宅建の賃貸借・使用貸借転貸・賃借権の譲渡と無断転貸の効果

結論：宅建の賃貸借・使用貸借は、「使用貸借は無償・賃貸借は有償」という違いに、承諾が要る場面（594条2項・612条1項）、借主の死亡で終わるか（597条3項）、費用の負担者といった違いが連なります。転貸は、賃貸人・賃借人・転借人の三者の関係で整理します。賃借権の譲渡と転貸には賃貸人の承諾が必要で（612条1項）、無断なら賃貸人は解除できます（同条2項）。転借人は賃借人の債務の範囲で賃貸人に直接義務を負い（613条1項）、賃貸人は合意解除を転借人に対抗できません（同条3項）。

この記事は、民法593条〜622条の2と、借地借家法の関係条文（2条・10条・19条・31条・34条）（e-Gov 法令検索の現行の条文、2026年10月7日時点）にもとづいて整理したものです。借地借家法そのものの総覧（存続期間・更新・定期借地権・定期建物賃貸借・借賃増減請求・造作買取請求）は借地借家法をわかりやすくにあります。ここでは、民法の賃貸借・使用貸借と、転貸・賃借権の譲渡に絞ります。権利関係の全体像は宅建の権利関係の攻略です。

賃貸借と使用貸借の違い（比較表）

賃貸借は、賃料を支払う契約（601条）、使用貸借は、無償で使用・収益する契約（593条）です。どちらも、約束（合意）によって効力が生じます。

使用貸借には、借用物を受け取る前の解除の規定もあります。貸主は、借主が借用物を受け取るまで、契約の解除をすることができます。ただし、書面による使用貸借については、この限りではありません（593条の2）。

借地借家法2条1号は、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義しています。この定義に、使用貸借による権利は挙がっていません。

使用貸借の終わり方（597条・598条）

使用貸借の損害賠償等の請求期間：契約の本旨に反する使用または収益によって生じた損害の賠償と、借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない（600条1項）。損害賠償の請求権は、返還を受けた時から一年を経過するまでの間は、時効が完成しない（同条2項）。最終確認日：2026-10-07。出典：e-Gov 法令検索 民法。

賃貸借の基本：期間・更新・解約・対抗力

存続期間・更新・解約の申入れ

賃貸借の期間の数字：存続期間は50年が上限（604条1項）。期間の定めのない賃貸借の解約申入れの日から終了までの期間は、土地1年・建物3か月・動産及び貸席1日（617条1項）。最終確認日：2026-10-07。出典：e-Gov 法令検索 民法。

処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合は、期間に上限があります（602条）。

短期賃貸借の期間：処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合の期間の上限は、樹木の栽植または伐採を目的とする山林は10年、それ以外の土地は5年、建物は3年、動産は6か月。契約でこれより長い期間を定めても、その期間はこれらの期間とする（602条）。更新できるが、その期間満了前に、土地は1年以内、建物は3か月以内、動産は1か月以内に更新しなければならない（603条）。最終確認日：2026-10-07。出典：e-Gov 法令検索 民法。

建物の賃貸借の更新・解約には、借地借家法に特別の定めがあります。更新・正当の事由・解約の申入れの詳細は、借地借家法の解説記事で扱っています。

対抗力と賃貸人たる地位の移転（605条〜605条の4）

賃借人・賃貸人の権利義務の早見表（606条〜622条の2）

賃借権の譲渡と転貸：承諾と解除（612条）

賃借権の譲渡と転貸は、どちらも賃借人が賃借物を第三者に使わせる点では似ていますが、法律関係が違います。

使用貸借でも、借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用・収益をさせることができず、違反すれば貸主は契約を解除できます（594条2項・3項）。

借地権の場合：裁判所の許可（借地借家法19条）

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、その第三者が賃借権を取得し、または転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡または転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法19条1項前段）。この場合に、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡・転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、またはその許可を財産上の給付に係らしめることができます（同項後段）。

この許可の制度は、借地権のうち土地の賃借権（建物の所有を目的とする土地の賃借権）の譲渡・転貸についてのものです（19条1項。転借地権については同条7項で準用）。民法612条の賃貸借一般には、同じ仕組みは置かれていません。

転貸の三者関係（613条・借地借家法34条）

賃貸人をA、賃借人をB、転借人をCとします。

合意解除と債務不履行による解除

建物の転貸借の終了の期間：建物の賃貸借が期間の満了または解約の申入れによって終了する場合に、賃貸人が転借人に通知をしたときは、建物の転貸借は、通知がされた日から6か月を経過することによって終了する（借地借家法34条2項）。最終確認日：2026-10-07。出典：e-Gov 法令検索 借地借家法。

計算で確認：転借人が賃貸人に負う直接の義務の範囲（当サイトの設例・当サイトの計算）

613条1項は、転借人が賃貸人に直接負う義務を、「賃借人の債務の範囲を限度として」「転貸借に基づく債務」を履行する義務としています。賃料でこの範囲を確かめます。

• 設例A：AとBの間の賃料は1か月あたり10万円、BとCの間の転貸料は1か月あたり12万円。CがAに直接負う賃料の義務は、Bの債務（1か月あたり10万円）の範囲が限度なので、1か月あたり10万円まで。Aは、これを超える2万円の差額を、Cに直接請求することはできない。
• 設例B：AとBの間の賃料は1か月あたり10万円、BとCの間の転貸料は1か月あたり8万円。Cが直接履行する義務を負うのは「転貸借に基づく債務」なので、1か月あたり8万円まで。
• 検算：設例Aは「転貸借の債務12万円」と「賃借人の債務の範囲10万円」を比べて、小さいほうの10万円が上限。設例Bは「転貸借の債務8万円」と「賃借人の債務の範囲10万円」を比べて、小さいほうの8万円が上限。どちらの設例でも、直接義務の上限は2つの金額のうち小さいほうと一致する。

