宅建の法令上の制限を、都市計画法・建築基準法・盛土規制法・農地法・国土利用計画法の条文と政令で整理。開発許可や事後届出の面積、届出の期限、許可と届出の区別を1つの表にまとめ、用途地域13種類と盛土規制法の2つの区域、令和8年度試験の法令基準日まで確認できます。
目次
結論：宅建の「法令上の制限」は、土地の使い方と取引を公法で縛るルールの科目で、中心は都市計画法・建築基準法・宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）・農地法・国土利用計画法・土地区画整理法です。覚えるべき数字の多くは「どの区域で・どの規模から・許可か届出か・いつまでに」の4点に集約でき、たとえば開発許可は市街化区域で1,000㎡以上、国土利用計画法の事後届出は市街化区域で2,000㎡以上の土地の契約について契約から2週間以内です。令和8年度試験は、2026年4月1日現在施行されている法令で出題されます。
合格ナビの宅建の論点別問題360問のうち、法令上の制限は60問です。内訳は都市計画法12問、建築基準法10問、国土利用計画法8問、農地法8問、盛土規制法8問、土地区画整理法8問、その他の法令6問です（2026-10-02 集計）。これは当サイトの問題データの内訳で、本試験の出題数ではありません。
法令上の制限の数字の表（面積・期限・許可と届出）
| 法令 | 何をするとき | 規模・数字 | 許可か届出か | 根拠 |
|---|---|---|---|---|
| 都市計画法 | 市街化区域で開発行為 | 1,000㎡以上（三大都市圏の既成市街地・近郊整備地帯等は500㎡以上。条例で300㎡まで引き下げ可） | 許可 | 29条1項・施行令19条 |
| 都市計画法 | 市街化調整区域で開発行為 | 原則としてすべて | 許可 | 29条1項 |
| 都市計画法 | 非線引き都市計画区域・準都市計画区域で開発行為 | 3,000㎡以上（条例で300㎡まで引き下げ可） | 許可 | 29条1項・施行令19条 |
| 都市計画法 | 都市計画区域・準都市計画区域の外で開発行為 | 1ha以上 | 許可 | 29条2項・施行令22条の2 |
| 建築基準法 | 道路 | 幅員4m以上（指定区域は6m）。2項道路は原則として中心線から2mの線が境界 | — | 42条1項・2項 |
| 建築基準法 | 敷地の接道 | 道路に2m以上接する | — | 43条1項 |
| 建築基準法 | 建築確認（特殊建築物） | その用途の床面積200㎡超 | 確認 | 6条1項1号 |
| 建築基準法 | 建築確認（その他の建築物） | 階数2以上または延べ面積200㎡超 | 確認 | 6条1項2号 |
| 建築基準法 | 建築確認（都市計画区域・準都市計画区域内など） | 1号・2号に当たらない建築物でも、建築（新築・増築・改築・移転）なら規模を問わない | 確認 | 6条1項3号 |
| 建築基準法 | 防火・準防火地域の外での増築・改築・移転 | 10㎡以内なら確認不要 | — | 6条2項 |
| 盛土規制法 | 宅地造成等工事規制区域で盛土・切土 | 盛土で崖1m超、切土で崖2m超、盛土2m超、面積500㎡超 など | 許可 | 12条1項・施行令3条 |
| 盛土規制法 | 特定盛土等規制区域で盛土・切土 | 施行令3条の規模 | 工事の30日前までに届出 | 27条1項 |
| 盛土規制法 | 特定盛土等規制区域で大規模な盛土・切土 | 盛土で崖2m超、切土で崖5m超、盛土5m超、面積3,000㎡超 など | 許可 | 30条1項・施行令28条・23条 |
| 盛土規制法 | 規制区域の指定の際に行われている工事 | 指定から21日以内 | 届出 | 21条1項 |
| 農地法 | 農地を農地のまま売る・貸す | 面積を問わない | 農業委員会の許可 | 3条1項 |
| 農地法 | 自分の農地を転用する | 面積を問わない（市街化区域内はあらかじめ農業委員会に届出） | 都道府県知事等の許可 | 4条1項・同項7号 |
| 農地法 | 転用目的で農地を売る・貸す | 面積を問わない（市街化区域内はあらかじめ農業委員会に届出） | 都道府県知事等の許可 | 5条1項・同項6号 |
