宅建の8種制限（宅建業法33条の2・37条の2〜43条）を1つの表に整理。業者間取引の適用除外（78条2項）、クーリングオフできる場所・できない場所と8日の数え方、告知書面の記載事項、手付金等の保全措置の計算例まで2026年4月施行の条文で確認し、論点別問題へつなげます。
目次
結論：8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主と売買するときに業者を縛る8つの規定（宅建業法33条の2・37条の2〜43条）の呼び名です。78条2項により、宅建業者同士の取引には適用されません。数字は、クーリングオフが告知から8日、損害賠償額の予定と手付が代金の10分の2まで、保全措置が要らない上限が未完成物件で代金の5%・完成物件で10%（どちらも1,000万円以下）、所有権留保の基準が代金の10分の3です。
合格ナビの宅建の論点別問題360問（宅建業法140問）のうち、小分類「8種制限」が14問あり、ほかに他人物売買の制限（33条の2）を扱う問題と、宅建業者同士の取引を扱う問題が1問ずつあります（2026-10-02 集計）。これは当サイトの問題データの内訳で、本試験の出題数ではありません。
条文の出典は e-Gov 法令検索です（2026-10-02 時点の現行条文。宅地建物取引業法・同法施行令・同法施行規則・民法）。宅建業法・施行令・施行規則は2026年4月1日施行の改正を反映した版です。
8種制限が適用される取引・されない取引（業者間の適用除外）
「8種制限」という言葉は条文にはありません。宅建業法78条2項が「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。」と定めている、その範囲の規定をまとめた呼び名です。どの規定も「宅地建物取引業者が自ら売主となる」売買についてのものなので、適用されるのは次の組み合わせだけです。
| 売主 | 買主 | 8種制限 |
|---|---|---|
| 宅建業者 | 宅建業者以外 | 適用される |
| 宅建業者 | 宅建業者 | 適用されない（78条2項） |
| 宅建業者以外 | 宅建業者 | 適用されない（業者が自ら売主ではない） |
| 宅建業者以外（業者は媒介・代理だけ） | だれでも | 適用されない（業者が自ら売主ではない） |
業者間でも適用が外れないものがあります。78条2項に37条は入っていないので、37条書面の交付は業者間でも必要です。35条の重要事項説明は、相手が宅建業者なら説明は不要ですが、書面の交付と宅建士の記名は必要です（35条6項・7項）。この2つの比較は「宅建業法35条・37条書面の違い」で扱っています。
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8種制限の一覧表（条文・要件・数字・違反の効果）
| 制限 | 条文 | 何を制限するか | 数字・例外 | 違反した特約・行為の扱い |
|---|---|---|---|---|
| ① 他人物売買の制限 | 33条の2 | 自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結すること | 例外：取得する契約（効力の発生が条件に係るものを除く）を締結しているときなど／未完成物件で41条1項の保全措置を講じているとき | 業務停止の事由（65条2項2号） |
| ② クーリングオフ | 37条の2 | 事務所等以外の場所でした買受けの申込み・売買契約の撤回・解除 | 告知から8日経過、または引渡しを受けて代金の全部を支払ったときは不可 | 申込者等に不利な特約は無効（37条の2第4項） |
| ③ 損害賠償額の予定等の制限 | 38条 | 損害賠償額の予定と違約金の合算額 | 代金の10分の2まで | 10分の2を超える部分について無効（38条2項） |
| ④ 手付の額の制限等 | 39条 | 手付の額と、手付による解除 | 代金の10分の2まで。相手方が履行に着手するまでは、買主は放棄、業者は倍額の現実の提供で解除できる | 解除の規定に反する買主に不利な特約は無効（39条3項） |
| ⑤ 担保責任の特約の制限 | 40条 | 民法566条より買主に不利な特約 | 例外：通知の期間を引渡しの日から2年以上とする特約 | 無効（40条2項） |
| ⑥ 手付金等の保全 | 41条・41条の2 | 保全措置を講じる前の手付金等の受領 | 措置が不要：未完成物件は代金の5%以下かつ1,000万円以下、完成物件は10%以下かつ1,000万円以下。買主への所有権移転の登記がされたときなど | 業務停止の事由（65条2項2号）。買主は手付金等を支払わないことができる（41条4項・41条の2第5項） |
| ⑦ 割賦販売の契約の解除等の制限 | 42条 | 賦払金の遅滞を理由とする解除・支払時期の来ていない賦払金の請求 | 30日以上の相当の期間を定めた書面による催告が必要 | 反する特約は無効（42条2項） |
| ⑧ 所有権留保等の禁止 | 43条 | 割賦販売などで、登記その他の売主の義務を果たさないこと | 引渡しまで（代金の10分の3を超える支払を受けていなければ、受けるまで）に履行 | 業務停止の事由（65条2項2号） |
業務停止の事由（65条2項2号）に列挙されているのは、8種制限のうち33条の2・41条1項・41条の2第1項・43条です。それ以外の規定も「この法律の規定」なので、違反すれば指示処分の対象になりえます（65条1項）。
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① 他人物売買の制限（33条の2）
