契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違い宅建で押さえる562〜566条

結論：契約不適合責任とは、売買で引き渡された目的物が、種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき（民法562条1項）、またはその権利が契約の内容に適合しないとき（565条）に、売主が負う責任です。買主の手段は、①追完請求（562条）、②代金減額請求（563条）、③損害賠償請求（564条・415条）、④解除（564条・541条・542条）の4つ。種類・品質の不適合では、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、これらを請求できなくなります（566条）。改正前の瑕疵担保責任（旧570条）は、「隠れた瑕疵」があったときに旧566条を準用し、買主の手段として契約の解除と損害賠償の請求を定めていました。

この記事は、e-Gov 法令検索の民法（415条・418条・541条〜543条・559条・562条〜568条・572条・637条、改正前の563条〜566条・570条）、宅地建物取引業法40条、住宅の品質確保の促進等に関する法律（2条・94条・95条）の条文だけをもとに、売買の契約不適合責任を整理したものです。宅建業法40条の中身は宅建の8種制限、危険負担（567条）や他人物売買（561条）は宅建の売買契約で扱っているので、ここでは繰り返しません。権利関係の全体は宅建の権利関係の攻略にあります。

契約不適合責任とは：562条1項の言葉で読む

民法562条1項の本文は、次のように定めています。

• 引き渡された目的物が、種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき
• 買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる

押さえる言葉は、次の3つです。

追完の方法は、買主が選べますが、ただし書があります。売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができます。たとえば、買主が修補を求めても、買主に不相当な負担を課するものでなければ、売主が代替物の引渡しなど別の方法で追完できる場合があります。

また、562条2項は、不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は追完の請求をすることができない、と定めています。562条〜564条の条文には、買主が不適合を知っていたかどうかで区別する言葉は書かれていません。

買主の4つの手段：追完請求・代金減額・損害賠償・解除

562条〜564条の4つの手段を、条文の言葉で整理します（当サイトの整理）。

民法562条・563条（e-Gov 法令検索）には、売主の責めに帰すべき事由を要件とする記載はありません（2026-10-09 時点）。③の損害賠償は、415条1項ただし書があるため、債務者の責めに帰することができない事由によるときは認められない、という構造です。①②と③の違いは、この点にあります（条文の言葉の比較）。

代金減額請求に催告がいらない4つの場合（563条2項）

563条1項は、買主がまず追完の催告をすることを要件にしています。ただし、2項の次の場合は、催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求できます。

減額の程度は、「その不適合の程度に応じて」と書かれています（563条1項）。

損害賠償と解除は、一般の債務不履行のルールに従う（564条）

564条は、前二条（562条・563条）の規定が、415条の損害賠償の請求と、541条・542条の解除権の行使を妨げない、と定めています。つまり、損害賠償と解除の要件は562条・563条の中には置かれておらず、415条・541条・542条（と543条）の一般の規定によります。期間の制限は、566条が別に定めています。

• 415条1項：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は損害の賠償を請求できる。ただし、契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるときは、この限りでない
• 541条：相当の期間を定めて履行の催告をし、その期間内に履行がないときは解除できる。ただし、期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない
• 542条1項：債務の全部の履行が不能であるときなど、5つの場合に、催告をすることなく直ちに解除できる
• 543条：債務の不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、債権者は、541条・542条による解除ができない

債務不履行と解除の一般の条文（412条〜422条の2、540条〜548条）は、宅建の債務不履行と契約解除にまとめています。

権利の不適合（565条）と、担保責任を負わない特約（572条）

売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものである場合は、565条が、前三条（562条〜564条）の規定を準用します。権利の一部が他人に属する場合にその一部を移転しないときも含まれます。他人の権利を売る売主の義務を定める561条は、宅建の売買契約にあります。

売主が担保責任を負わない特約をした場合について、572条は次のように定めています。

• 売主は、562条1項本文または565条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実と、自ら第三者のために設定し、または第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない

特約が許されるのは、民法の原則の話です。宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約では、宅建業法40条が、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の担保責任について、民法566条に規定する期間を目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約を禁じ、反する特約は無効とします。詳しくは宅建の8種制限の担保責任の節にあります。宅建業者が自ら売主となる新築住宅について、瑕疵担保責任の履行を確保する仕組み（保証金の供託・保険契約）は、住宅瑕疵担保履行法の記事にまとめています。

期間制限：566条の一年以内の通知

566条は、目的物の種類または品質に関する担保責任の期間を制限しています。

• 売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない
• ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない

押さえる点は次のとおりです。

請負契約では、637条が同じ仕組みを定めています（注文者が不適合を知った時から一年以内にその旨を請負人に通知しないとき、追完請求・報酬の減額請求・損害賠償請求・解除ができない。仕事の目的物を注文者に引き渡した時（その引渡しを要しない場合は、仕事が終了した時）に、請負人が不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは適用しない）。売買以外の有償契約には、559条が、売買の規定を準用します（ただし、有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない）。

