宅建士 税その他 問35｜譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算：売却価格-(取得費+譲渡費用)。取得費には仲介手数料も含まれます（ア誤り）。取得費不明の場合などに使える概算取得費は「売却価格×5%」であり、10%ではありません（イ誤り）。長期税率は所得税15%+住民税5%＝20%（ウ誤り：「20%+5%＝25%」は誤り）。売却のための取壊し費用も譲渡費用に含まれます（エ正答）。

譲渡所得の計算式：収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額。取得費には購入代金・不動産取得税・仲介手数料・登録免許税・印紙税・測量費等が含まれます（ア誤り：「仲介手数料は含まれない」は誤り）。建物は減価償却後の残存価値が取得費となります。概算取得費は売却価格の5%で（租税特別措置法31条の4第1項。本則は昭和27年12月31日以前から所有する土地建物が対象で、それ以後の取得分も実務上この5%の概算によることが認められています）、「10%」とするイは誤りです。長期譲渡所得の基本税率は所得税15%・住民税5%の合計20%（ウ誤り：「所得税20%+住民税5%＝25%」は誤り）。譲渡費用には仲介手数料・印紙代・測量費のほか、売却のために建物を取り壊した費用も含まれます（エ正答）。

譲渡費用の範囲（所得税法33条3項）は「資産の譲渡のために要した費用」であり、以下が含まれます：①仲介手数料・媒介報酬。②印紙代（売買契約書に貼付）。③測量費・土地調査費（売却のために実施した場合）。④建物取壊し費用（売却のために更地にした場合）。⑤建物移転費用。⑥違約金（すでに売買契約をしていた資産を、より有利な条件で他に譲渡するためにその契約を解除して支払ったもの）等。取得費の詳細：建物の取得費は「実際の取得価格－経過年数に応じた減価の額」で計算します。居住用（非業務用）の建物は、事業用の耐用年数の1.5倍の年数（木造住宅なら22年×1.5＝33年）に対応する償却率で減価を計算するため、古い建物ほど取得費が低下します。5%概算取得費制度は昭和27年12月31日以前に取得した土地・建物に特に有用ですが、それ以降の取得でも適用可能です（取得費が5%を下回れば）。実務上、昭和40〜50年代に取得した不動産の売却では取得費の証明書類（売買契約書等）が紛失しているケースが多く、5%概算取得費が頻繁に使用されます。概算取得費5%の場合、譲渡所得＝売却価格×95%（取得費の税負担が最大化）となるため、証明できる取得費がある場合は必ず実際の取得費を使うべきです。