宅建士 税その他 問35：所得税（譲渡所得）

譲渡所得の計算：売却価格-(取得費+譲渡費用)。取得費には仲介手数料も含まれます（ア誤り）。取得費不明は「売却価格×5%」が概算取得費として使えます（イ正しい内容）。長期税率は所得税15%+住民税5%＝20%（ウ誤り：「20%+5%＝25%」は誤り）。売却のための取壊し費用も譲渡費用に含まれます（エ正答）。

譲渡所得の計算式：収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額。取得費には購入代金・不動産取得税・仲介手数料・登録免許税・印紙税・測量費等が含まれます（ア誤り：「仲介手数料は含まれない」は誤り）。建物は減価償却後の残存価値が取得費となります。概算取得費（売却価格の5%）は「取得費が不明な場合または実際取得費が売却価格の5%を下回る場合」に選択できます（イは正しい内容）。長期譲渡所得の基本税率は所得税15%・住民税5%の合計20%（ウ誤り：「所得税20%+住民税5%＝25%」は誤り）。譲渡費用には仲介手数料・印紙代・測量費のほか、売却のために建物を取り壊した費用も含まれます（エ正答）。

譲渡費用の範囲（所得税法33条3項）は「資産の譲渡のために要した費用」であり、以下が含まれます：①仲介手数料・媒介報酬。②印紙代（売買契約書に貼付）。③測量費・土地調査費（売却のために実施した場合）。④建物取壊し費用（売却のために更地にした場合）。⑤建物移転費用。⑥違約金（買換えのために違約した場合）等。取得費の詳細：建物の取得費は「実際の取得価格-耐用年数に応じた減価償却費相当額」で計算します。木造建物（耐用年数22年・償却率0.046）の場合、年間取得費の4.6%が減価するため、古い建物は取得費が大幅に低下します。5%概算取得費制度は昭和27年12月31日以前に取得した土地・建物に特に有用ですが、それ以降の取得でも適用可能です（取得費が5%を下回れば）。実務上、昭和40〜50年代に取得した不動産の売却では取得費の証明書類（売買契約書等）が紛失しているケースが多く、5%概算取得費が頻繁に使用されます。概算取得費5%の場合、譲渡所得＝売却価格×95%（取得費の税負担が最大化）となるため、証明できる取得費がある場合は必ず実際の取得費を使うべきです。