瑕疵担保責任との違い：改正前の570条・566条と比べる

改正前の民法では、売買の目的物の欠陥は、「瑕疵担保責任」の条文で扱われていました。令和2年4月1日施行の改正で、現在の562条以下に置き換わりました。e-Gov 法令検索が示す改正前の条文（2020年3月1日の版）と、現在の条文を比べます。

旧570条・旧566条の文言には、追完請求や代金減額請求の定めはありません。改正前の「隠れた」の意味や、責任の性質（法定責任か契約責任か）は、条文に書かれておらず、判例・学説による解釈の問題です。このため、この記事では、条文に書かれていない解釈には立ち入りません。

また、数量の不足と権利の一部が他人に属する場合も、改正前は別の条文（旧565条、旧563条〜564条）で扱われていました。現在は、数量は562条1項の「数量」に、権利は565条に含まれます。

新築住宅の特別ルールと、宅建業法40条との関係

新築住宅には、民法とは別に、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）95条があります。

新築住宅の売主の担保責任の期間：新築住宅の売買契約では、売主は、買主に引き渡した時（請負人から売主に引き渡されたものは、その引渡しの時）から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く）について、民法415条・541条・542条・562条・563条に規定する担保の責任を負う。これに反する特約で買主に不利なものは無効。最終確認日：2026-10-09。出典：e-Gov 法令検索 住宅の品質確保の促進等に関する法律 95条。

「新築住宅」は、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く）です（品確法2条2項）。対象は「住宅の構造耐力上主要な部分等」（住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの）の瑕疵で、構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものは除かれます（94条1項・95条1項）。

3つの規定の関係を整理します（当サイトの整理）。

試験での出題の型と、間違えやすいポイント

出題の型を、問題文は載せずに、当サイトの言葉で整理します。

• ① 事例の不適合に対して、買主が使える手段（追完請求・代金減額・損害賠償・解除）と、その要件を選ぶ型
• ② 代金減額請求に催告が必要かどうか（563条1項と2項の分かれ目）を確かめる型
• ③ 買主に責めに帰すべき事由があるとき、どの手段ができないか（562条2項・563条3項・543条）を確かめる型
• ④ 一年以内の通知（566条）の起算点・例外・対象を確かめる型
• ⑤ 売主が宅建業者のとき、民法の特約と宅建業法40条の違いを確かめる型

間違えやすい点は次のとおりです。

• 566条の起算点は「不適合を知った時」です。引渡しの時ではありません
• 566条の例外（ただし書）は、売主が「引渡しの時」に不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときです
• 566条は、種類または品質の不適合についての期間制限です。数量・権利の不適合は、文言に書かれていません
• 代金減額請求は、原則として追完の催告が先です。563条2項の4つの場合は催告がいりません
• 損害賠償は415条1項ただし書があり、債務者の責めに帰することができない事由によるときは認められません
• 買主に責めに帰すべき事由があるとき、追完請求・代金減額請求・解除はできません。損害賠償は、債権者に過失があれば418条（過失相殺）で考慮されます
• 「瑕疵担保責任」という言葉は、品確法94条・95条の見出しに今も使われています。意味は「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態」です（品確法2条5項）

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令和8年度試験の法令基準日と、改正への対応

宅建試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構 宅建試験の概要）。令和8年度試験の基準日は2026年4月1日です。この記事で引用した民法の条文は、2026年4月1日現在の版と、2026年10月9日時点の現行の版とで、同じ内容です（2026年6月24日付の改正は、この記事で引用した条文の本文を変えていません）。宅建業法40条と品確法95条も、同じです。次の年度の試験を受ける場合は、その年度の4月1日現在の条文を、e-Gov 法令検索の民法・宅地建物取引業法で確認してください。

当サイトの宅建の問題は、過去の出題論点をもとに作成した論点別問題です。各問に初級・標準・上級の3段階の解説がついています。

まとめ

• 契約不適合責任は、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき、または移転した権利が契約の内容に適合しないときの売主の責任（562条・565条）
• 買主の手段は、追完請求（562条）、代金減額請求（563条）、損害賠償請求（564条・415条）、解除（564条・541条・542条）の4つ
• 代金減額は原則として追完の催告が先。563条2項の4つの場合は催告がいらない。買主に責めに帰すべき事由があるときは、追完請求・代金減額請求・解除ができない
• 種類・品質の不適合では、買主が不適合を知った時から一年以内に売主へ通知しないと、4つの手段すべてが使えない。売主が引渡しの時に悪意または重大な過失のときは、この限りでない（566条）
• 担保責任を負わない特約をしても、知りながら告げなかった事実などは免れない（572条）。宅建業者が自ら売主のときは、宅建業法40条が特約を制限する
• 改正前の瑕疵担保責任（旧570条）は、「隠れた瑕疵」があったときに旧566条を準用し、契約の解除と損害賠償の請求を定めていた

本サイトは一般財団法人 不動産適正取引推進機構とは関係ありません。掲載している問題は、機構が公表する出題範囲を参照して合格ナビが作成した論点別問題です。条文は e-Gov 法令検索の民法・宅地建物取引業法・住宅の品質確保の促進等に関する法律の現行の条文にもとづきます。日程などは、必ず機構の公式発表で確認してください。