宅建の土地区画整理法を、施行者・建築行為の制限（76条）・換地計画・仮換地の効果（99条）・換地処分の公告の効果（104条）まで条文の条・項で整理。公告の翌日と終了時の違い、都市計画法との関係、令和5〜7年度の出題箇所も確認できます。
目次
結論：土地区画整理法は、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善と宅地の利用の増進を図るため、土地の区画形質の変更と公共施設の新設・変更を行う事業（土地区画整理事業）のルールです。宅建では「施行者と認可」「建築行為の制限（76条）」「換地計画と保留地」「仮換地の効果（99条）」「換地処分の公告の効果（104条）」が中心です。特に、換地処分の公告の「翌日」に起こること（換地が従前の宅地とみなされる・清算金の確定・保留地の取得）と、「その日が終了した時」に起こること（換地を定めなかった従前の宅地の権利の消滅）の区別が大切です。
土地区画整理事業は、道路や公園を整えながら、元の宅地を新しい区画に入れ替えていく事業です。「元の宅地（従前の宅地）」と「新しい宅地（換地）」、その間の「仮の宅地（仮換地）」が出てくるため、時点ごとに整理すると読みやすくなります。このページは、令和8年度試験（法令基準日は2026年4月1日）の基準日時点の版で、2026年10月4日に e-Gov 法令検索の条文を確認してまとめています。条文は e-Gov 法令検索の土地区画整理法 で確認できます。なお、2026年4月1日時点の版と現行の版を比べると、本ページが扱う条文は同じ文言です。
合格ナビの宅建問題360問のうち、土地区画整理法を主題にした問題は8問です（2026-10-04 集計。当サイトの問題の数であり、試験での出題頻度ではありません）。
土地区画整理事業の流れと時点を一覧で整理する
| 段階 | 主な条文 | 押さえるポイント |
|---|---|---|
| 施行の認可・組合の設立 | 4条、14条、21条 | 組合は7人以上共同して定款・事業計画を定め、都道府県知事の認可を受ける |
| 認可などの公告 | 76条1項各号 | この公告の日後は、施行地区内で障害となる建築・形質変更に許可が必要になる |
| 換地計画 | 86条〜89条、94条、96条 | 換地設計・各筆換地明細・各筆各権利別清算金明細・保留地の明細を定める。換地は従前の宅地に照応させる |
| 仮換地の指定 | 98条〜100条の2 | 指定の効力発生の日から公告の日まで、従前の宅地は使えず、仮換地を使う |
| 換地処分 | 103条 | 関係権利者に通知してする。公告で効果が生じる |
| 公告の日の翌日 | 104条1項・8項・11項、105条、106条 | 換地が従前の宅地とみなされる。清算金の確定、保留地は施行者が取得 |
| 公告のあった日が終了した時 | 104条1項 | 換地を定めなかった従前の宅地の権利が消滅 |
| 登記・清算金の徴収交付 | 107条、110条 | 登記の申請・嘱託、確定した清算金の徴収・交付 |
出典：e-Gov 法令検索 土地区画整理法（令和8年度試験の基準日の版）。
土地区画整理法の基本（目的・施行者・認可）
1条は、この法律の目的を「土地区画整理事業に関し、その施行者、施行方法、費用の負担等必要な事項を規定することにより、健全な市街地の造成を図り、もつて公共の福祉の増進に資すること」と定めています。2条1項は、土地区画整理事業を「都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従つて行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業」と定義しています。
施行者は誰か（3条）
施行者（土地区画整理事業を施行する者）は、3条以下で次のように決まっています。
| 施行者 | 根拠 | 認可・手続のポイント |
|---|---|---|
| 個人（一人または数人共同） | 3条1項 | 宅地について所有権または借地権を有する者、またはその同意を得た者。同意を得た者は、都市再生機構・地方住宅供給公社などに限る。規準（共同施行は規約）と事業計画を定め、都道府県知事の認可（4条1項） |
| 土地区画整理組合 | 3条2項 | 所有権または借地権を有する者が設立。7人以上共同して定款と事業計画を定め、都道府県知事の認可（14条1項） |
| 区画整理会社 | 3条3項 | 所有権・借地権を有する者を株主とする、一定の要件を満たす株式会社。規準と事業計画で都道府県知事の認可（51条の2第1項） |
| 都道府県・市町村 | 3条4項 | 施行区域の土地について施行できる |
| 国土交通大臣 | 3条5項 | 国の利害に重大な関係があり、災害の発生その他特別の事情により急施を要すると認められる事業のうち、一定のものを自ら施行できる（施行区域の土地）。その他のものは、都道府県または市町村に施行すべきことを指示できる |