宅建業者は、自己の所有に属しない宅地建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結してはなりません（33条の2柱書）。例外は2つです。
- 1号：宅建業者がその宅地建物を取得する契約（予約を含み、「その効力の発生が条件に係るもの」を除く）を締結しているときなど、取得できることが明らかな場合で省令（施行規則15条の6）で定めるとき
- 2号：未完成物件の売買（41条1項の売買）で、41条1項1号または2号の保全措置が講じられているとき
1号の括弧書きにより、取得する契約を結んでいても、その効力の発生が条件にかかっているものは、1号の「取得する契約」には当たりません。民法上の他人物売買（561条）と、条件・停止条件の意味は、宅建の売買契約の論点で扱っています。
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② クーリングオフ（37条の2）：できる場所・できない場所と8日の数え方
宅建業者が自ら売主となる売買で、事務所等以外の場所で買受けの申込みをした者、または売買契約を締結した買主は、書面により申込みの撤回または契約の解除ができます（37条の2第1項）。申込みと契約の場所が違うときは、申込みをした場所で判断します。条文は「事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主」を除いているので、事務所等で申し込んだ人は、契約を別の場所で結んでもクーリングオフできません。
できなくなるのは次の2つの場合です。
- 撤回等ができる旨と方法を告げられ、その告げられた日から起算して8日を経過したとき（1号）
- 宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき（2号）
クーリングオフできない場所（事務所等）
「事務所等」は、事務所と、施行規則16条の5の場所です。16条の5第1号のイ〜ホは、どれも31条の3第1項により宅建士を置くべき場所に限られます（1号柱書）。
| 施行規則16条の5 | 事務所等に当たる場所 |
|---|---|
| 1号イ | 事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの（宅建士を置くべきもの） |
| 1号ロ | 一団の宅地建物の分譲を行う案内所（土地に定着する建物内に設けられるもので、宅建士を置くべきもの） |
| 1号ハ | 売主の業者から代理・媒介の依頼を受けた他の宅建業者の事務所、または継続的に業務を行うことができる施設を有するもの |
| 1号ニ | 一団の分譲の代理・媒介を依頼された宅建業者が設置する案内所（土地に定着する建物内のもの） |
| 1号ホ | 宅建士を置くべき場所（土地に定着する建物内）で売買契約の説明をした後に、土地に定着する建物内で行う展示会などの催しの場所 |
| 2号 | 相手方が、自宅または勤務する場所で売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合の、その自宅または勤務する場所 |
「自ら指定した」自宅・勤務先と、それ以外の場所
16条の5第2号が事務所等に含めるのは、「当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合」の、その自宅・勤務する場所です。要件は買主側（相手方）からの申出です。また、2号が挙げる場所は自宅と勤務する場所だけで、それ以外の場所は買主が指定しても2号の場所には入りません。
8日の数え方と、告知書面の記載事項
8日は「告げられた日から起算して」数えます（37条の2第1項1号）。告げられた日を1日目とするので、10月1日に告げられたら、10月8日までが撤回等のできる期間です（10月1日から数えて8日目が10月8日。10月1日＋7日＝10月8日でも確かめられます）。
告知は、次の事項を記載した書面を交付して行わなければなりません（施行規則16条の6）。
- 1号：申込者または買主の氏名（法人は名称）と住所
- 2号：売主である宅建業者の商号または名称、住所、免許証番号
- 3号：告げられた日から起算して8日を経過する日までの間は、引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った場合を除き、書面により撤回・解除ができること
- 4号：撤回・解除があったときは、業者は損害賠償や違約金の支払を請求できないこと
- 5号：撤回・解除は、その旨を記載した書面を発した時に効力を生ずること
- 6号：手付金その他の金銭が支払われているときは、業者は遅滞なくその全額を返還すること
書面で行う（電磁的方法の扱い）
撤回等は「書面により」行い、その効力は申込者等が書面を「発した時」に生じます（37条の2第1項・2項）。37条の2と施行規則16条の6には、35条書面（35条8項）や37条書面（37条4項）、保全措置の書面（41条5項）のような「承諾を得て電磁的方法で提供できる」という規定がありません。条文上、告知は書面の交付で、撤回等は書面で行う形です。
撤回等があったとき、業者は損害賠償・違約金を請求できず（1項後段）、受け取った手付金その他の金銭を速やかに返還しなければなりません（3項）。これらに反する特約で申込者等に不利なものは無効です（4項）。
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③④ 損害賠償額の予定と手付の制限（38条・39条）
