宅建士 税その他 問52：不動産鑑定評価
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-11）
収益還元法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア収益還元法の「直接還元法」とは、1年間の純収益を還元利回りで除して収益価格を求める方法である。正答
- イ収益還元法のDCF法は、複数年の純収益を一定の割引率で割り引いた現在価値の合計のみを収益価格とする。
- ウ収益還元法は、オフィスビルや商業施設等の収益性を重視する不動産にのみ適用される特殊な手法であり、住宅には一切適用されない。
- エ直接還元法の収益価格＝純収益×還元利回りで求められる。
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直接還元法の収益価格は「純収益÷還元利回り」で求めます（ア正答・エ誤り：「純収益×還元利回り」は乗算で誤り）。DCF法は複数年の収益の現在価値＋保有期間終了時の転売価値（ターミナルバリュー）を合算します（イ誤り）。収益還元法は住宅にも理論的に適用可能です（ウ誤り）。
収益還元法の2手法（不動産鑑定評価基準）：①直接還元法：「対象不動産の一期間の純収益」を「還元利回り」で除して収益価格を求めます。式：収益価格＝純収益÷還元利回り（ア正答）。エの「純収益×還元利回り」は乗算であり誤りです（除算が正しい）。②DCF法（Discounted Cash Flow法）：保有期間中の各年の純収益（キャッシュフロー）と保有期間終了時の転売価格（ターミナルバリュー）をそれぞれ割引率で現在価値に割り引き、これらの合計を収益価格とします（イ誤り：ターミナルバリューを含む）。収益還元法は住宅でも適用できます（ウ誤り）。
直接還元法と DCF法の使い分け：①直接還元法は「安定的な収益が見込まれる物件」（フルリース済みオフィスビル等）に適しています。単純な計算式（純収益÷還元利回り）で収益価格が求まります。②DCF法は「収益が変動する物件」（リースアップ途中の物件・大規模修繕予定物件・定期借地権付き物件等）に適しています。各年の収益変動を精密に反映できますが、収益予測と割引率の設定に主観が入りやすいという難点もあります。還元利回り（キャップレート）の決定：「純収益/不動産価格」の比率であり、市場取引事例から求める方法・金融資産利回りを基にリスクプレミアムを加算する方法等があります。日本の主要都市のオフィスビルの還元利回りは3〜5%程度が目安です（市場動向・金利水準によって変動）。純収益（NOI：Net Operating Income）＝潜在総収益（満室時家賃収入）-空室損失-運営費（管理費・維持修繕費・固都税・保険料等）。宅建試験では「直接還元法：純収益÷還元利回り」の計算式と「DCF法：複数年収益+転売価値の現在価値合計」の概念を正確に記憶することが重要です。
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：出典：不動産適正取引推進機構（RETIO）公表の出題範囲（宅地建物取引士試験）を参照した合格ナビ独自作成 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-11）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトはRETIOと一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 宅地建物取引業法・改正民法・借地借家法・建築基準法・都市計画法・盛土規制法（R5）・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。