宅建士 税その他 問12｜不動産取得税の贈与・交換による取得

不動産取得税は「有償・無償を問わず」取得に課税されます。贈与は無償ですが課税されます（ア誤り）。交換の場合も差金がゼロでも取得課税されます（イ正答）。相続時精算課税を使った贈与でも、贈与によって取得した時点で不動産取得税が課されます（エ誤り）。

不動産取得税は「不動産の取得」に課税されるものであり（地方税法73条の2）、取得が有償か無償かを問いません（ア誤り）。交換による取得も不動産の「取得」に当たり、非課税取得（地方税法73条の7）にも列挙されていないため、差金の有無にかかわらず課税対象となります（イ正答）。信託財産の取得については、委託者のみが元本の受益者である信託で受託者から受益者に信託財産を移す場合、受益者が委託者本人のほか、委託者から相続をした者や、委託者が合併で消滅した場合の合併後の法人であるときも非課税とされています（地方税法73条の7第4号イ・ロ・ハ）。委託者と受益者が同一の場合以外にも非課税の場合があるため、ウの「常に課税」は誤りです。相続時精算課税制度は贈与時に特別控除・一律税率で贈与税を計算し、相続時に精算する贈与税・相続税上の制度であり、不動産取得税とは別の税目です。相続時精算課税を利用した贈与であっても、贈与時の不動産取得税は免除されません（エ誤り）。

交換による不動産取得が課税対象となる根拠は、「取得」の概念が経済価値の移転を問わず「所有権の取得」を意味するからです。所得税では不動産の交換特例（所得税法58条）があり、一定要件を満たす同種不動産の交換は課税繰り延べが認められますが、不動産取得税にはこうした交換特例は存在せず、交換による取得は課税対象です。相続時精算課税制度（相続税法21条の9以下）は、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与に際し、累計2,500万円まで贈与税が非課税（超過分は20%。2024年1月1日以後の贈与はこれとは別に毎年110万円の基礎控除：租税特別措置法70条の3の2）となり、相続発生時に相続財産に加算して精算する制度です。この制度は贈与税・相続税上の特例であり、不動産取得税の課税関係には影響しません。信託に関しては、地方税法73条の7に非課税取得が列挙されており、①委託者から受託者に信託財産を移す場合（3号）②委託者のみが元本の受益者である信託で、受託者から委託者本人・委託者から相続をした者等に信託財産を移す場合（4号）③受託者の変更による新受託者の取得（5号）などが形式的取得として非課税扱いされますが、これらに当たらない受益者への移転は課税対象です。宅建試験では贈与・交換・相続時精算課税における課税・非課税の区別が重要です。