| 国土利用計画法 | 土地売買等の契約（事後届出） | 市街化区域2,000㎡以上、その他の都市計画区域5,000㎡以上、区域外10,000㎡以上 | 契約から2週間以内に届出 | 23条1項・2項 |
| 国土利用計画法 | 届出後の勧告 | 届出から3週間以内（3週間の範囲で延長可） | — | 24条2項・3項 |
開発許可の規模は国土交通省 開発許可制度の概要の「規制対象規模（令第19条、第22条の２）」の表によります。条文の出典は e-Gov 法令検索です（都市計画法・建築基準法は2026-09-13時点、宅地造成及び特定盛土等規制法・同法施行令・農地法・国土利用計画法は2026-09-30時点の現行条文）。
都市計画法：区域区分・用途地域13種類・開発許可
市街化区域は「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」です（都市計画法7条2項・3項）。
用途地域は都市計画法8条1項1号に列挙された13種類です。
| 系統 | 用途地域 |
|---|---|
| 住居系（8） | 第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域 |
| 商業系（2） | 近隣商業地域・商業地域 |
| 工業系（3） | 準工業地域・工業地域・工業専用地域 |
系統の分け方は当サイトの整理です。それぞれの目的は9条1項〜13項に1つずつ定義されていて、たとえば準住居地域は「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」（9条7項）です。市街化区域には少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域には原則として定めません（13条1項7号）。用途地域ごとに建てられる建物の見分け方は宅建の用途地域、建築物の高さの制限は宅建の斜線制限と日影規制で整理しています。
開発許可は29条1項で、都市計画区域・準都市計画区域内で開発行為をしようとする者に、あらかじめ都道府県知事（指定都市・中核市ではその長）の許可を求めています。許可が要らない主なものは次のとおりです。
- ① 規模が政令の基準未満（市街化区域・非線引き都市計画区域・準都市計画区域。1号）。市街化調整区域にはこの例外がありません
- ② 農業・林業・漁業の用に供する建築物や、これらの業務を営む者の住宅のため（市街化調整区域・非線引き・準都市計画区域。2号）。市街化区域はこの例外の対象に入っていません
- ③ 駅舎・図書館・公民館・変電所など公益上必要な建築物のため（3号）
- ④ 都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業などの施行として行うもの（4号〜8号）
- ⑤ 非常災害のため必要な応急措置（10号）、通常の管理行為・軽易な行為（11号）
④の土地区画整理事業そのものの仕組み（仮換地・換地処分・清算金）は、土地区画整理法 宅建｜仮換地・換地処分・清算金を条文と時点で整理で整理しています。
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- 用途地域の定義と、市街化区域・市街化調整区域での指定の原則（問3）
- 農家住宅でも市街化区域なら開発許可が要るか（問11）
- 開発許可が不要となる開発行為（問4）
- 開発許可の申請手続と許可基準（問5）
- 開発許可を受けた区域内の建築制限（問6）
建築基準法：道路・接道・建蔽率・容積率・建築確認
道路は原則として幅員4m以上で（42条1項）、建築物の敷地は道路に2m以上接しなければなりません（43条1項）。幅員4m未満でも、特定行政庁が指定した道（いわゆる2項道路）は道路とみなされ、その中心線から2mの線が道路の境界線とみなされます（42条2項）。道路の種類、接道義務の例外、袋路状道路と条例の関係は、接道義務とは？宅建の建築基準法43条で整理しています。
容積率は、都市計画で定めた数値（52条1項）に加えて、前面道路の幅員が12m未満のときは「幅員のメートルの数値×一定の数値」以下という制限がかかります（52条2項）。一定の数値は、低層住居専用地域・田園住居地域が4/10、中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域が4/10（特定行政庁の指定区域は6/10）、その他が6/10が原則です。
