宅建士 税その他 問34｜居住用財産の買換え特例

居住用財産の買換え特例は課税を「免除」するのではなく「繰り延べる」特例です（イ正答・ア誤り）。将来その買換え資産を売却したときに課税されます。所有期間は10年超が要件です（ウ誤り：5年超では不足）。買換え資産の取得価格には上限があります（エ誤り）。

居住用財産の買換え特例（租税特別措置法36条の2）の主要要件：①所有期間10年超（1月1日現在）（ウ誤り：5年超ではなく10年超）。②居住期間が10年以上。③売却価格が1億円以下（エ誤り：上限なしではなく1億円以下）。④買換え資産は床面積50㎡以上・土地は500㎡以下の居住用住宅。⑤令和9年12月31日までの譲渡（租税特別措置法36条の2第1項）。特例の性格は「課税の繰り延べ」（イ正答）であり「免除」ではありません（ア誤り）。売却価格が買換え価格を上回る場合は、その差額に対応する部分が譲渡年に課税されます（全額繰り延べは買換え価格≧売却価格の場合のみ）。

居住用財産の買換え特例の仕組みを数値で確認します。旧住宅の売却価格6,000万円（取得費2,000万円）・新住宅の取得価格7,000万円の場合（買換え価格が売却価格を上回る）：譲渡益＝4,000万円が全額繰り延べ→課税なし。新住宅を将来7,500万円で売却した場合の取得費＝7,000万円-4,000万円（繰り延べ分）＝3,000万円として計算。つまり繰り延べた利益が将来の売却時に顕在化します。売却価格が買換え価格を上回る場合（例：売却8,000万円・買換え7,000万円・取得費2,000万円）：差額1,000万円に相当する部分だけが譲渡があったものとして当年に課税され（取得費等はその割合に応じて按分して差し引く）、残りは繰り延べられます。譲渡対価の上限（エ誤り）：譲渡対価が1億円を超える場合は特例の対象外です（租税特別措置法36条の2第1項）。この特例は3,000万円控除・軽減税率との重複適用は不可（いずれか一つを選択）。また、この特例を受けると新居について「住宅ローン控除」は受けられません（租税特別措置法41条の要件）。宅建試験では「買換え特例＝繰り延べ（免除ではない）・10年超・1億円以下」の3点が重要です。