宅建の事故物件の告知義務とは？人の死の告知ガイドラインを条文と合わせて整理

結論：宅建業法35条1項の重要事項説明の事項に、人の死は条文として挙げられていません。人の死の告知は、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）が判断基準を示し、法律上の根拠としては、重要な事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁じる宅建業法47条1号が働きます。ガイドラインは、自然死・日常生活の中での不慮の死（特殊清掃等が行われた場合を除く）を、売買・賃貸とも原則として告げなくてよいとしています。賃貸に限り、それ以外の死は発生から、特殊清掃等が行われた自然死・不慮の死は発覚から、概ね3年が経過した後は、特段の事情がない限り原則として告げなくてよいとされます（事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案を除く）。どの場合でも、買主・借主から事案の有無を問われたときや、社会的影響の大きさから買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識したときなどは、告げる必要があります。

この記事は、「事故物件」「告知義務」を調べている方に向けて、ガイドラインの内容を条文と合わせて整理し、そのあとで宅建試験との関係を確かめます。個別の物件や契約についての判断は、この記事ではできません。事案ごとの判断が必要な場合は、国土交通省や都道府県の宅建業担当窓口（国土交通省 不動産・建設経済局）など、公的な窓口に確認してください。

条文の出典は e-Gov 法令検索の宅地建物取引業法（2026-10-09 に取得した現行条文。2026-04-01 時点の版と同文）です。ガイドラインは、国土交通省の別紙2「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月・PDF）を読んで、ガイドラインの項目番号（1(2)①、4(1)② など）を付けて引いています。

人の死の告知ガイドライン：国土交通省の令和3年10月のガイドライン。ガイドライン自身が、現時点で妥当と考えられる一般的な基準であり、新たな裁判例や取引実務の変化、社会情勢や人々の意識の変化に応じて適時に見直しを行うと記載している（5 結び）。国土交通省のガイドラインのページでは、本文は「令和３年１０月」の版が掲載されている（2026-10-09 確認）。最終確認日：2026-10-09。出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」について。

事故物件の告知は、どの条文・どの基準で考えるか

ガイドラインの1(1)①は、売主・貸主は把握している事実について買主・借主に告知する必要があり、過去の裁判例では、取引目的、事案の内容、事案発生からの時間の経過、近隣住民の周知の程度等を考慮して、信義則上、告知すべき義務の有無が判断されているとしたうえで、宅建業者については、宅建業法上、取引物件や取引条件に関する事項で、相手方の判断に重要な影響を及ぼすものについて、故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならないとしています。この「重要な影響を及ぼす」場合に当たるかどうかを、人の死について整理したのがガイドラインです。

ガイドラインの対象は居住用不動産です（2）。事務所として使われる不動産は、ガイドラインの対象外と整理されています（注3）。

47条1号の条文の構造や、故意の要否については、宅建業法47条の記事で整理しています。重要事項説明（35条）と37条書面の違いは、35条書面と37条書面の記事にまとめています。

告げなくてよいとされる場合：ガイドライン4(1)

ガイドラインは、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす可能性が低いとして、原則として告げなくてよい場合を、3つ挙げています。

②の「概ね3年」は、賃貸借だけに置かれた基準で、売買には、時間の経過だけを理由に告げなくてよくなる定めがありません。

ガイドラインの注11は、特殊清掃を、孤独死などが発生した住居で、原状回復のために消臭・消毒や清掃を行うサービスと説明しています（総務省行政評価局の調査結果報告書を引用）。①の自然死・不慮の死でも、特殊清掃等が行われたかどうかで扱いが分かれます。

告げる場合の事項と、告げなくてよい事項：4(2)・4(4)

①〜③に当たらない場合は、宅建業者が、人の死に関する事案が取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるときに、告げる必要があります（4(2)）。

宅建業者の調査の範囲：3(1)・3(2)

