宅建士 税その他 問53：不動産鑑定評価
（令和8年度（2026年度）試験対応・数値確認日 2026-06-11）
不動産鑑定評価書の作成に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア鑑定評価書は不動産鑑定士が作成するが、鑑定評価を行うのは不動産鑑定士でなくても一定の研修を修了すれば可能である。
- イ鑑定評価書の鑑定評価額は、必ず「市場価値（正常価格）」で表示しなければならず、特定の状況下での限定価格や特殊価格の記載は認められない。
- ウ不動産の鑑定評価は不動産鑑定士の業務独占であり、不動産鑑定士以外の者が「鑑定評価書」を作成することは不動産鑑定士法により禁止されている。正答
- エ不動産鑑定士による鑑定評価書がなければ、担保設定のための不動産評価を金融機関が行うことはできない。
AI解説（初心者・標準・上級）
理解度に合わせて3レベルの解説を無料で読めます。根拠条文・国土交通省ガイドライン・RETIO通達も明記。
不動産鑑定評価は不動産鑑定士の業務独占です（ウ正答）。不動産鑑定士以外が鑑定評価書を作成・提供することは不動産鑑定士法違反です。金融機関は内部評価を行って担保評価できます（エ誤り）。鑑定評価額は市場価値だけでなく限定価格・特殊価格も認められます（イ誤り）。
不動産鑑定士法（旧：不動産の鑑定評価に関する法律）により、不動産鑑定評価は不動産鑑定士（試験合格・実務修習修了・登録）が行う業務独占とされています（ウ正答）。「不動産の鑑定評価」を業として行う行為は不動産鑑定士の独占業務であり、無資格者が鑑定評価書を作成・交付することは禁止されます（ア誤り）。鑑定評価額の種類（不動産鑑定評価基準総論第5章）：①正常価格（市場価値：最も一般的）。②限定価格（隣地の一体的利用等特定条件下の価格）。③特殊価格（神社仏閣等の市場性を有しない不動産）。④特定価格（民事再生法等の法定基準による価格）。イの「正常価格のみ」は誤りです。エについては金融機関が自社内で不動産の担保評価を行う（内部評価）ことは認められており（エ誤り）、義務的に鑑定評価書が必要なのは公共用地買収・会社更生手続き等の特定場面です。
不動産鑑定士制度の概要：資格取得は「不動産鑑定士試験（短答式・論文式）合格→実務修習（1〜2年）→修了考査合格→登録」というルートです。不動産鑑定業者は都道府県知事の登録（不動産鑑定士法22条）が必要です。鑑定評価書の必要的記載事項（不動産鑑定評価基準）：①鑑定評価の依頼目的と条件。②対象不動産の表示（所在・地番・種類等）。③価格の種類（正常価格・限定価格等）。④価格時点（鑑定評価の基準日）。⑤鑑定評価額。⑥3手法の試算値と調整の過程。⑦鑑定評価を行った不動産鑑定士の署名・押印。鑑定評価書の利用場面：公共用地の買収（地価公示法・土地収用法）・民間取引の価格指標・金融機関の高額融資（任意）・訴訟（不動産評価の証拠）・相続税申告（一部）・会社更生・民事再生（法定要件）等。宅建試験では「不動産鑑定士の業務独占・鑑定評価書の必要性」が頻出です。
本問は合格ナビが作成したオリジナル問題です（本試験問題の転載ではありません）。 根拠・出典：出典：不動産適正取引推進機構（RETIO）公表の出題範囲（宅地建物取引士試験）を参照した合格ナビ独自作成 各根拠条文は「e-Gov法令検索」（https://elaws.e-gov.go.jp/）で原文を確認できます。令和8年度（2026年度）試験基準日時点で施行されている法令の数値を反映（数値確認日 2026-06-11）。
本問・解説は試験対策のための学習コンテンツです。法令・通達・ガイドラインは改正されることがあるため、最新の内容は一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）・国土交通省の公式情報をご確認ください。本サイトはRETIOと一切関係ありません。
執筆・監修：Zawa Lab（合格ナビ運営者情報） ／ 宅地建物取引業法・改正民法・借地借家法・建築基準法・都市計画法・盛土規制法（R5）・国土交通省ガイドラインの出題範囲分析に基づきオリジナル問題と段差性のあるAI解説を作成しています。