債務不履行とは？損害賠償と契約解除の要件宅建で押さえる民法415条・541条

結論：債務不履行とは、債務者が債務の本旨に従った履行をしないこと、または債務の履行が不能であることです（民法415条1項）。債権者の手段は、①履行の強制（414条）、②損害賠償（415条）、③契約の解除（541条・542条）。損害賠償は、不履行が債務者の責めに帰することができない事由によるときは請求できません（415条1項ただし書）。解除を定める541条・542条（e-Gov 法令検索）には、債務者の責めに帰すべき事由を要件とする記載がありません（2026-10-09 時点）。不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるときは、解除できません（543条）。解除しても損害賠償は妨げられません（545条4項）。

「債務不履行」「契約解除」は、宅建の権利関係の土台になる言葉です。この記事は、e-Gov 法令検索の民法（412条〜422条の2、540条〜548条、557条など）と宅地建物取引業法の条文だけをもとに、債務不履行と解除の全体像をまとめます。契約不適合責任（562条〜566条）は宅建の契約不適合責任、同時履行の抗弁・危険負担・他人物売買は宅建の売買契約、損害賠償額の予定（宅建業法38条）と手付は宅建の8種制限にあるので、ここでは表を繰り返さず、一般の債務不履行と解除の条文に絞ります。

債務不履行とは：条文の言葉で読む（412条・412条の2・415条1項）

415条1項は、債務不履行の場面を「債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるとき」と書いています。「履行遅滞」「履行不能」と並べて「不完全履行」という言葉が使われることもありますが、民法（e-Gov 法令検索）には「不完全履行」という言葉の記載がありません（2026-10-09 時点）。条文の見出しでは、412条が「履行期と履行遅滞」、412条の2が「履行不能」です。

履行遅滞：いつから遅滞の責任を負うか（412条）

当サイトの作例：「Aが亡くなったときに、Bが土地をCに引き渡す」と約束した場合、Aの死亡は到来することが確実で、いつかは分からない不確定期限です。Aが3月1日に亡くなり、Bが死亡を知ったのが3月5日、Cから履行の請求を受けたのが3月10日なら、早いほうの3月5日から、Bは遅滞の責任を負います（412条2項）。検算：3月5日（知った時）と3月10日（請求を受けた時）を比べて、早いのは3月5日です。

履行不能と、遅滞中に起きた不能（412条の2・413条の2）

412条の2第1項は、債務の履行が不能であるときは、債権者は、その債務の履行を請求することができない、と定めます。2項は、契約に基づく債務の履行がその契約の成立の時に不能であったことは、415条による損害賠償の請求を妨げない、と定めます。履行不能と危険負担（536条）の関係は宅建の売買契約にあります。

413条の2第1項は、債務者が遅滞の責任を負っている間に、当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務の履行が不能となったときは、その履行の不能は、債務者の責めに帰すべき事由によるものとみなす、と定めます。

損害賠償：415条の要件と、履行に代わる損害賠償

415条1項本文は、債権者は債務の不履行によって生じた損害の賠償を請求できる、と定めます。ただし書は、債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない、としています。

415条2項は、1項の損害賠償を請求できる場合に、債権者が「債務の履行に代わる損害賠償」を請求できる3つのときを定めます。

債務者が任意に履行しないときは、債権者は、民事執行法その他強制執行の手続に関する法令の規定に従い、直接強制、代替執行、間接強制その他の方法による履行の強制を裁判所に請求できます（414条1項本文）。債務の性質がこれを許さないときは、この限りでありません（同項ただし書）。履行の強制は、損害賠償の請求を妨げません（同条2項）。

損害賠償のルール：範囲・方法・過失相殺・金銭債務・賠償額の予定

法定利率は404条が定めています（2項：年3パーセント。3項以下：3年を一期とし、一期ごとに変動する仕組み）。具体的な利率は変動する数字なので、必要なときは404条と法務省の公表資料で最新を確かめてください。

宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買では、損害賠償額の予定と違約金に宅建業法38条の制限があります（宅建業者相互間の取引には適用されません。78条2項）（宅建の8種制限の③）。420条の原則（予定できる）と、業者の売主に対する38条の例外を分けて覚えます。

契約の解除：催告による解除と催告によらない解除（541条〜543条）

解除の条文の骨組みは、541条（催告による解除）、542条（催告によらない解除）、543条（債権者の責めに帰すべき事由による場合）の3つです。

催告がいらない5つの場合（542条1項）

解除の行い方と、解除権のルール（540条・544条・547条・548条）

• 540条：契約または法律の規定により当事者の一方が解除権を有するときは、その解除は、相手方に対する意思表示によってする（1項）。この意思表示は、撤回することができない（2項）
• 544条：当事者の一方が数人ある場合には、契約の解除は、その全員から、またはその全員に対してのみ、することができる（1項）。解除権が当事者のうちの一人について消滅したときは、他の者についても消滅する（2項）
• 547条：解除権の行使について期間の定めがないときは、相手方は、解除権を有する者に対し、相当の期間を定めて、その期間内に解除をするかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。その期間内に解除の通知を受けないときは、解除権は消滅する
• 548条：解除権を有する者が故意もしくは過失によって契約の目的物を著しく損傷し、もしくは返還することができなくなったとき、または加工もしくは改造によってこれを他の種類の物に変えたときは、解除権は消滅する。ただし、解除権を有する者がその解除権を有することを知らなかったときは、この限りでない