ガイドラインの3は、宅建業者が人の死に関する事案を調査する義務の範囲を、次のように整理しています。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）の、売主等による告知書の提出に関する記載は、告知書の取得が望ましいという内容です。同書の告知書の記載項目の例（土地関係、建物関係、その他）に、人の死は挙げられていません（2026-10-09 時点）。

民事上の責任とガイドラインの関係：1(2)

ガイドラインは、1(2)②で、民事上の責任の有無は個別の事案ごとに判断されるもので、ガイドラインに従って告げたことによって、民事上の責任を負わなくなるわけではない、という趣旨を述べています。同じ1(2)①では、この基準が、宅建業者の宅建業法上の義務についての判断基準であると位置づけられています。宅建業者がガイドラインで示した対応を行わなかったことだけをもって直ちに宅建業法違反となるものではないものの、宅建業者の対応を巡ってトラブルとなった場合には、行政庁の監督に当たってガイドラインが参考にされる、とされています。

ガイドラインの注1は、告知に関する裁判例として、高松高判平成26年6月19日、東京地判平成22年3月8日、大阪高判平成26年9月18日を挙げています。この記事では、裁判例の内容までは取り上げていません。

宅建試験との関係

宅建試験は不動産適正取引推進機構（RETIO）が実施しています（RETIO 試験問題・解答のページ）。ガイドラインの公表（令和3年10月）以降に公表されている試験問題のうち、文字検索ができた令和5年度・令和6年度・令和7年度の問題を、「人の死」「事故」「心理的」「ガイドライン」「告知」「瑕疵」で調べると、次のとおりでした（2026-10-09 時点。空白・改行を除いた全文で検索）。

令和6年度の問42で問われたのは、この記事の4(1)①（自然死・不慮の死と特殊清掃等）と4(1)②（賃貸の概ね3年）に当たる内容です。表の条件（売買か賃貸か、特殊清掃等の有無、発生か発覚か）まで正確に押さえておく必要があります。

試験日程は、RETIO が令和8年度を10月18日（日）13時〜15時としています（受験案内で確認）。当サイトの宅建の問題は、論点を整理して作成した自作問題です。宅建業法の論点別の問題は宅建業法の問題で確認できます。

条文の知識としては、47条1号の構造（柱書、イ〜ニの対象事項、故意の要件）と、35条1項の重要事項の列挙に人の死が入っていないことを押さえます。ガイドラインの数字（概ね3年）は、法律ではなくガイドラインの基準です。

間違えやすいポイント

ガイドラインの対象外とされている事項

ガイドラインの5（結び）は、一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や取引実務の蓄積がないとして、次のような取扱い「など」を、現時点では対象としていないとしています。

• 人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱い
• 搬送先の病院で死亡した場合の取扱い
• 転落により死亡した場合における落下開始地点の取扱い

ガイドラインは、現時点で妥当と考えられる一般的な基準として示されたものです。

まとめ

• 宅建業法35条1項に、人の死は条文として挙げられていない。人の死の告知の根拠は47条1号（重要な事項の不告知・不実告知の禁止）で、判断基準は国土交通省のガイドライン（令和3年10月）。
• 自然死・日常生活の中での不慮の死は、売買・賃貸とも原則として告げなくてよい。ただし、特殊清掃等が行われた場合は、4(1)②③と4(2)に従う。
• 賃貸に限り、それ以外の死は発生から、特殊清掃等が行われた自然死・不慮の死は発覚から、概ね3年が経過した後は、特段の事情がない限り原則として告げなくてよい。事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は除かれ、買主・借主から問われた場合などは期間に関わらず告げる。
• 告げる事項は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因（不明の場合はその旨）、特殊清掃等が行われた旨。氏名・年齢・住所・家族構成・具体的な死の態様・発見状況などは告げる必要がない。
• 事案を疑わせる特段の事情がない限り、宅建業者に自発的な調査義務はなく、媒介業者は告知書等への記載を求めることで調査義務を果たしたものとされる。令和6年度の宅建試験の問42で、ガイドラインの内容が問われている。