宅建士 税その他 問51：不動産鑑定評価

取引事例比較法は「事情補正と時点修正」を行って比準価格を求めます（イ正答）。近隣地域内だけでなく「類似地域」の事例も収集できます（ア誤り）。売急ぎ等の特殊事情事例は「事情補正で正常化」するか排除します（ウ誤り）。時点修正により現在時点の価格に換算できます（エ誤り）。

取引事例比較法（不動産鑑定評価基準）のプロセス：①取引事例の収集（近隣地域・類似地域等）（ア誤り：類似地域等も対象）。②事例の選択（正常取引・特殊事情のある事例は補正または排除）（ウ誤り：特殊事情事例をそのまま活用は誤り）。③事情補正：特殊な取引事情が価格に影響している場合に正常化する修正（例：売急ぎによる低価格を市場価格水準に修正）（イ正しい）。④時点修正：取引時点と価格時点（鑑定評価基準日）の地価変動率を反映して現在価値に修正（イ正しい）。⑤地域格差修正：事例地域と対象地域の地域的・個別的格差の修正。⑥比準価格の算定（イ正答）。エ（過去事例のため現在不使用）：時点修正で現在価格に換算するため問題ありません（エ誤り）。

取引事例比較法の各補正・修正の詳細：①事情補正は「取引事例価格（特殊事情あり）→正常価格」への修正。売急ぎ（低価格）→+修正、買進み（高価格）→-修正。補正率は市場分析に基づき判断。②時点修正は「取引時点の価格→価格時点（評価日）の価格」への修正。地価変動率（地価公示・都道府県地価調査・成約事例分析等）を用いて算出。③地域格差修正は「事例地域と対象地域の格差」の修正。地域要因（交通の利便性・環境・行政条件等）の格差を数値化。④個別格差修正は「事例地の個別条件と対象地の個別条件の格差」の修正。土地の形状・面積・接道状況・日照等の個別要因の差を修正。比準価格の算定式（概略）：比準価格＝取引事例価格×事情補正×時点修正×地域格差×個別格差。この複合的な修正が適切でない（例：特殊事情を見逃す）と評価の信頼性が失われます。宅建試験では「事情補正・時点修正の意義」と「正常取引事例の選択」が重要論点です。