停止条件とは？同時履行・危険負担・他人物売買宅建の売買契約

結論：宅建の民法で売買契約を扱うときは、条文の言葉で4つを分けて押さえます。停止条件付きの法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生じます（民法127条1項）。同時履行の抗弁は、双務契約の当事者の一方が、相手方が履行を提供するまで自己の債務の履行を拒める、というもので、相手方の債務が弁済期にないときは使えません（533条）。危険負担では、当事者双方の責めに帰することができない事由で債務を履行できなくなったとき、債権者は反対給付の履行を拒むことができます（536条1項）。他人の権利を売買の目的としたときは、売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負います（561条）。

宅建 令和8年度の試験日：令和8年10月18日（日）13時から15時まで（2時間）。登録講習修了者は13時10分から15時まで（1時間50分）。最終確認日：2026-10-08。出典：不動産適正取引推進機構 令和8年度 宅建試験のスケジュール。

この記事は、e-Gov 法令検索の民法と宅地建物取引業法の条文（2026年10月8日時点の現行の版）だけをもとに、宅建（宅地建物取引士資格試験）の権利関係と宅建業法にまたがる「売買契約」の論点を整理したものです。権利関係の全体像は宅建の権利関係の攻略に、宅建業法の自ら売主の制限は宅建の8種制限にあります。ここでは、「停止条件」「同時履行の抗弁」「危険負担」「他人物売買」の4つを、条文の言葉でつなげて比べます。

停止条件とは：効力が生じる時を条件にかける（127条〜131条）

条件とは、法律行為の効力を、成否がまだ決まっていない事柄にかける仕組みです（民法128条は「条件の成否が未定である間」と書いています）。停止条件は、そのうち、成就するまで効力を生じさせない条件です。

民法127条は、次のように定めています。

• 1項：「停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。」
• 2項：解除条件付法律行為は、解除条件が成就した時からその効力を失う
• 3項：当事者が、条件が成就した場合の効果をその成就した時以前にさかのぼらせる意思を表示したときは、その意思に従う

条件と期限は、条文の置き場所も効果も違います。

当サイトの作例で考えます。売主Aが、買主Bに対し「Aが隣の土地を取得できたときに、自分の土地を売る」という売買契約をしたとします。隣の土地をAが取得できるかどうかは決まっておらず、成否が未定です。これは停止条件付きの売買で、条件が成就した時から効力を生じます（127条1項）。成就するまでは、効力は生じていません。

条件の成否が未定の間と、成就のさせ方・妨げ方についても、条文があります。

130条は、妨げた側・不正に成就させた側ではなく、「相手方」が、みなすことができると書かれています。みなすかどうかを決めるのは相手方です。

同時履行の抗弁：相手が履行を提供するまで、こちらも拒める（533条）

売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生じます（555条）。売主も買主も債務を負うので、売買は双務契約です。

民法533条は、双務契約の当事者の一方について、「相手方がその債務の履行（債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。）を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる」と定めています。

ただし書があり、「相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない」とされています。

関連する条文が2つあります。

• 573条：売買の目的物の引渡しについて期限があるときは、代金の支払についても同一の期限を付したものと推定する
• 546条：契約の解除をした場合の、各当事者が相手方を原状に復させる義務（545条）について、533条を準用する

当サイトの作例で、ただし書を確認します。代金を「引渡しの1か月後」に支払うと定めた売買で、売主が、代金の支払がないことを理由に、引渡し前に引渡しを拒む場合を考えます。売主が頼りにしたい買主の債務（代金）は、まだ弁済期にありません。533条ただし書により、売主は引渡しを拒めません。

危険負担：引渡し前に目的物が壊れたら、代金はどうなるか（412条の2・536条・567条）

危険負担は、債務を履行できなくなったときに、その相手方の債務（反対給付）がどうなるかを定める規定です。536条の見出しは「債務者の危険負担等」です。売買では、売主の引渡しの債務が履行できなくなったとき、買主の代金の債務をどう扱うかが問題になります。

まず、履行不能の意味です。412条の2第1項は、債務の履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして不能であるときは、債権者は、その債務の履行を請求することができないと定めています。

次に、536条です。

536条1項の言葉は「拒むことができる」です。「消滅する」とは書かれていません。契約の解除は別の条文で、債務の全部の履行が不能であるときは、催告をせずに直ちに解除できます（542条1項1号）。ただし、債務の不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、解除できません（543条）。

引渡しのあとの滅失・損傷は、567条が定めています。

567条の「目的物」は、かっこ書で「売買の目的として特定したものに限る」とされています。

当サイトの作例で、引渡しの前と後を比べます。売主Aが買主Bに特定の中古住宅を売る契約をしたとします。

• 引渡しの前に、A・Bのどちらの責めにも帰することができない事由で建物が全部滅失し、引渡しが取引上の社会通念に照らして不能になった場合：Bは履行を請求できません（412条の2第1項）。代金の履行は拒めます（536条1項）。債務の全部の履行が不能なので、催告なしで解除もできます（542条1項1号）
• 引渡しのあとに、同じように責めに帰することができない事由で建物が滅失した場合：Bは、その滅失を理由として追完の請求などをすることができず、代金の支払も拒めません（567条1項）

