宅建士 税その他 問54｜不動産鑑定評価の価格の種類

正常価格は市場で通常成立する合理的な価格です（ア正答）。市場性のない不動産（神社・仏閣等）は「特殊価格」です（イ誤り：これは「特殊価格」の定義）。隣地買収等で特別に高くなる価格は「限定価格」です（ウ誤り：これは「限定価格」の説明）。民事再生等は「特定価格」を使います（エ誤り）。

不動産鑑定評価基準の価格の種類（総論第5章）：①正常価格：市場が機能する条件下で成立する合理的な価格（ア正答）。②限定価格：隣接不動産の併合を目的とする売買、借地権者が底地の併合を目的とする売買など、市場が相対的に限定される場合の価格（例：隣地を一体的に取得する場合、その隣地には「増分価値」が生じ通常の市場価格より高くなる）（ウ誤り：ウの記述は限定価格の説明）。③特殊価格：市場性を有しない不動産の評価価格（神社・仏閣・文化財・社会公共用不動産等）（イ誤り：イの記述は特殊価格の説明）。④特定価格：民事再生法・会社更生法等の法的基準が定める特定の条件下での価格（エ誤り：限定価格ではなく特定価格）。

価格の種類の使い分けを実例で整理します。正常価格：一般の土地・建物の売買における評価額、地価公示の標準地価格。限定価格の適用例：①隣接地の取得：隣人による購入では合筆等による増分価値が生じるため限定価格が成立。②借地権者が底地の併合を目的として購入する場合：完全所有権の回復により増分価値が発生。特殊価格の適用例：神社・仏閣・公会堂・学校・刑務所等の公共性が強く市場取引が想定されない不動産。特定価格の適用例：民事再生法・会社更生法による処分価値評価（清算・売却を前提とした時間的制約のある評価）。これら4種類の価格は「誰が」「どんな目的で」不動産を取得・評価するかによって異なる概念です。宅建試験では「限定価格（隣地・借地）・特殊価格（神社仏閣）・特定価格（法的手続き）」の使い分けが出題されます。FP・税理士試験の上位レベルでは「DCF法による特定価格の算定」が求められます。