結論：宅建業法は宅建試験最重要科目（20問・40%）。免許制度・媒介契約・35条書面（重要事項説明）・37条書面・8種制限・報酬額計算・保証金制度の7大テーマを完全攻略すれば18問以上が見えてくる。出題パターンが一定で過去問演習が最も効果的な科目。令和4年施行の電子化対応も新傾向として押さえておく。
宅建業法は宅建試験で最も配点が大きい科目（20問・全体の40%）です。免許・媒介・重説・8種制限・報酬という5大テーマを軸に、出題パターンが体系化されているため、過去問演習で確実に得点源化できます。
RETIO非提携・独自作成：本サイトは一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）と一切関係ありません。掲載問題はRETIO公表の過去問の転載ではなく、出題範囲を参照した合格ナビ独自の自作問題です。
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1. 免許制度（宅建業の免許）
免許権者
| 事務所の状況 | 免許権者 | 免許の種類 |
|---|---|---|
| 1つの都道府県のみに事務所 | 都道府県知事 | 知事免許 |
| 2つ以上の都道府県に事務所 | 国土交通大臣 | 大臣免許 |
免許の有効期間・更新・廃業等
- 有効期間：5年（更新可・期間満了日の90日前〜30日前に更新申請）
- 免許換え：免許権者が変わる場合（知事→大臣 or 大臣→知事）の手続き
- 廃業等の届出：廃業・死亡・合併消滅等の場合、30日以内に届出
宅建士設置義務（専任の宅建士）
- 宅建業者の事務所には従業者5名に1名以上の専任の宅建士を置く義務
- 案内所・展示会等の案内所でも1名以上の専任の宅建士が必要
- 専任宅建士が欠員になった場合、2週間以内に補充が必要
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2. 媒介契約の3種類と制限
媒介契約の比較表
| 種類 | 有効期間 | 他社への依頼 | 自己発見取引 | 指定流通機構登録 | 業務報告義務 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | 制限なし（3ヶ月が慣例） | 可 | 可 | 任意 | なし |
| 専任媒介 | 3ヶ月以内（更新可） | 不可 | 可 | 7日以内に登録 | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介 | 3ヶ月以内（更新可） | 不可 | 不可 | 5日以内に登録 | 1週間に1回以上 |
暗記ポイント：
- 専任・専属専任は有効期間3ヶ月以内（依頼者の申請で更新可・宅建業者から更新提案不可）
- 指定流通機構（レインズ）への登録義務：専任7日・専属専任5日
- 業務報告：専任2週間に1回以上・専属専任1週間に1回以上
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3. 重要事項説明（第35条書面）
説明の義務者・タイミング・方法
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 説明義務者 | 専任でない宅建士でもOK（宅建士であれば誰でも可） |
| 説明のタイミング | 契約締結前（必須） |
| 記名義務 | 宅建士が記名（押印は令和3年改正で不要に） |
| 書面の電子化 | 相手方の承諾があれば電磁的方法で提供可（R4年5月18日施行） |
| IT重説 | テレビ電話等のリアルタイム映像で説明可（宅建士証確認必要） |
35条書面に記載すべき事項（主要項目）
全取引共通（売買・賃貸）：
- 登記された権利の種類・内容
- 法令上の制限の概要
- 私道負担の有無
- 飲用水・電気・ガスの整備状況
- 工事完了時の形状・構造等
- 造成宅地防災区域・土砂災害特別警戒区域内か否か
- 石綿（アスベスト）使用調査の結果
- 耐震診断の内容
売買のみ追加：
- 代金以外に授受される金銭の額
- 契約解除の定め
- 損害賠償予定・違約金に関する事項
- 住宅性能評価・住宅瑕疵担保履行法の保険
賃貸のみ追加：
- 貸借の契約の更新・解除の定め
- 敷金等の精算に関する事項
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4. 37条書面（契約書面）
37条書面と35条書面の比較
| 項目 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書面） |
|---|---|---|
| タイミング | 契約締結前 | 契約締結後遅滞なく交付 |
| 説明義務 | 宅建士が口頭説明必須 | 交付義務のみ（口頭説明不要） |
| 記名 | 宅建士が記名 | 宅建士が記名 |
| 電子化 | 相手方承諾で電子化可（R4） | 相手方承諾で電子化可（R4） |
37条書面の記載事項
売買・交換・賃貸共通：
- 当事者の氏名・住所
- 物件を特定するために必要な事項
- 代金（借賃）の額・支払時期・支払方法
