3割」ではなく「2割」が上限。なお、損害賠償額の予定と違約金は「合計額」で判定します（個別に2割以内でも合計で2割超えは違反）。アの境界値の論点：「5%以下」の判断→150万円は3,000万円の正確に5%（=150万円）→「以下」に含まれる→保全措置不要。もし「手付金150万円に加えて中間金1万円を受け取る場合」は合計151万円→5%超→保全措置必要（累積額で判定）。エの損害賠償と手付金の関係：売主が履行を怠った場合の買主の権利は①手付倍返し（解除の場合・40条）②損害賠償（不履行の場合）の選択または両方可能です。損害賠償額の予定（38条）の上限は売主側の損害賠償（買主が解除した場合等）に適用されますが、売主側の債務不履行に対する買主からの損害賠償請求は別途規律されます。