宅建士 税その他 問26｜登録免許税の課税標準

所有権の移転・保存登記の課税標準は「固定資産税評価額」です（イ正答・ア誤り：売買価格ではない・エ誤り：取得価格でもない）。抵当権設定登記だけが「債権額（融資額）」が課税標準です（ウ誤り：「固定資産税評価額」と記載しており誤り）。

登録免許税の課税標準は登記の種類によって異なります（登録免許税法10条）。①所有権の移転登記・保存登記・地上権や賃借権の設定登記等：不動産の価額（当分の間は固定資産課税台帳の登録価格＝固定資産税評価額を基礎とする：登録免許税法10条1項・附則7条）（イ正答・ア誤り：売買価格ではない・エ誤り：取得価格ではない）。②抵当権の設定登記・根抵当権の設定登記：債権金額（極度金額）（ウ誤り：固定資産税評価額ではなく債権額が正しい）。③地役権の設定登記は価額ではなく承役地の不動産の個数（1個につき1,500円）です（別表第一1(4)）。なお、固定資産税評価額が登録されていない建物（新築で未評価）の場合は、法務局に備えられた「建物認定価格表」による認定価格が課税標準となります。抵当権設定登記の課税標準が「債権額」であることは実務上重要で、同じ不動産でも融資額が異なれば税額が変わります。

登録免許税の課税標準を「固定資産税評価額」とする設計には合理的根拠があります。固定資産税評価額は市町村が定期的に評価した公的価格であり、売買価格や実勢価格のように取引ごとに変動しないため、税額の予測可能性・安定性が確保されます。また、固定資産税評価額は「公示地価の70%水準」とされているため、実勢価格よりも低い課税標準となり納税者の負担も抑えられています。抵当権設定登記の課税標準を「債権額」とする根拠は、抵当権が「担保する債権の額」を本質とするためです。根抵当権の場合は「極度額」が課税標準となります。実務上の注意点として、新築建物は固定資産課税台帳に価格が登録されていないため、法務局が定める「新築建物課税標準価格認定基準表」から算出した金額（登記官の認定価額）が課税標準となります。この単価表は都道府県別・構造別（木造・鉄筋コンクリート造等）に設定されており、実際の建設費用とは異なる場合があります。宅建試験では「所有権系は評価額・抵当権は債権額」という対比を確実に押さえることが重要です。