宅建士 税その他 問9｜不動産取得税の中古住宅取得の控除特例

中古住宅の不動産取得税特例では、新築された年月日によって課税標準から控除できる金額が異なります（イ正答）。控除額は「その住宅が新築された時の新築住宅の控除額」となるため、古い住宅ほど控除額が少なくなります。一律1,200万円ではありません（ア誤り）。床面積要件（40㎡以上240㎡以下）は中古住宅にもあります（エ誤り）。耐震基準に適合することが証明されれば旧耐震の物件でも特例を受けられます（ウ誤り）。

個人が自己の居住用に耐震基準適合既存住宅を取得した場合、課税標準から「その住宅が新築された時に施行されていた地方税法73条の14第1項の控除額」を控除します（地方税法73条の14第3項）。新築住宅の控除額は時期によって異なってきたため、控除額は新築年月日によって段階的に異なります。イが正答です。アの「一律1,200万円」は誤りです。ウについて、昭和56年12月31日以前の新築住宅でも、耐震基準に適合するものとして政令で定めるもの（耐震基準適合の証明があるもの）は対象となるため誤りです（地方税法施行令37条の18）。エについて、中古住宅にも床面積要件（40㎡以上240㎡以下：同条。2026年4月1日施行の改正前は50㎡以上）があるため誤りです。

中古住宅の不動産取得税控除額の段階区分は、建物の建築年代によって耐震性能が異なることを反映した政策設計です。法律上の仕組みは「新築された時に施行されていた73条の14第1項の控除額」を使う（73条の14第3項）というもので、現行の1,200万円はそれ以降に新築された住宅の控除額です。それより前の時期に新築された住宅は、当時の（より少ない）控除額になります。具体的な時期別の金額は各都道府県の案内で確認してください。適用対象は、昭和57年1月1日以後に新築されたもの、またはそれ以前の新築でも耐震基準に適合することが証明されたものです（地方税法施行令37条の18）。耐震基準に適合することが証明されても控除額は新築時期で決まり、一律1,200万円になるわけではない点に注意してください。宅建試験ではこの「新築時期で控除額が決まる」「旧耐震でも耐震基準適合なら対象」が重要論点です。