宅建士 税その他 問34：所得税（譲渡所得）

居住用財産の買換え特例は課税を「免除」するのではなく「繰り延べる」特例です（イ正答・ア誤り）。将来その買換え資産を売却したときに課税されます。所有期間は10年超が要件です（ウ誤り：5年超では不足）。買換え資産の取得価格には上限があります（エ誤り）。

居住用財産の買換え特例（租税特別措置法36条の2）の主要要件：①所有期間10年超（1月1日現在）（ウ誤り：5年超ではなく10年超）。②居住期間が10年以上。③売却価格が1億円以下（エ誤り：上限なしではなく1億円以下）。④買換え資産は床面積50㎡以上・土地は500㎡以下の居住用住宅。特例の性格は「課税の繰り延べ」（イ正答）であり「免除」ではありません（ア誤り）。売却価格が買換え価格を下回る差額部分については、課税対象となります（全額繰り延べは買換え価格≧売却価格の場合のみ）。

居住用財産の買換え特例の仕組みを数値で確認します。旧住宅の売却価格6,000万円（取得費2,000万円）・新住宅の取得価格7,000万円の場合（買換え価格が売却価格を上回る）：譲渡益＝4,000万円が全額繰り延べ→課税なし。新住宅を将来7,500万円で売却した場合の取得費＝7,000万円-4,000万円（繰り延べ分）＝3,000万円として計算。つまり繰り延べた利益が将来の売却時に顕在化します。売却価格が買換え価格を上回る場合（例：売却8,000万円・買換え7,000万円）：差額1,000万円分は当年に課税対象→残り3,000万円分が繰り延べ。売却価格1億円超要件（エ誤り）：2023年改正前は2億円超が対象外でしたが、現行ルールでは1億円超の売却は特例対象外です。この特例は3,000万円控除・軽減税率との重複適用は不可（いずれか一つを選択）。また「住宅ローン控除」との重複も不可です。宅建試験では「買換え特例＝繰り延べ（免除ではない）・10年超・1億円以下」の3点が重要です。