宅建士 税その他 問30｜登録免許税・地役権設定登記の課税標準は定額

所有権移転の仮登記は本登記の税率の2分の1です（ア正しい）。賃借権の設定登記は不動産の価額の1,000分の10です（ウ正しい）。相続による移転登記は1,000分の4で、売買による移転登記の1,000分の20より低い税率です（イ正しい）。地役権の設定登記は、承役地の価額に税率を掛けるのではなく、承役地の不動産の個数1個につき1,500円という定額課税であるため、エは誤りです。なお、土地の売買による所有権移転登記は、租税特別措置法72条で令和11年3月31日まで1,000分の15に軽減されていますが、本問は別表第一の本則の税率で判断します。

登録免許税法別表第一によると、所有権の移転の仮登記は、相続・法人の合併や共有物の分割によるものが1,000分の2（本登記は1,000分の4）、売買などその他の原因によるものが1,000分の10（本登記は1,000分の20）で、いずれも本登記の税率の2分の1です（別表第一1号(十二)ロ・ア正しい）。賃借権の設定登記は不動産の価額を課税標準とし、税率は1,000分の10です（同号(三)エ・ウ正しい）。相続（または法人の合併）による所有権移転登記は1,000分の4であり、売買を含む「その他の原因による移転」の1,000分の20より低い税率が設定されています（同号(二)・イ正しい）。土地の売買による所有権移転登記には租税特別措置法72条の軽減（令和11年3月31日まで1,000分の15）がありますが、設問はこれを考慮しないとしています。これに対し、地役権の設定登記は地上権・賃借権の設定登記と異なり、承役地（地役権の負担を受ける側の土地）の価額に税率を乗じる定率課税ではなく、承役地の不動産の個数1個につき1,500円という定額課税です（同号(四)）。エは「承役地の不動産の価額を課税標準として1,000分の2の税率」としており、課税標準・税率の構造そのものが誤りです（エ誤り＝正答）。

登録免許税法別表第一1号に定める主な税率・課税標準を整理すると、所有権保存登記1,000分の4、相続・合併による所有権移転登記1,000分の4、共有物の分割による所有権移転登記1,000分の4、売買・贈与などその他の原因による所有権移転登記1,000分の20、地上権・永小作権・賃借権の設定登記1,000分の10（いずれも不動産の価額が課税標準）、抵当権の設定登記1,000分の4（債権金額が課税標準）、所有権移転の仮登記は本登記税率の2分の1（1,000分の2または1,000分の10）、登記の抹消は不動産1個につき1,000円（同一の申請書で20個を超えるときは1件2万円）です。物権の設定登記のうち、地役権の設定登記は、価額ではなく「承役地の不動産の個数」を課税標準とする定額課税（1個につき1,500円）とされている点が本問の核心です。賃借権の設定登記（1,000分の10）は、債権である賃借権でも地上権と同じ欄に置かれ、不動産の価額を課税標準とする定率課税である点で地役権とは構造が異なります。定率課税の計算の前提も押さえておきます。課税標準たる「不動産の価額」は、当分の間、固定資産課税台帳に登録された価格を基礎として政令で定める価額とされ（登録免許税法附則7条）、課税標準の金額が1,000円に満たないときは1,000円とし（15条）、税率を適用して計算した金額が1,000円に満たないときは税額を1,000円とします（19条）。地役権の設定登記のような定額課税では、承役地が3個なら1,500円×3＝4,500円というように、個数に定額を掛けて税額が決まります。また、実際の取引では土地の売買による所有権移転登記に租税特別措置法72条の軽減税率（令和11年3月31日まで1,000分の15）が適用されるため、本則（別表第一）と特例のどちらを問われているかを設問の条件で確認することが大切です。