| 独立行政法人都市再生機構 | 3条の2 | 施行区域の土地について、国土交通大臣が必要と認める場合に施行できる |
| 地方住宅供給公社 | 3条の3 | 施行区域の土地について、国土交通大臣（市のみが設立した公社は都道府県知事）が認める場合に施行できる |
ここでいう「施行区域」は、都市計画法12条2項により土地区画整理事業について都市計画に定められた区域です（2条8項）。「施行地区」は、事業を施行する土地の区域をいいます（2条4項）。区域の名前は似ていますが、都市計画に定められる区域が施行区域、実際に施行する区域が施行地区と、位置づけが違います。
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施行地区内の建築行為等の制限（76条）
事業の施行の障害になる行為を、いつから制限するかは、76条1項が定めています。
「次に掲げる公告があつた日後、第百三条第四項の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築を行い、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行おうとする者は、…許可を受けなければならない。」
制限の始まりとなる公告は、施行者の種類によって違います。
| 施行者 | 制限の始まりとなる公告（76条1項） |
|---|---|
| 個人施行者 | 施行の認可の公告、または事業計画の変更の認可の公告（1号） |
| 組合 | 21条3項の公告（設立の認可の公告）、または事業計画の変更の認可の公告（2号） |
| 区画整理会社 | 施行の認可の公告、または事業計画の変更の認可の公告（3号） |
| 市町村・都道府県・国土交通大臣（3条4項・5項） | 事業計画の決定の公告、または事業計画の変更の公告（4号） |
| 機構等（3条の2・3条の3） | 施行規程及び事業計画の認可の公告、または事業計画の変更の認可の公告（5号） |
許可をする者は、国土交通大臣が施行する事業は国土交通大臣、その他は都道府県知事です。ただし、市の区域内で個人施行者・組合・区画整理会社が施行し、または市が3条4項で施行する事業は市長で、条文は両者を「都道府県知事等」とまとめています。許可をしようとするときは、施行者の意見を聴かなければなりません（76条2項）。違反した者には、原状回復を命じたり、建築物の移転・除却を命じたりできます（76条4項）。
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換地計画と換地・保留地・清算金（86条〜96条）
施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければなりません（86条1項）。個人施行者・組合・区画整理会社・市町村・機構等は、換地計画について都道府県知事の認可を受けます（同項後段）。
- 換地計画に定める事項（87条1項）：換地設計、各筆換地明細、各筆各権利別清算金明細、保留地その他の特別の定めをする土地の明細。
- 縦覧と意見書（88条）：個人施行者以外の施行者は、換地計画を2週間公衆の縦覧に供し、利害関係者は縦覧期間内に意見書を提出できます。
- 照応の原則（89条1項）：「換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない」。
- 清算金（94条）：換地を定め、または定めない場合に不均衡が生ずると認められるときは、金銭により清算し、換地計画においてその額を定めます。
- 保留地（96条）：個人・組合・区画整理会社が施行する事業では、事業の施行の費用に充てるため、または規準・規約・定款で定める目的のため、一定の土地を換地として定めないで保留地として定めることができます（1項）。都道府県・市町村・国土交通大臣・機構等が施行する事業では、施行後の宅地の価額の総額が施行前の価額の総額を超える場合に、事業の施行の費用に充てるため、その差額に相当する金額を超えない価額の範囲で定めます（2項。定めるときは土地区画整理審議会の同意が必要で、3項）。
保留地は、換地として定めない土地なので、換地を受け取る権利者のものにはならず、公告の翌日に施行者が取得します（104条11項）。
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仮換地の指定と効果（98条〜100条の2）
仮換地は、換地処分を行う前に、次のどちらかの必要がある場合に、施行者が施行地区内の宅地について指定できる土地です（98条1項）。
- 土地の区画形質の変更や公共施設の新設・変更に係る工事のため必要がある場合
- 換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合
