宅建の防火地域・準防火地域建築物の技術的基準と建築規制を条文で整理

結論：宅建の防火地域・準防火地域は、都市計画で定める地域地区（都市計画法8条1項5号）で、建築基準法61条〜65条が、建築物の構造・屋根・外壁・看板などを規制します。まず押さえるのは、規模ごとに求められる技術的基準（施行令136条の2）の区別です。防火地域は「階数3以上、または延べ面積100㎡超」、準防火地域は「地階を除く階数4以上、または延べ面積1,500㎡超」で最も厳しい1号の基準になり、それより小さい建築物は段階的に緩やかな基準になります。地域にまたがる建築物は、厳しいほうの規定がその全部に及びます（65条。防火壁で区画されている場合の例外あり）。

この記事は、都市計画法（8条・9条・14条・20条）、建築基準法（2条・22条・23条・53条・61条〜65条・91条）、建築基準法施行令（107条・107条の2・108条・108条の4・109条の2・109条の3・135条の20・136条の2）の条文（e-Gov 法令検索の現行の条文、2026年10月7日時点）にもとづいて整理したものです。都市計画全体の流れは宅建の都市計画法と開発許可、数字の表は宅建の法令上の制限の数字の表、用途地域は宅建の用途地域、建蔽率・容積率の計算は宅建の建ぺい率・容積率、建築確認は建築確認を宅建向けに整理にあります。ここでは、防火地域・準防火地域そのものの規制に絞ります。

防火地域・準防火地域とは（都市計画法8条・9条）

都市計画法8条1項5号は、都市計画区域について、都市計画に「防火地域又は準防火地域」を定めることができるとしています。9条21項は、防火地域または準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とすると規定しています。

準都市計画区域に定められる地域地区は、8条2項が限って列挙していて、5号の防火地域・準防火地域は含まれていません。

建築物にかかる規制の全体像（建築基準法61条〜65条）

防火地域・準防火地域内の建築物には、建築基準法61条〜65条が、次のように適用されます。

防火地域内の看板等の高さの数字：防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔その他これらに類する工作物で、建築物の屋上に設けるもの、または高さ3メートルを超えるものは、主要な部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない（建築基準法64条）。最終確認日：2026-10-07。出典：e-Gov 法令検索 建築基準法。

61条1項ただし書は、「準防火地域内にある建築物（木造建築物等を除く。）に附属する」門または塀を除外しています。「木造建築物等」とは、主要構造部の21条1項の政令で定める部分が、木材、プラスチックその他の可燃材料で造られたものです（23条）。

規模別に求められる構造（施行令136条の2）

61条1項が言う「政令で定める技術的基準」は、建築基準法施行令136条の2が、建築物の区分ごとに定めています。

施行令136条の2の規模の数字：防火地域は、階数が3以上のもの、または延べ面積が100平方メートルを超えるものが1号。階数が2以下で延べ面積が100平方メートル以下のものが2号。準防火地域は、地階を除く階数が4以上のもの、または延べ面積が1,500平方メートルを超えるものが1号。地階を除く階数が3で延べ面積が1,500平方メートル以下のもの、または地階を除く階数が2以下で延べ面積が500平方メートルを超え1,500平方メートル以下のものが2号。地階を除く階数が2以下で延べ面積が500平方メートル以下のものが3号（木造建築物等）・4号（木造建築物等を除く）。最終確認日：2026-10-07。出典：e-Gov 法令検索 建築基準法施行令。

表の読み方で注意する点が2つあります。

• 防火地域の1号は「階数が三以上」とだけ書かれていて、「地階を除く」とは書かれていません。準防火地域の1号〜4号は「地階を除く階数」と書かれています
• 防火地域の2号と、準防火地域の2号は、どちらも主要構造部の準耐火性能の基準を引きますが、対象になる規模の範囲が違います

136条の2は、「耐火建築物としなければならない」「準耐火建築物としなければならない」という書き方をしていません。表の「耐火建築物の定義と同じ政令の基準」は、当サイトの読み取りで、根拠は次の対応です。1号イが引く施行令107条・108条の4・109条の2は、それぞれ耐火構造（建築基準法2条7号）、耐火建築物の特定主要構造部（同条9号の2イ（2））、耐火建築物の防火設備（同号ロ）の政令の基準です。また、施行令135条の20は、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火設備が設けられ、壁・柱・床その他の建築物の部分と防火設備が1号ロ（延焼防止時間）の基準に適合し、かつ、61条1項の構造方法を用いるもの、または同項の認定を受けたものを、建蔽率の緩和（53条3項1号イ）でいう、耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有するものとして政令で定める建築物としています。