建蔽率は、防火地域（建蔽率8/10の地域を除く）内の耐火建築物等・準防火地域内の耐火建築物等または準耐火建築物等（53条3項1号）と、特定行政庁が指定する角地（同2号）のどちらかに当たると1/10、両方なら2/10が加算されます。建蔽率8/10の地域の防火地域内にある耐火建築物等には建蔽率の制限が適用されません（53条6項1号）。
計算例：容積率と建蔽率（数値は当サイトの設例）
敷地200㎡、第一種住居地域、都市計画の容積率300％・建蔽率60％、前面道路の幅員6m（特定行政庁の指定区域ではない）、準防火地域、特定行政庁が指定した角地、建てるのは準耐火建築物とします。
- ① 容積率：前面道路による限度は 6 × 4/10 ＝ 24/10（240％）。都市計画の300％と比べて小さいほうの240％が限度なので、延べ面積の上限は 200㎡ × 240％ ＝ 480㎡
- ② 検算：両者が等しくなる道路幅は 300％ ÷ 40％ ＝ 7.5m。6mは7.5mより狭いので、道路の制限が効くことが確認できる（都市計画の300％なら600㎡になる）
- ③ 建蔽率：準防火地域内の準耐火建築物（53条3項1号）と角地（同2号）の両方に当たるので2/10を加算し、60％＋20％＝80％。建築面積の上限は 200㎡ × 80％ ＝ 160㎡
- ④ 検算：加算を1つずつ足しても 60％→70％（準防火・準耐火）→80％（角地）で同じ。53条3項後段の「第一号及び第二号に該当する建築物にあつては…十分の二を加えたもの」とも一致する
建ぺい率・容積率の計算を条文ごとに詳しく確認するときは、宅建の建ぺい率・容積率を参照してください。
建築確認は、特殊建築物でその用途の床面積が200㎡を超えるもの（6条1項1号）と、それ以外で「二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超える建築物」（同2号）が対象です。さらに、1号・2号に当たらない建築物でも、都市計画区域・準都市計画区域（いずれも都道府県知事が指定する区域を除く）などの中で建築するときは確認が要ります（同3号）。3号の建築物で確認が要るのは「建築」（新築・増築・改築・移転。2条13号）のときで、1号・2号の建築物と違い、大規模の修繕・大規模の模様替は対象に入っていません。防火地域・準防火地域の外で行う10㎡以内の増築・改築・移転は確認が要りません（6条2項）。
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盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）：2つの区域と許可・届出
盛土規制法は、令和4年法律第55号による改正で旧・宅地造成等規制法から題名と内容が改められた法律です。規制の対象は、宅地以外の土地を宅地にする「宅地造成」（2条2号）、宅地や農地・森林で行う「特定盛土等」（2条3号）、一定期間の後に除却する「土石の堆積」（2条4号）です。この法律でいう「宅地」は、農地・採草放牧地・森林と公共施設用地以外の土地をいいます（2条1号）。
区域は2種類です。
| 区域 | 指定する場所 | 工事の規制 |
|---|---|---|
| 宅地造成等工事規制区域（10条） | 災害が生ずるおそれが大きい市街地・市街地となろうとする区域・集落の区域など | 施行令3条・4条の規模の工事は着手前に許可（12条1項） |
| 特定盛土等規制区域（26条） | 宅地造成等工事規制区域以外で、盛土等による災害で居住者等の生命・身体に危害を生ずるおそれが特に大きい区域 | 施行令3条・4条の規模は着手の30日前までに届出（27条1項）、施行令28条の大規模なものは許可（30条1項） |
規模の数字は施行令にあります。崖とは、地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地（硬岩盤を除く）です（施行令1条1項）。
| 工事の種類 | 規制区域の許可・特定盛土等規制区域の届出（施行令3条・4条） | 特定盛土等規制区域の許可（施行令28条→23条・25条2項） |