指定の前提も押さえておきましょう（98条3項）。個人施行者は従前の宅地・仮換地となるべき宅地の所有者などの同意、組合は総会（または部会・総代会）の同意が必要です。区画整理会社は、施行地区内の宅地の所有者と借地権者のそれぞれの3分の2以上の同意（地積の要件もあります）が必要です（98条4項）。市町村・都道府県・国土交通大臣・機構等（3条4項・5項、3条の2、3条の3の施行者）は、土地区画整理審議会の意見を聴かなければなりません。指定は、仮換地の位置・地積・効力発生の日を通知してします（同条5項）。
| 効果 | 条文 | 内容 |
|---|---|---|
| 従前の宅地の権原者 | 99条1項 | 効力発生の日から換地処分の公告の日まで、仮換地について従前と同じ使用・収益ができ、従前の宅地は使用・収益できない |
| 使用収益開始日の別定 | 99条2項 | 障害物件があるなど特別の事情があるとき、施行者は仮換地の使用収益を開始できる日を、効力発生の日と別に定められる |
| 仮換地の権原者 | 99条3項 | 効力発生の日（別に定めたときはその日）から公告の日まで、その仮換地を使用・収益できない |
| 従前の宅地の管理 | 100条の2第1項 | 仮換地の指定等で使用・収益できる者がいなくなった従前の宅地は、そのときから公告の日まで、施行者が管理する |
仮換地の指定は、権利が最終的に移ったわけではなく、換地処分までの仮の状態です。権利の所在は、換地処分の公告まで従前の宅地のままである、という整理が条文の読み方の土台です。
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換地処分と公告の効果（103条〜107条・110条）
換地処分は、関係権利者に換地計画で定められた関係事項を通知してする処分です（103条1項）。換地計画に係る区域の全部について工事が完了した後、遅滞なくしなければなりません。ただし、規準・規約・定款・施行規程に別段の定めがある場合は、工事の完了前でも換地処分ができます（103条2項）。
公告の仕組みは、施行者によって異なります（103条3項・4項）。
- 国土交通大臣：換地処分をしたら、その旨を公告する。
- 個人施行者・組合・区画整理会社・市町村・機構等：換地処分をしたら、遅滞なく都道府県知事に届け出て、都道府県知事が換地処分があった旨を公告する。
- 都道府県：自ら換地処分をした場合、都道府県知事が公告する。
公告の翌日と、公告日が終了した時に起こること
104条1項は、公告の効果を次のように定めています。
「前条第四項の公告があつた場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があつた日の翌日から従前の宅地とみなされるものとし、換地計画において換地を定めなかつた従前の宅地について存する権利は、その公告があつた日が終了した時において消滅するものとする。」
| 時点 | 起こること | 条文 |
|---|---|---|
| 公告があった日の翌日 | 換地が従前の宅地とみなされる | 104条1項 |
| 公告があった日の翌日 | 換地計画で定められた清算金が確定する | 104条8項 |
| 公告があった日の翌日 | 保留地を施行者が取得する | 104条11項 |
| 公告があった日の翌日 | 土地区画整理事業で生じた公共施設用地が管理者に帰属し、設置された公共施設が市町村の管理に属する（別段の定めがあるときを除く） | 105条、106条1項 |
| 公告があった日が終了した時 | 換地を定めなかった従前の宅地について存する権利が消滅する | 104条1項 |
| 公告があった日の翌日以後 | 地役権は、なお従前の宅地の上に存する（行使する利益がなくなったものは、公告があった日が終了した時に消滅） | 104条4項・5項 |
登記と清算金の徴収・交付は、公告の後に進みます。施行者は、公告があった場合は直ちに登記所に通知し、変動に係る登記を遅滞なく申請または嘱託します（107条1項・2項）。公告があった日後は、その登記がされるまでは、確定日付のある書類で公告前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、他の登記ができません（107条3項）。確定した清算金は、施行者が徴収または交付します（110条1項）。
令和8年度試験の基準日の版：本ページの条文は、令和8年度試験の基準日（2026年4月1日）の版（施行2025年6月1日）による。現行版（2026年10月1日施行）との差は、土地区画整理法29条（理事の氏名等の届出）だけで、本ページが扱う条文には当たらない。最終確認日：2026-10-04。出典：e-Gov 法令検索 土地区画整理法。
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都市計画法との関係（都市計画事業・開発許可・建築の許可）
土地区画整理事業は、都市計画法と3か所でつながっています。
- 都市計画に定める事業：都市計画法12条1項1号は、都市計画区域の都市計画に定めることができる事業（市街地開発事業）の1つとして、土地区画整理事業を挙げています。土地区画整理事業については、公共施設の配置と宅地の整備に関する事項も都市計画に定めます（12条3項）。