各号の基準の中身（当サイトの読み取り）

136条の2の各号は、基準を次のように示しています。

防火設備の遮炎性能の時間：防火設備に通常の火災による火熱が加えられた場合に、加熱開始後20分間、加熱面以外の面に火炎を出さないものであること（施行令109条の2）。3号イ・4号イの外壁開口部設備の基準も、加熱開始後20分間（施行令136条の2）。最終確認日：2026-10-07。出典：e-Gov 法令検索 建築基準法施行令。

1号〜4号に共通して使われる用語を整理します。

延焼のおそれのある部分の距離：隣地境界線等から、1階は3メートル以下、2階以上は5メートル以下の距離にある建築物の部分（建築基準法2条6号。ただし書の除外あり）。最終確認日：2026-10-07。出典：e-Gov 法令検索 建築基準法。

設例で確かめる：どの号に当たるか（当サイトの設例）

次の設例は、いずれも当サイトのものです。階数に算入しない部分（施行令2条1項8号）はないものとし、準防火地域の木造は、主要構造部が可燃材料で造られた「木造建築物等」に当たるものとします。

検算：設例②は120÷100＝1.2で100㎡を超える。設例⑧は1,600−1,500＝100で、1,500㎡を100㎡超える。設例⑨は500＜600≦1,500で、500㎡超1,500㎡以下の範囲に入る。

屋根・外壁・看板・門と塀

屋根の規制は、防火・準防火地域の外にもある（22条・23条）

建築基準法22条1項は、特定行政庁が、防火地域・準防火地域以外の市街地について指定する区域内にある建築物の屋根の構造を、通常の火災を想定した火の粉による建築物の火災の発生を防止するために屋根に必要とされる性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもの（国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの、または認定を受けたもの）とすることを求めています。62条は「市街地における火災を想定した」火の粉、22条1項は「通常の火災を想定した」火の粉と書かれています。ただし、茶室、あずまやその他これらに類する建築物、または延べ面積が10㎡以内の物置、納屋その他これらに類する建築物の屋根の延焼のおそれのある部分以外の部分については、この限りではありません。

23条は、22条1項の市街地の区域内にある木造建築物等について、外壁で延焼のおそれのある部分の構造を、準防火性能に関して政令で定める技術的基準に適合するものとすると定めています。

建築物が地域にまたがる場合（65条・91条）

建築基準法91条は、建築物の敷地が地域などの内外にわたる場合に、敷地の過半の属する地域などの規定を全部に適用するという原則を定めていますが、そのかっこ書で、防火地域及び準防火地域は、この原則の対象となる「地域」から除かれています。防火地域・準防火地域にまたがる場合は、65条の規定によります。用途地域などにまたがる場合の91条は、宅建の用途地域で扱っています。

設例で確かめる：またがる建築物（当サイトの設例）

• 設例A：1棟の建築物が、一部は防火地域、一部は準防火地域にあり、防火壁で区画されていない。65条2項本文により、その全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用される。
• 設例B：1棟の建築物が、一部は防火地域、一部は準防火地域にあり、防火地域外（準防火地域内）の位置で防火壁により区画されている。65条2項ただし書により、防火壁外の部分は、準防火地域内の建築物に関する規定が適用される。
• 設例C：1棟の建築物が、一部は準防火地域、一部は防火地域・準防火地域のいずれでもない区域にあり、防火壁で区画されていない。65条1項本文により、その全部について準防火地域内の建築物に関する規定が適用される。