- 引渡し・移転登記の申請時期
売買・交換のみ（定めがあれば記載）：
- 代金以外の金銭の授受に関する定め
- 契約の解除に関する定め
- 損害賠償予定・違約金
- 担保責任・その履行措置
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5. 8種制限（自ら売主制限）
宅建業者が自ら売主となり、宅建業者以外の買主と契約する場合のみ適用。
制限①：クーリングオフ
- 適用場所：事務所等以外の場所（喫茶店・自宅・公民館等）での申込み・契約
- 適用外（クーリングオフできない場所）：事務所・案内所（申込みの撤回を禁止しない旨を告知した場所）・買主が自ら指定した自宅・勤務先
- 書面告知から8日以内に書面で申し込みの撤回または契約の解除が可能
- クーリングオフ不可の要件：①物件の引渡しを受け、②代金全額を支払い済みの場合
制限②：損害賠償予定額の上限
- 代金の20%以内
- 実損額と合算して代金の20%を超えてはならない
制限③：手付金額の上限
- 代金の20%以内（保全措置と組み合わせて出題）
- 「解約手付」として機能：買主は手付放棄・売主は手付倍返しで契約解除可
制限④：手付金等の保全措置
保全措置が必要な金額の目安：
| 未完成物件 | 完成物件 |
|---|---|
| 代金の5%超または1,000万円超 | 代金の10%超または1,000万円超 |
保全方法：①銀行等の連帯保証、②保険事業者の保証保険、③指定保管機関への寄託契約（完成物件のみ）
制限⑤：担保責任の特約制限（契約不適合責任）
- 引渡しから2年以上を通知期間として定める特約は有効
- 2年未満の通知期間を定める特約は無効（買主有利・改正民法の1年ルールより売主不利な契約禁止）
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6. 報酬額の計算
売買の報酬上限
| 売買代金 | 上限率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
速算式（400万円超の場合）：
（売買代金 × 3% + 6万円）× 消費税率1.1
例：3,000万円の売買の場合
- 3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（税別）
- 96万円 × 1.1 = 105万6,000円（税込）が上限
賃貸の報酬上限
- 貸主・借主双方の報酬合計：賃料の1ヶ月分以内（税別）
- 依頼者の承諾：一方から1ヶ月分全部を受け取ることも可能
- 居住用建物：一方からの報酬は原則0.5ヶ月分（承諾があれば1ヶ月分可）
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7. 保証金制度
| 制度 | 供託先 | 金額 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 営業保証金 | 主たる事務所の最寄りの法務局 | 主たる事務所1,000万円＋従たる事務所1ヶ所500万円 | 全額自社で供託 |
| 弁済業務保証金分担金 | 宅建業保証協会 | 主たる事務所60万円＋従たる事務所1ヶ所30万円 | 保証協会加入で少額供託 |
暗記ポイント：
- 営業保証金：1,000万円（本店）・500万円（支店1店ごと）
- 弁済業務保証金分担金：60万円（本店）・30万円（支店1店ごと）
- 宅建業保証協会社員は営業保証金の供託不要
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8. 電子化対応（令和4年5月18日施行）
改正宅建業法（R4年5月18日施行）により電子化が解禁された書面：
| 書面 | 電子化の条件 |
|---|---|
| 35条書面（重要事項説明書） | 相手方の承諾が必要 |
| 37条書面（契約書面） | 相手方の承諾が必要 |
| 媒介契約書 | 依頼者の承諾が必要 |
IT重説（テレビ電話等での重説）：
- 相手方の承諾が必要
- 宅建士証をカメラで提示して確認させる
- 対面と同等の説明が必要
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9. 過去問演習のすすめ
宅建業法は「制度の仕組み暗記＋数値暗記」の2点セットです。合格ナビでは以下の演習をおすすめします。
- 宅建業法 120問：免許・媒介・重説・8種制限・報酬・保証金を含む120問
- 各問に3レベルAI解説（初心者・標準・上級）と根拠条文付き
- R4電子化対応・改正民法R2の最新版で監修済み
内部リンク：宅建 完全合格ガイドはこちら
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著作権・正確性の方針：本サイトは一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）と一切関係ありません。掲載問題は出題範囲を参照した合格ナビ独自の自作問題で、各問に根拠条文（宅建業法◯条・国土交通省告示等）を明記しています。