宅建士 税その他 問56｜地価公示法における「正常な価格」の定義

地価公示法にいう「正常な価格」は、実際に建物が建っていたり権利の制限があったりしても、それらが存在しないものとして、自由な取引で通常成立すると認められる価格として判定されます。イはこの内容と一致するので正答です。アは「現況のまま」としており誤り、ウ・エは特定の買主の高値や投機的な取引の価格を前提としており、「通常成立すると認められる価格」という定義と合わないので誤りです（地価公示法2条2項）。

地価公示法2条2項は、正常な価格を「土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引……において通常成立すると認められる価格（当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格）」と定めています。イはこのかっこ書きどおりであり正答です（イ正答）。アは、建物その他の定着物が存する現況のままを前提とするとしており、条文の「存しないものとして」判定するという規定と逆であるため誤りです。ウは特定の資力を有する買主による最高価格としていますが、正常な価格は自由な取引で「通常成立すると認められる価格」であり、特定の買主の事情で付く最高値ではないため誤りです。エも、投機的な取引で現実に付いた価格をそのまま採るとしており、「通常成立すると認められる価格」という定義と合わないため誤りです。

地価公示法2条1項は、土地鑑定委員会が公示区域内の標準地について、毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し必要な調整を行って、一定の基準日における単位面積当たりの「正常な価格」を判定し公示すると定めています。その「正常な価格」の定義が同条2項で、要素は三つです。①自由な取引が行われるとした場合にその取引において通常成立すると認められる価格であること。②農地・採草放牧地・森林の取引（これら以外のものとするための取引を除く）は、ここでいう取引から除かれること。③土地に建物その他の定着物がある場合や、地上権その他土地の使用・収益を制限する権利が存する場合は、それらが存しないものとして通常成立すると認められる価格、つまり更地で権利の負担がないものとしての価格であること。③により、建物が建っている土地も標準地になり得ますが、価格は建物がないものとして判定されます（肢ア・イの区別）。こうして標準化された価格は、一般の土地の取引価格に対する指標となり（1条）、不動産鑑定士が公示区域内の土地の正常な価格を求めるときの規準となり（8条）、公共事業の用に供する土地の取得価格の算定でも規準とされます（9条）。①の「通常成立すると認められる」という要件から、特定の買主の事情で付いた最高値（肢ウ）や投機的な取引で現実に付いた価格（肢エ）をそのまま正常な価格とすることはできません。条文の「存しないものとして」という言い回しと、「通常成立すると認められる価格」という定義を正確に押さえることが得点につながります。