賃借権を譲り渡す場合の敷金

賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときは、賃貸人は、敷金の額から賃借人の債務の額を控除した残額を、賃借人に返還しなければなりません（622条の2第1項2号）。賃貸人たる地位が移転した場合は、敷金の返還に係る債務は譲受人が承継します（605条の2第4項）。賃借権の譲渡では、賃貸人から、譲渡した賃借人に敷金の残額を返還します。賃貸人たる地位の移転では、敷金の返還に係る債務が譲受人に承継されます。場面が違うので、取り違えないようにします。

試験での問われ方（出題の型）

問題文は載せず、出題の型を当サイトの言葉で整理します。

• ① 使用貸借と賃貸借を比べ、借主の死亡による終了、費用の負担、承諾の要否を問う型：597条3項・595条・606条・594条2項・612条1項が材料になります
• ② 賃借権の譲渡・転貸の承諾と、無断の場合の解除（612条）を問う型
• ③ 転貸の三者関係で、転借人が賃貸人に直接負う義務、賃料の前払、合意解除と転借人（613条）を問う型
• ④ 賃貸人たる地位の移転が、対抗要件（605条・借地借家法10条・31条）と所有権移転の登記（605条の2第3項）を前提にしているかを問う型
• ⑤ 建物の転貸借で、期間満了や解約の申入れによる賃貸借の終了と転借人への通知（借地借家法34条）を問う型
• ⑥ 借地権者が建物を譲渡する場合の、裁判所の許可（借地借家法19条）を民法612条と見分けさせる型

間違えやすいポイント

• 使用貸借は無償で、借主の死亡によって終了します（597条3項）。賃貸借は、622条が597条3項を準用していません
• 使用貸借の貸主は、借主が借用物を受け取るまで解除できますが、書面による使用貸借は除かれます（593条の2）。622条は、593条の2を賃貸借に準用していません
• 612条の承諾が必要なのは、賃借権の譲渡と転貸の両方です。承諾がなければ、賃貸人は契約を解除できます（同条2項）
• 転借人が賃貸人に直接負う義務は、賃借人の債務の範囲が限度です。転貸料が賃料より高くても、賃貸人が転借人に直接請求できる額は、賃借人の債務の範囲までです（613条1項）
• 合意解除は転借人に対抗できません。ただし、解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは別です（613条3項ただし書）
• 賃貸人たる地位の移転は、所有権の移転の登記をしなければ賃借人に対抗できません（605条の2第3項）
• 借地借家法19条の裁判所の許可は、借地権者が建物を譲渡する場合の、土地の賃借権の譲渡・転貸に関する制度です。建物の賃貸借の転貸には、借地借家法34条（転借人の保護）があります
• 借地借家法の借地権の定義（2条1号）は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権です。使用貸借による権利は含まれません

令和8年度試験の法令基準日と、改正への対応

宅建試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構 宅建試験の概要）。令和8年度試験の基準日は2026年4月1日です。この記事で扱った民法・借地借家法の条文は、基準日の版と現行の版で同じ内容です。次の年度の試験を受ける場合は、その年度の4月1日現在の条文を、e-Gov 法令検索の民法・借地借家法で確認してください。

当サイトの宅建の問題は、過去の出題論点をもとに作成した論点別問題です。各問に初級・標準・上級の3段階の解説がついています。

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賃貸借・使用貸借の問題は、権利関係の科目にあります。

• 権利関係（民法・借地借家法・不動産登記法ほか）の問題を科目別に解く解く ›

まとめ

• 使用貸借は無償、賃貸借は賃料を支払う契約。使用貸借は借主の死亡で終了し（597条3項）、賃貸借には準用されない。借主が負う費用は、使用貸借では通常の必要費（595条）、賃貸借では賃貸人が修繕義務を負う（606条）
• 賃借権の譲渡と転貸は、賃貸人の承諾が必要で、無断なら賃貸人は解除できる（612条）。使用貸借も、貸主の承諾が要る（594条2項）
• 転借人は、賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に直接義務を負い、賃料の前払を対抗できない（613条1項）。合意解除は原則として転借人に対抗できない（同条3項）
• 賃貸人たる地位は、対抗要件を備えた賃貸借で不動産が譲渡されたとき譲受人に移転し（605条の2第1項）、所有権移転の登記が賃借人への対抗要件になる（同条3項）
• 建物の転貸借は、賃貸借の期間満了・解約申入れによる終了を、通知後6か月で終了する形で転借人に対抗できる（借地借家法34条）。借地権者の建物譲渡では、裁判所の許可の制度がある（借地借家法19条）

本サイトは一般財団法人 不動産適正取引推進機構とは関係ありません。掲載している問題は、機構が公表する出題範囲を参照して合格ナビが作成した論点別問題です。条文は e-Gov 法令検索の民法・借地借家法の現行の条文（2026年10月7日時点）にもとづきます。設例は当サイトのもので、実在の契約ではありません。試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構）。