損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、「これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない」とされ（38条1項）、反する特約は「代金の額の十分の二をこえる部分について、無効」です（38条2項）。特約全体が無効になるわけではありません。
計算例（自作の数字）：代金4,000万円で、損害賠償額の予定600万円と違約金400万円を定めた場合。
- 上限：4,000万円 × 10分の2 ＝ 800万円
- 合算：600万円 ＋ 400万円 ＝ 1,000万円
- 結果：800万円を超える200万円の部分が無効で、800万円の範囲で有効
- 検算：800万円 ÷ 4,000万円 ＝ 0.2（ちょうど10分の2）
手付は、代金の10分の2を超える額を受領できません（39条1項）。また、宅建業者が受け取った手付は「いかなる性質のものであつても」、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、業者は倍額を現実に提供して契約を解除できます（39条2項）。これに反する特約で買主に不利なものは無効です（39条3項）。解除の形は民法557条1項と同じですが、39条は手付の性質を問わずこの解除を認め、買主に不利な特約を無効にしている点が違います。
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⑤ 担保責任についての特約の制限（40条）
宅建業者は、目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合の担保責任について、民法566条に規定する期間を「その目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き」、同条より買主に不利となる特約をしてはなりません（40条1項）。反する特約は無効です（40条2項）。
民法566条は、買主が「その不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないとき」は、追完・代金減額・損害賠償・解除を請求できないと定めています（ただし、売主が引渡しの時に不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは除く）。
| 特約の例 | 40条での扱い |
|---|---|
| 通知の期間を「引渡しの日から2年」とする | 有効（2年以上の例外） |
| 通知の期間を「引渡しの日から1年」とする | 無効（566条より買主に不利で、2年以上でもない） |
| 担保責任を一切負わない | 無効 |
特約が無効になると、民法566条の原則（不適合を知った時から1年以内の通知）に戻ります。「2年に延びる」わけではありません。
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⑥ 手付金等の保全措置（41条・41条の2）と計算例
「手付金等」は、代金に充てられる金銭で、契約の締結の日以後、引渡し前に支払われるものです（41条1項）。手付金だけでなく中間金も含みます。
| 比べる点 | 未完成物件（41条） | 完成物件（41条の2） |
|---|---|---|
| 対象 | 宅地の造成・建築の工事の完了前に行う売買 | 41条1項の売買以外 |
| 保全措置が不要な額 | 代金の100分の5以下、かつ1,000万円以下 | 代金の10分の1以下、かつ1,000万円以下 |
| ほかに不要な場合 | 買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき | 同じ |
| 保全の方法 | ①銀行等の連帯保証（保証委託契約）②保険事業者の保証保険 | ①②のほか、③指定保管機関の保管（手付金等寄託契約と質権設定契約をどちらも講じる） |
1,000万円は施行令3条の5の額です。判定する額には「既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額」を使います（41条1項・41条の2第1項のただし書）。
計算例A（自作の数字）：未完成のマンション、代金5,000万円。
- 不要な上限：5,000万円 × 100分の5 ＝ 250万円（1,000万円以下も満たす）
- 手付金250万円：ちょうど5%で「以下」に当たるので、保全措置なしで受領できる
- 次に中間金100万円を受け取るとき：既に受け取った250万円を加えて350万円（7%）となり5%を超えるので、受け取る前に保全措置が必要。保全の対象は既に受け取った250万円を含む全体で、保証なら受領した手付金等の返還債務の全部（41条2項1号）、保証保険なら保険金額は受領しようとする額に既に受領した額を加えた350万円に相当する額です（41条3項1号）
- 検算：250 ÷ 5,000 ＝ 0.05、350 ÷ 5,000 ＝ 0.07
計算例B（自作の数字）：完成した建物、代金1億2,000万円、手付金1,100万円。
- 割合：1,100万円 ÷ 1億2,000万円 ≒ 9.2%で10分の1以下
- ただし1,000万円を超えるので、保全措置が必要
- 手付の上限（39条1項）：1億2,000万円 × 10分の2 ＝ 2,400万円なので、手付の額としては受領できる額
- 検算：1億2,000万円 × 10分の1 ＝ 1,200万円で、1,100万円はこれ以下（割合の条件は満たす）。1,100万円 − 1,000万円 ＝ 100万円の超過があるので、1,000万円の条件だけを満たさない