|---|---|---|
| 盛土で崖ができる | 崖の高さ1m超 | 崖の高さ2m超 |
| 切土で崖ができる | 崖の高さ2m超 | 崖の高さ5m超 |
| 盛土と切土を同時にして崖ができる | 崖の高さ2m超 | 崖の高さ5m超 |
| 崖ができない盛土 | 高さ2m超 | 高さ5m超 |
| 上のどれにも当たらない盛土・切土 | 面積500㎡超 | 面積3,000㎡超 |
| 土石の堆積 | 高さ2m超、または面積500㎡超 | 高さ5m超かつ面積1,500㎡超、または面積3,000㎡超 |
期限の数字は、規制区域の指定の際に行われている工事の届出が指定から21日以内（21条1項）、高さ2mを超える擁壁などの除却工事の届出が着手の14日前まで（21条3項・施行令26条1項）、公共施設用地を宅地や農地等に転用したときの届出が転用から14日以内（21条4項）です。無許可で工事をした者は「三年以下の拘禁刑又は千万円以下の罰金」（55条1項）、法人には「三億円以下の罰金刑」（60条1号）が科されます。
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農地法：3条・4条・5条の区別
農地法は、農地のまま売る・貸す3条が農業委員会の許可、自分の農地を転用する4条と転用のために売る・貸す5条が都道府県知事等の許可です。市街化区域の農地は、4条・5条だけ、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可が要りません（4条1項7号・5条1項6号）。許可が要らない場合、相続の届出、無許可の効果と罰則までの詳しい整理は宅建の農地法｜3条・4条・5条の違いにまとめています。
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国土利用計画法：事後届出の面積と期限
土地売買等の契約を締結したときは、権利を取得する側（買主など）が、契約を締結した日から起算して2週間以内に、市町村長を経由して都道府県知事に届け出ます（国土利用計画法23条1項）。事後届出・事前届出・許可制の違いは、国土利用計画法を宅建向けに整理した記事で詳しく扱っています。
届出が要らない面積は23条2項1号に定められています。市街化区域は2,000㎡未満、市街化区域以外の都市計画区域は5,000㎡未満、都市計画区域外は10,000㎡未満で、権利取得者がこれらの面積以上の「一団の土地」の権利を取得する場合は届出が必要です。都道府県知事が利用目的について勧告するときは、届出から3週間以内です（24条2項。3週間の範囲で延長可・同条3項）。
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覚え方：語呂ではなく「区域の広さ」と「時間の向き」で並べる
市販の語呂合わせを覚えるより、数字が並ぶ理由で覚えると取り違えが減ります。当サイトがすすめる整理は次の3つです。
- ① 区域が「市街地から遠いほど」基準の面積は大きくなる：開発許可は市街化区域1,000㎡→非線引き・準都市計画区域3,000㎡→区域外1ha、国土利用計画法の事後届出は市街化区域2,000㎡→その他の都市計画区域5,000㎡→区域外10,000㎡。市街化調整区域は開発を抑える区域なので、開発許可は「原則として全部」と別扱いになります
- ② 届出の期限は「事前か事後か」で向きが逆：着手前の届出は「〜日前まで」（特定盛土等の工事は30日前、擁壁等の除却は14日前）、起きた後の届出は「〜以内」（国土利用計画法は契約から2週間、規制区域指定の際の工事は21日、公共施設用地の転用は14日）
- ③ 許可権者は「誰の土地利用か」で決まる：農地のまま動かす3条は農業委員会、農地を農地以外にする4条・5条は都道府県知事等。開発許可も盛土規制法の許可も都道府県知事で、指定都市・中核市の区域ではその長（都市計画法29条1項、盛土規制法5条1項の括弧書き）
数字は表で一度に覚えず、論点ごとに問題を解いて「どの区域の話か」を判断する練習をすると定着しやすくなります。
令和8年度試験の法令基準日と、改正への対応
