宅建士 税その他 問38：所得税（譲渡所得）
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-11）
居住用財産の譲渡損失に係る損益通算・繰越控除の特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア不動産の譲渡損失は、他の所得（給与所得・事業所得等）と損益通算することが常に認められている。
- イ居住用財産（所有期間5年超）の譲渡損失は、住宅ローン残高が売却価格を上回る場合等に、一定要件のもとで他の所得との損益通算・翌年以後3年間の繰越控除が認められる。正答
- ウ損益通算の特例の適用を受けるためには、買換え先住宅を取得する必要はなく、単純に売却するだけでよい。
- エ不動産の譲渡損失と給与所得の損益通算は、年収制限がなく誰でも適用できる。
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不動産の譲渡損失は原則として他の所得と通算できません（ア誤り）。ただし居住用財産で特定要件を満たせば特例適用があります（イ正答）。損益通算の特例には買換え先住宅の取得要件がある場合とない場合の2パターンがあります（ウは状況による）。損益通算の特例には合計所得金額3,000万円以下の要件があります（エ誤り）。
不動産の譲渡損失は、原則として他の所得との損益通算は認められません（ア誤り）。ただし居住用財産の譲渡損失については2つの特例があります：①特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除（租税特別措置法41条の5の2）：所有期間5年超の居住用財産を売却し、住宅ローン残高が売却価格を上回る場合（オーバーローン）に他の所得との損益通算・翌3年間の繰越控除が認められます（イ正答）。②買換えの場合の損益通算・繰越控除（租税特別措置法41条の5）：一定要件を満たす新居を取得した場合に適用。ウ（買換え先不要）は一方の特例では正しいが限定的。損益通算の特例には合計所得金額3,000万円以下という所得制限があります（エ誤り）。
居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除特例の詳細比較：①特定居住用財産譲渡損失（41条の5の2）：要件は所有期間5年超・住宅ローン残高>売却価格（オーバーローン）・売却後に新居取得は不要。損失は他の所得と通算可・翌3年繰越控除可。②特定居住用財産の買換え時の損失（41条の5）：要件は所有期間5年超・年内または翌年中に床面積50㎡以上の新居取得・10年以上の住宅ローン借入。いずれも合計所得金額3,000万円以下の年のみ適用可（超過年は通算・繰越不可）。これらの特例は「住み替えで損が出た場合の救済措置」として設計されています。バブル崩壊後の地価下落局面で多くの世帯がオーバーローン問題を抱えたことが立法の背景にあります。宅建試験では「不動産の譲渡損は原則通算不可・居住用のみ特例あり・所有期間5年超・合計所得3,000万円以下」というフレームが出題されます。
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：出典：不動産適正取引推進機構（RETIO）公表の出題範囲（宅地建物取引士試験）を参照した合格ナビ独自作成 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-11）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトはRETIOと一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 宅地建物取引業法・改正民法・借地借家法・建築基準法・都市計画法・盛土規制法（R5）・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。