宅建士 税その他 問49：不動産鑑定評価

不動産鑑定評価の3手法は「原価法・取引事例比較法・収益還元法」です（ア正答）。3手法の平均値を採用するわけではなく、複数手法の結果を比較検討して評価額を決定します（イ誤り）。収益還元法は収益物件だけでなく、理論上は全ての不動産に適用可能です（エ誤り）。

不動産鑑定評価基準（国土交通省）に規定される3手法：①原価法（コスト・アプローチ）：対象不動産を再調達するために必要なコストを求め、減価修正を行う。②取引事例比較法（マーケット・アプローチ）：類似不動産の取引事例を収集・選択し、比較・修正して価格を導く。③収益還元法（インカム・アプローチ）：対象不動産が生み出す収益を基に現在価値を算定（ア正答）。3手法の結果を「平均」するのではなく（イ誤り）、各手法の試算価格・比準価格・収益価格を基に、対象不動産の性質・評価目的・手法の信頼性等を総合的に判断して最終評価額（鑑定評価額）を決定します（調整・検証プロセス）（ウ誤り：取引事例比較法のみは不十分）。収益還元法は収益性が期待される不動産に有効ですが、居住用住宅でも家賃収入等を想定した収益価値の算定は可能です（エ誤り）。

不動産鑑定評価基準（国土交通省告示・最終改正2014年）は不動産鑑定の理論体系を規定しており、3手法の役割分担を以下のように整理しています。①原価法：新規性・費用性が重要な不動産（新築建物・特殊不動産）に有効。「積算価格」を求める。②取引事例比較法：市場取引が活発な不動産（住宅・商業地等）に有効。「比準価格」を求める。③収益還元法：収益性が重要な不動産（賃貸ビル・商業施設）に有効。「収益価格」を求める。「直接還元法」（年間純収益÷還元利回り）と「DCF法」（複数年の純収益を現在価値に割引）の2種類があります。DCF法（Discounted Cash Flow法）は複数年の収益予測とターミナルバリュー（最終年度の残存価値）を考慮するため、より精緻な評価が可能ですが予測の不確実性も高まります。鑑定評価額は3手法の試算結果を「関連付け」・「調整」することで決定します（単純平均ではなく重み付け判断）。宅建試験では「原価法・取引事例比較法・収益還元法の3手法の名称と概要」が頻出です。