他人物売買：他人の権利を売る契約と売主の義務（561条）

民法561条は、「他人の権利（権利の一部が他人に属する場合におけるその権利の一部を含む。）を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う」と定めています。

561条の文言は、他人の権利を目的とした売買を無効とするのではなく、売主の義務を定める形です。561条には、買主が他人の権利であることを知っていたかどうかで区別する言葉は書かれていません。

売主が権利を取得して買主に移転できなかったときに関係する条文は、次のとおりです（当サイトの整理）。

宅建業者が売主になる場合には、宅建業法に別の制限があります。33条の2は、宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結してはならないと定め、次のただし書の例外を置いています。

1号が例として挙げる「取得する契約」からは、「その効力の発生が条件に係るものを除く」とされています。127条1項のとおり、停止条件付きの契約は、条件が成就した時から効力を生じます。そのため、宅建業者が停止条件付きで取得する契約を結んでいても、その契約は効力の発生が条件にかかっており、このかっこ書によって1号の「取得する契約」から除かれる、と読めます（当サイトの整理）。33条の2の全体は宅建の8種制限で扱っています。

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4つの論点を比べる

試験での問われ方：事例を条文の言葉に当てはめる

試験では、条文の言葉を事例に当てはめる形で問われます。この4論点で押さえる型は、次のとおりです。

• 事例の「条件」が、効力を生じさせる停止条件か、効力を失わせる解除条件か、期限かを、条文の効果の言葉で見分ける
• 同時履行では、相手方の債務が弁済期にあるか（ただし書）を、日付や支払の約束から読み取る
• 危険負担では、滅失した時が引渡しの前か後か、責めに帰すべき事由が誰にあるかで、条文を選び分ける
• 他人物売買では、民法（561条）の話か、宅建業者が自ら売主になる場合の宅建業法（33条の2）の話かを切り分ける

間違えやすいポイント

• 停止条件は「成就した時から効力を生ずる」もの。効力が失われるのは解除条件（127条2項）
• 130条の「みなすことができる」は、相手方の権利。当然にみなされるのではない
• 533条のただし書は「相手方の債務が弁済期にないとき」。自分の債務が弁済期にないときの話ではない
• 536条1項は「反対給付の履行を拒むことができる」。債務が消滅するとは書かれていない
• 引渡しの前の滅失は536条、引渡しの後の滅失は567条1項と、条文が分かれる。買主が履行を受けることを拒み、又は受けることができない場合は、引渡し前でも、履行の提供があった時以後の滅失・損傷に567条2項が働く
• 567条は「売買の目的として特定したもの」に限る
• 民法561条は売主に取得・移転の義務を課す規定で、契約を無効にする書き方ではない。業者が自ら売主になる場合の制限は宅建業法33条の2（別の条文）

令和8年度試験の法令基準日と、改正への対応

宅建試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構 宅建試験の概要）。令和8年度試験の基準日は2026年4月1日です。この記事で引用した民法の条文と宅建業法33条の2は、2026年4月1日現在の版と、2026年10月8日時点の現行の版とで、同じ内容です。次の年度の試験を受ける場合は、その年度の4月1日現在の条文を、e-Gov 法令検索の民法・宅地建物取引業法で確認してください。

当サイトの宅建の問題は、過去の出題論点をもとに作成した論点別問題です。各問に初級・標準・上級の3段階の解説がついています。

まとめ

• 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時から効力を生ずる（民法127条1項）。解除条件は成就した時から効力を失う（同条2項）。始期・終期は135条
• 条件の成否が未定の間は、相手方の利益を害せない（128条）。条件の成就を故意に妨げた当事者の相手方は、成就したものとみなすことができる（130条1項）
• 同時履行の抗弁は、双務契約で相手方が履行を提供するまで自己の債務の履行を拒めるもの。相手方の債務が弁済期にないときは使えない（533条）
• 当事者双方の責めに帰することができない事由で債務を履行できなくなったとき、債権者は反対給付の履行を拒むことができる（536条1項）。債権者の責めに帰すべき事由のときは拒めない（同条2項）。引渡し後の滅失・損傷は567条
• 他人の権利を売買の目的としたときは、売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負う（561条）。宅建業者が自ら売主になる場合は、宅建業法33条の2が原則として契約の締結を禁じている

本サイトは一般財団法人 不動産適正取引推進機構とは関係ありません。掲載している問題は、機構が公表する出題範囲を参照して合格ナビが作成した論点別問題です。条文は e-Gov 法令検索の民法・宅地建物取引業法の現行の条文にもとづきます。日程などは、必ず機構の公式発表で確認してください。