宅建士 税その他 問48｜地価公示と基準地標準価格の違い

地価公示は土地鑑定委員会・1月1日基準、都道府県地価調査は都道府県知事・7月1日基準です（ア正答）。基準日が同じではありません（イ誤り）。都道府県地価調査も不動産鑑定評価の基準として利用されます（ウ誤り）。同一地点に設定される「共通地点」があります（エ誤り）。

地価の公的評価制度には2系統あります。①地価公示（地価公示法）：実施者＝土地鑑定委員会（地価公示法2条1項）、基準日＝毎年1月1日（同法施行規則2条）、公示時期＝例年3月下旬（ア正答の前半）、評価者＝不動産鑑定士2名以上。②都道府県地価調査（国土利用計画法施行令9条）：実施者＝都道府県知事、基準日＝毎年7月1日（国土利用計画法施行規則14条）（ア正答の後半）、公表時期＝例年9月下旬、評価者＝不動産鑑定士1名以上。イの「両者とも1月1日基準」は誤りです。ウの「都道府県地価調査は不動産鑑定評価基準に使えない」は誤りです（両者とも不動産鑑定評価基準上の規準として使用可）。エ（同一地点禁止）：一部の地点は地価公示の標準地と都道府県地価調査の基準地が同一地点に設定される「共通地点」として活用され、年2回（1月1日・7月1日）の価格変動が把握できるよう設計されています（エ誤り）。

地価公示と都道府県地価調査の相互補完関係：地価公示（1月1日）と都道府県地価調査（7月1日）を組み合わせることで、半期ごとの地価動向が把握できます。共通地点（両方の評価が行われる地点）は地価変動の連続モニタリングに活用されます。都道府県地価調査の根拠は国土利用計画法施行令9条で、都道府県知事が基準地について毎年1回、1人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めて標準価格を判定します。不動産鑑定評価基準（総論第8章）：鑑定評価においては公示価格（1月1日基準）・都道府県地価調査の標準価格（7月1日基準）・収益価格・取引事例価格等を総合的に考慮することが求められます。宅建試験では「地価公示1月1日・土地鑑定委員会 vs 都道府県地価調査7月1日・都道府県知事」の対比が特に重要です。

地価公示法の条文上のポイントも確認しておきます。地価公示の対象となる公示区域は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域で、国土利用計画法の規制区域は除かれます（地価公示法2条1項）。土地鑑定委員会は、標準地について毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、基準日における単位面積当たりの正常な価格を判定し公示します（同項）。ここでいう「正常な価格」とは、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格で、農地・採草放牧地・森林の取引は除かれ、建物その他の定着物や使用収益を制限する権利がある場合は、それらが存しないものとして算定します（同条2項）。公示価格の効力として、都市及びその周辺の地域等で土地の取引を行う者は、類似する利用価値を有すると認められる標準地の公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならず（1条の2）、不動産鑑定士が公示区域内の土地について鑑定評価を行い、正常な価格を求めるときは、公示価格を規準としなければなりません（8条）。「取引の指標」は努力義務、「規準」は鑑定評価などの場面での義務という区別がよく問われます。