宅建試験の出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（不動産適正取引推進機構 宅建試験の概要）。令和8年度試験は2026年4月1日現在の法令で出題されます。この記事の条文も、同日以降の現行条文で書いています。
建築確認の対象（建築基準法6条1項2号）は、現行の条文では「前号に掲げる建築物を除くほか、二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超える建築物」で、構造（木造かどうか）による区別は書かれていません。都市計画区域などの中の建築物（同3号）も、1号・2号以外の建築物をまとめて定めていて、構造による区別はありません。手元の教材や解説の区分がこれと違う場合は、条文の現在の形で確認してください。
令和8年度 宅建試験の試験日時：2026年10月18日（日）13時〜15時（登録講習修了者は13時10分〜15時）。最終確認日：2026-10-02。出典：不動産適正取引推進機構 宅建試験のスケジュール。
当サイトの宅建の問題は、過去の出題論点をもとに作成した論点別問題です。各問に初級・標準・上級の3段階の解説がついています。
まとめ
- 法令上の制限の数字は「区域・規模・許可か届出か・期限」の4点で整理できる
- 開発許可は市街化区域1,000㎡以上、非線引き・準都市計画区域3,000㎡以上、区域外1ha以上。市街化調整区域は原則すべて
- 用途地域は13種類。市街化区域には必ず定め、市街化調整区域には原則として定めない
- 建築確認は特殊建築物200㎡超・階数2以上または延べ面積200㎡超に加え、都市計画区域などの中では規模を問わず建築のときに必要
- 盛土規制法は規制区域（許可）と特定盛土等規制区域（届出、大規模は許可）の2本立てで、規模は施行令3条・4条・23条・25条
- 農地法は3条が農業委員会、4条・5条が都道府県知事等。市街化区域は4条・5条だけ届出の特例がある
- 国土利用計画法の事後届出は2,000㎡・5,000㎡・10,000㎡、契約から2週間以内、勧告は3週間以内
よくある質問
Q用途地域の「第一種」と「第二種」は何が違いますか？
都市計画法9条の定義の書き方が違います。第一種低層住居専用地域は「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」、第二種低層住居専用地域は「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」です。違いは「主として」の有無で、中高層住居専用地域・住居地域の第一種と第二種も同じ書き分けです。実際に建てられる建物は建築基準法48条の用途規制で地域ごとに定められ、たとえば第一種低層住居専用地域は別表第二（い）項、第二種低層住居専用地域は（ろ）項の建築物に限られます（特定行政庁が許可した場合を除く。48条1項・2項ただし書）。
Q市街化調整区域には用途地域がありますか？
原則としてありません。都市計画法13条1項7号は「市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとする」としています。「定めることができない」ではなく「原則として定めない」なので、選択肢の言い回しに注意が必要です。
Q盛土規制法は、旧・宅地造成等規制法と何が違いますか？
令和4年法律第55号による改正で題名と内容が改められました。現行法は、宅地以外の土地を宅地にする「宅地造成」に加えて、農地や森林で行う盛土なども「特定盛土等」として規制の対象にし（2条3号）、市街地などの宅地造成等工事規制区域（10条）とは別に、その外側の特定盛土等規制区域（26条）を設けています。
Q国土利用計画法の事後届出をしなかった場合、売買契約は無効になりますか？
無効にはなりません。事後届出を定める国土利用計画法23条には届出のない契約を無効とする定めはなく、届出をしなかった者が47条により「六月以下の拘禁刑又は百万円以下の罰金」の対象になります。これに対し、農地法3条の許可を受けないでした行為は「その効力を生じない」と3条6項に定められています。
法令や試験の数字は、改正や年度で変わります。この記事の最終確認日は2026年10月8日です。申込みや合格基準は、必ず試験団体の公式情報で確かめてください。