「割合」と「1,000万円」は、両方を満たしたときだけ保全措置が不要になります。
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⑦⑧ 割賦販売の解除制限と所有権留保等の禁止（42条・43条）
割賦販売の契約で賦払金の支払がないとき、業者は「三十日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないとき」でなければ、遅滞を理由に契約を解除したり、支払時期の来ていない賦払金を請求したりできません（42条1項）。反する特約は無効です（42条2項）。
割賦販売を行った業者は、物件を買主に引き渡すまでに、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければなりません。引渡しまでに代金の10分の3を超える額の支払を受けていないときは、10分の3を超える額の支払を受けるまでに履行します（43条1項）。引渡しを済ませ、10分の3を超える支払を受けた後は、担保の目的で物件を譲り受けてはなりません（43条2項）。買主が代金債務について抵当権などの登記を申請し、または保証人を立てる見込みがないときは、1項の義務の例外になります（43条1項ただし書）。業者が買主の借入れ（引渡し後1年以上・2回以上の分割返済）を保証した場合も、同じ考え方の規定があります（43条3項・4項）。
計算例（自作の数字）：代金3,000万円の割賦販売では、3,000万円 × 10分の3 ＝ 900万円。支払がちょうど900万円のときは「十分の三をこえる額」に当たらず、900万円を超えたときに当たります。検算：900万円 ÷ 3,000万円 ＝ 0.3（ちょうど10分の3で、「こえる」には当たらない）。
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試験での問われ方と、令和8年度試験の法令基準
宅建試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構 試験概要）。令和8年度試験は2026年4月1日現在の法令で出題されるため、この記事も同日施行の版の条文で書いています。
令和8年度 宅建試験の試験日：2026年10月18日（日）13時〜15時（登録講習修了者は13時10分〜15時）。最終確認日：2026-10-02。出典：不動産適正取引推進機構 宅建試験のスケジュール。
8種制限の問題は、まず「売主が業者で、買主が業者でないか」を確かめてから、数字と例外を当てはめる形が中心です。「買主が業者でも適用される」「申込みの日から8日」「手付の2倍を返す」「超えた特約は全体が無効」「完成物件は5%」「2年に自動延長」のような肢は、この記事の一覧表と条文で誤りと分かります。
当サイトの問題は、過去の出題論点をもとに作成した論点別問題です。各問に初級・標準・上級の3段階の解説と根拠条文がついています。宅建業法の全体像は「宅建業法の攻略」、宅建業の免許の制度は「宅建の免許とは」で扱っています。
まとめ
- 8種制限は33条の2・37条の2〜43条の呼び名。宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でないときだけ適用（78条2項）
- クーリングオフは事務所等以外で申し込んだとき。告知から8日（告げられた日を1日目）、または引渡し＋代金全部の支払で終わる。撤回等は書面で、発した時に効力
- 損害賠償額の予定・違約金は合算で代金の10分の2まで（超える部分が無効）。手付も10分の2まで。手付の性質を問わず、相手方の履行着手までは手付による解除ができる
- 担保責任は民法566条より不利な特約は無効。例外は引渡しから2年以上の特約
- 保全措置が要らないのは未完成5%以下・完成10%以下で、かつ1,000万円以下。既に受け取った額も合算する
- 割賦販売は30日以上の書面催告、所有権留保は代金の10分の3が基準
よくある質問
Q宅建業者同士の売買でも、クーリングオフはできますか？
できません。宅建業法78条2項は「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。」と定めており、クーリングオフ（37条の2）もこの中に入っています。買主が宅建業者であれば、8種制限はどれも適用されません。
Q売主が個人で、宅建業者が仲介した中古住宅でも8種制限は使えますか？
使えません。8種制限の各条は、宅建業者が「自ら売主となる」売買について定めた規定です。売主が宅建業者でなく、宅建業者が媒介（仲介）や代理をしているだけの取引には適用されません。
Qクーリングオフをしたら、支払った手付金はどうなりますか？
申込みの撤回等が行われたときは、宅建業者は申込みや契約の際に受け取った手付金その他の金銭を、速やかに返還しなければなりません（37条の2第3項）。また、宅建業者は撤回等に伴う損害賠償や違約金の支払を請求できません（37条の2第1項後段）。
Q手付金等の保全措置は、いつまでに講じればよいですか？
手付金等を受け取る前です。41条1項・41条の2第1項は、保全措置を「講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない」と定めています。宅建業者が保全措置を講じないときは、買主は手付金等を支払わないことができます（41条4項・41条の2第5項）。
法令や試験の数字は、改正や年度で変わります。この記事の最終確認日は2026年10月8日です。申込みや合格基準は、必ず試験団体の公式情報で確かめてください。