解除の効果：原状回復と、損害賠償との関係（545条・546条・620条）

545条1項ただし書の「第三者」の保護がどのような場合に認められるかは、条文の言葉だけでは決まらず、判例の考え方によります。この記事では、条文に書かれている範囲にとどめます。賃貸借の解除は宅建の賃貸借と転貸にあります。

損害賠償と解除を並べて比べる

表の「要件に定めなし」「定めの記載なし」は、民法415条・418条・541条・542条（e-Gov 法令検索）に該当の記載がないことを指します（2026-10-09 時点）。

手付による解除との違い（557条）

債務不履行を理由にする解除（法定の解除）とは別に、手付を交付した場合の解除があります。557条1項は、買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる、と定めます。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでありません。2項は、545条4項の規定は、1項の場合には適用しない、と定めます。宅建業者が自ら売主となる場合の手付は、宅建業法39条が制限しています（宅建の8種制限の④）。

試験での問われ方と、間違えやすいポイント

出題の型を、問題文は載せずに、条文の言葉で整理します。

• ① 遅滞の責任を負う時（確定期限・不確定期限・期限の定めなし）を、事例に当てはめて答える型
• ② 損害賠償の要件（債務者の帰責事由）と、解除の要件（帰責事由の定めなし）の違いを問う型
• ③ 催告が必要な解除と不要な解除（541条・542条）を、事例で見分ける型
• ④ 解除の効果（原状回復・利息・果実・第三者・損害賠償）を問う型
• ⑤ 手付解除と債務不履行解除の違い（557条2項）を問う型

間違えやすい点は次のとおりです。

• 解除の541条・542条には、債務者の帰責事由を要件とする記載がありません（上の比較表の注のとおり）。損害賠償の415条1項ただし書とは、条文の構造が違います
• 債権者に帰責事由があるときは、解除できません（543条）。損害賠償では、418条により、裁判所が債権者の過失を考慮して責任と額を定めます
• 541条の催告は「相当の期間を定めて」します。催告をしたうえで、その期間内に履行がないことが必要です
• 賠償の範囲は、通常損害のほか、特別の事情による損害でも「予見すべきであったとき」は請求できます（416条2項）。「予見した」ではなく「予見すべきであった」です
• 金銭債務の遅延賠償では、債権者は損害の証明が不要で、債務者は不可抗力を抗弁にできません（419条2項・3項）
• 545条2項は金銭の返還（受領の時から利息）、3項は金銭以外の物の返還（受領の時以後の果実も）です。混同しないよう整理します
• 解除をしても、損害賠償は請求できます（545条4項）。ただし、手付解除（557条）では適用されません

この論点の問題を解く

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令和8年度試験の法令基準日と、改正への対応

宅建試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構 宅建試験の概要）。令和8年度試験の基準日は2026年4月1日です。この記事で引用した民法の412条〜422条の2・541条〜548条は、e-Gov 法令検索の2026年4月1日現在の版と、2026年10月9日時点の現行の版とで、本文が同じです。次の年度の試験を受ける場合は、その年度の4月1日現在の条文を、e-Gov 法令検索の民法・宅地建物取引業法で確認してください。

当サイトの宅建の問題は、過去の出題論点をもとに作成した論点別問題です。各問に初級・標準・上級の3段階の解説がついています。

まとめ

• 債務不履行は、債務者が債務の本旨に従った履行をしないとき、または債務の履行が不能であるとき（415条1項）。履行遅滞の時期は412条、履行不能は412条の2
• 損害賠償は、債務者の責めに帰することができない事由があれば請求できない（415条1項ただし書）。範囲は通常損害＋予見すべきだった特別損害（416条）。過失相殺は418条、金銭債務の特則は419条
• 解除は、催告による解除（541条。軽微なら不可）と催告によらない解除（542条）。債権者の責めに帰すべき事由があれば解除できない（543条）
• 解除の効果は原状回復義務（545条）。金銭は受領の時から利息、金銭以外は果実も返還。解除しても損害賠償は妨げられない（545条4項）
• 手付解除（557条）では545条4項が適用されない（557条2項）。宅建業者が自ら売主のときは、宅建業法38条・39条の制限がある（宅建業者相互間の取引を除く。78条2項）

本サイトは一般財団法人 不動産適正取引推進機構とは関係ありません。掲載している問題は、機構が公表する出題範囲を参照して合格ナビが作成した論点別問題です。条文は e-Gov 法令検索の民法・宅地建物取引業法の現行の条文にもとづきます。日程などは、必ず機構の公式発表で確認してください。