宅建士 税その他 問51｜取引事例比較法と事情補正・時点修正

取引事例比較法は「事情補正と時点修正」を行って比準価格を求めます（エ正答）。近隣地域内だけでなく「類似地域」の事例も収集できます（ア誤り）。売急ぎ等の特殊事情事例は「事情補正で正常化」するか排除します（ウ誤り）。時点修正により現在時点の価格に換算できます（イ誤り）。

取引事例比較法（不動産鑑定評価基準）のプロセス：①取引事例の収集・選択（原則として近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産の事例から選択）（ア誤り：類似地域等も対象）。②事例の選択（正常取引・特殊事情のある事例は補正または排除）（ウ誤り：特殊事情事例をそのまま活用は誤り）。③事情補正：特殊な取引事情が価格に影響している場合に正常化する修正（例：売急ぎによる低価格を市場価格水準に修正）（エ正しい）。④時点修正：取引時点と価格時点（鑑定評価基準日）の地価変動率を反映して現在価値に修正（エ正しい）。⑤地域格差修正：事例地域と対象地域の地域的・個別的格差の修正。⑥比準価格の算定（エ正答）。イ（過去事例のため現在不使用）：時点修正で現在価格に換算するため問題ありません（イ誤り）。

取引事例比較法の各補正・修正の詳細：①事情補正は「取引事例価格（特殊事情あり）→正常価格」への修正。売急ぎ（低価格）→+修正、買進み（高価格）→-修正。補正率は市場分析に基づき判断。②時点修正は「取引時点の価格→価格時点（評価日）の価格」への修正。地価変動率（地価公示・都道府県地価調査・成約事例分析等）を用いて算出。③地域格差修正は「事例地域と対象地域の格差」の修正。地域要因（交通の利便性・環境・行政条件等）の格差を数値化。④個別格差修正は「事例地の個別条件と対象地の個別条件の格差」の修正。土地の形状・面積・接道状況・日照等の個別要因の差を修正。比準価格の算定式（概略）：比準価格＝取引事例価格×事情補正×時点修正×地域格差×個別格差。この複合的な修正が適切でない（例：特殊事情を見逃す）と評価の信頼性が失われます。宅建試験では「事情補正・時点修正の意義」と「正常取引事例の選択」が重要論点です。