建蔽率・建築確認との関係

防火地域・準防火地域は、構造の規制のほかに、建蔽率と建築確認にも関係します。

建蔽率の計算は宅建の建ぺい率・容積率、建築確認の例外は建築確認を宅建向けに整理で扱っています。

この論点の問題を解く

防火地域・準防火地域の問題は、法令上の制限の科目にあります。

• 法令上の制限（都市計画法・建築基準法ほか）の問題を科目別に解く解く ›

試験での問われ方（出題の型）

問題文は載せず、出題の型を当サイトの言葉で整理します。

• ① 防火地域・準防火地域の規模と、求められる技術的基準（施行令136条の2の1号〜4号）を結び付けさせる型：階数と延べ面積の境目（防火地域の3階・100㎡、準防火地域の4階・1,500㎡・500㎡）が材料になります
• ② 防火地域と準防火地域の違いを、看板・広告塔の規制（防火地域だけ）や、屋根・外壁の規定で見分けさせる型
• ③ 建築物が防火地域と準防火地域、または指定のない区域にまたがるときの扱いを問う型：厳しいほうの規定が全部に及ぶ、防火壁で区画されていれば例外がある、という二段構えが材料になります
• ④ 防火地域・準防火地域と建蔽率の緩和（耐火建築物等・準耐火建築物等）を組み合わせる型
• ⑤ 防火地域・準防火地域と建築確認（10㎡以内の増築が確認不要になるのは、防火地域・準防火地域の外）を組み合わせる型
• ⑥ 準都市計画区域に定められる地域地区かどうかを問う型

間違えやすいポイント

• 防火地域内の建築物が、すべて施行令136条の2第1号の基準になるわけではありません。階数2以下で延べ面積100㎡以下のものは、同条2号の基準です。また、1号・2号とも、イ（耐火建築物・準耐火建築物の定義と同じ政令の基準）とロ（延焼防止時間）のいずれかを満たせばよく、条文は「耐火建築物としなければならない」という書き方ではありません
• 防火地域の境目は「階数3以上」「延べ面積100㎡超」、準防火地域の境目は「地階を除く階数4以上」「延べ面積1,500㎡超」です。準防火地域は「地階を除く」と書かれていますが、防火地域の1号の「階数」は、そう書かれていません
• 準防火地域内の延べ面積500㎡以下で地階を除く階数2以下の建築物は、木造建築物等かどうかで3号と4号に分かれます。どちらも、外壁開口部設備は加熱開始後20分間の基準です
• 看板・広告塔の規制（64条）は、防火地域内にあるものについて定められています
• 防火地域と準防火地域にまたがる建築物は、全部が防火地域内の規定を受けます（防火壁による例外あり）。敷地の過半の考え方（91条）は使いません
• 準都市計画区域には、防火地域・準防火地域を定めることができません（都市計画法8条2項）
• 建築確認が不要になる10㎡以内の増築などは、防火地域・準防火地域の外の場合だけです（6条2項）

令和8年度試験の法令基準日と、改正への対応

宅建試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構 宅建試験の概要）。令和8年度試験の基準日は2026年4月1日です。この記事で扱った建築基準法の条文は、基準日の版と現行の版、今後施行される版で同じ内容です（今後施行される版で変わるのは、この記事で使っていない2条の一部の項目です）。建築基準法施行令は、2025年12月1日施行の版が現行の版で、基準日の2026年4月1日にも同じ版が施行されています。次の年度の試験を受ける場合は、その年度の4月1日現在の条文を、e-Gov 法令検索の建築基準法・建築基準法施行令・都市計画法で確認してください。

当サイトの宅建の問題は、過去の出題論点をもとに作成した論点別問題です。各問に初級・標準・上級の3段階の解説がついています。

まとめ

• 防火地域・準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため、都市計画に定める地域地区（都市計画法8条1項5号・9条21項）。準都市計画区域には定められない（8条2項）
• 防火地域内は、階数3以上または延べ面積100㎡超が施行令136条の2第1号（イは耐火建築物の定義と同じ政令の基準、ロは延焼防止時間）、階数2以下で100㎡以下は2号（イは準耐火建築物の定義と同じ政令の基準、ロは延焼防止時間）
• 準防火地域内は、地階を除く階数4以上または延べ面積1,500㎡超が1号、地階を除く階数3で1,500㎡以下、または地階を除く階数2以下で500㎡超1,500㎡以下が2号、地階を除く階数2以下で500㎡以下は木造建築物等が3号・それ以外が4号
• 屋根（62条）・隣地境界線に接する耐火構造の外壁（63条）は防火地域・準防火地域の両方、看板・広告塔の不燃化（64条）は防火地域内だけ
• 防火地域・準防火地域にまたがる建築物は、全部に厳しいほうの規定が及ぶ（65条）。防火壁で区画されている場合は例外がある

本サイトは一般財団法人 不動産適正取引推進機構とは関係ありません。掲載している問題は、機構が公表する出題範囲を参照して合格ナビが作成した論点別問題です。条文は e-Gov 法令検索の都市計画法・建築基準法・建築基準法施行令の現行の条文（2026年10月7日時点）にもとづきます。設例は当サイトのもので、実在の建築物ではありません。試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構）。