宅建士 税その他 問50：不動産鑑定評価

原価法は「再調達原価を求め、減価修正（経年劣化等による価値の目減りを控除）した積算価格を算定する方法」です（イ正答）。「諸経費を加算」するのではなく「減価修正を控除」します（ア誤り）。土地にも適用できます（ウ誤り：土地の造成費用等で適用可能）。再調達原価には設計費・監理費等の間接費も含まれます（エ誤り）。

原価法（不動産鑑定評価基準総論第7章）：対象不動産の「再調達原価」を求め、これに対して価格時点における「減価修正（発生した減価額の控除）」を行って積算価格を求める方法です（イ正答）。アの「諸経費を加算」という記述は誤りで、「再調達原価から減価を控除」が正しいプロセスです。土地への適用（ウ誤り）：土地については「造成宅地の再調達原価」の算定として造成費（造成工事費・設計費・各種公課等）に基づく原価法が適用可能です。再調達原価の構成（エ誤り）：建物の再調達原価は直接工事費（労務費・材料費）・間接工事費（設計費・監理費・諸経費等）・付帯費用（開発行為費用等）の合計として求められます。

原価法の減価修正の内容（不動産鑑定評価基準）：減価要因は①物理的減価（経年劣化・損傷・維持管理状態）、②機能的減価（旧式化・陳腐化・過大設計等）、③経済的減価（周辺地域の環境悪化・需要減少等）の3種類に分類されます。減価修正の方法：①耐用年数に基づく方法（法定耐用年数等を用いた比例配分）。②観察減価法（物件の実態観察により個別に判定）。③両者の併用（実務ではこれが一般的）。土地への原価法適用の例：更地の造成費用＝取得した農地・山林の購入代金＋造成工事費（切土・盛土・擁壁等）＋設計費・監理費＋開発許可費用等。これに企業者利潤相当額を加算して再調達原価を算定します。建物の法定耐用年数（税法上）は木造22年・軽量鉄骨19年・重量鉄骨34年・鉄筋コンクリート造47年ですが、鑑定評価における耐用年数は物件の状況・維持管理等を勘案した「経済的耐用年数」を基本とするため、法定耐用年数と異なる場合があります。宅建試験では「再調達原価から減価修正→積算価格」というシンプルな概念の把握で十分です。