- 都市計画事業として施行：施行区域の土地についての土地区画整理事業は、都市計画事業として施行されます（土地区画整理法3条の4第1項）。なお、都市計画法60条から74条までの規定は、この場合には適用されません（同条2項）。
- 開発許可との関係：都市計画法29条1項ただし書5号は、土地区画整理事業の施行として行う開発行為を、開発許可が不要な開発行為に挙げています。
建築の制限では、都市計画法53条1項が、都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内で建築物を建築しようとする者に、都道府県知事等の許可を求めます。この規定は、同条3項により、都市計画法65条1項の告示があった後は、その告示に係る土地の区域内では適用されません。土地区画整理事業では、土地区画整理法3条の4第3項により、この「告示」が「76条1項各号に掲げる公告」と読み替えられます。条文を読み合わせると、施行区域内の土地は、76条1項各号の公告があるまでは都市計画法53条1項の許可の対象で、公告があった後は、その公告に係る区域内では53条1項が適用されず、施行地区内の行為は土地区画整理法76条1項の許可の対象になる、という整理になります。
都市計画法の開発許可の要否の判定手順や、区域の階層は、「宅建の都市計画法（開発許可）」にまとめています。法令上の制限6法の全体像は「宅建の法令上の制限」にあります。
宅建業法との関係（重要事項説明の対象）
宅建業法35条1項2号は、都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限で、契約内容の別に応じて政令で定めるものについて、重要事項として説明するよう求めています。政令の宅地建物取引業法施行令3条1項は、宅地または建物の貸借の契約以外の契約について、土地区画整理法の規定として、76条1項、99条1項及び3項、100条2項並びに117条の2第1項及び2項に基づく制限を挙げています（8号）。
条文の番号が示すとおり、建築行為等の制限（76条1項）と、仮換地の指定の効果（99条）に関する制限が入っています。117条の2は、住宅先行建設区に換地が定められた宅地の所有者などに、指定期間内に建設計画に従って住宅を建設するよう求める規定です。これらが売買などの重要事項説明で説明する対象に入っています。土地区画整理法の論点は、法令上の制限の科目だけでなく、宅建業法の重要事項説明の論点ともつながっています。
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宅建試験での出題（令和5〜7年度）
不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表している本試験問題で、令和5年度・令和6年度・令和7年度は、いずれも問20が土地区画整理法の問題です（「誤っているものはどれか」の形式。設問文は載せていません）。法令上の制限の中で、土地区画整理法は1問出題されている構成です。
| 年度 | 問 | 科目内の位置づけ |
|---|---|---|
| 令和5年度 | 問20 | 土地区画整理法 |
| 令和6年度 | 問20 | 土地区画整理法（大都市等の特例・事務処理の特例は考慮しない旨の注記つき） |
| 令和7年度 | 問20 | 土地区画整理法 |
出典：RETIO 令和7年度 試験問題、令和6年度、令和5年度ほか過去の問題。令和4年度以前は確認していません。
出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです（RETIO 宅建試験の概要）。数が少ない分野ですが、公告の翌日と終了時の区別、仮換地の効果、施行者ごとの手続といった、条文の時点と主体を整理しておくと対応しやすくなります。
当サイトのオリジナル例題で確認する
次の問題は、当サイトが条文をもとに作ったオリジナルの例題です（実在する試験問題ではありません）。
土地区画整理事業に関する次のア〜エの記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- ア：仮換地の指定があった場合、従前の宅地について権原に基づき使用・収益できる者は、仮換地を使用・収益でき、従前の宅地は使用・収益できない。
- イ：換地計画で定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に、施行者が取得する。
- ウ：換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、換地処分の公告があった日の翌日に消滅する。
- エ：土地区画整理組合を設立するには、7人以上共同して定款及び事業計画を定め、都道府県知事の認可を受けなければならない。
答えはウです。換地を定めなかった従前の宅地の権利が消滅するのは、公告があった日が終了した時です（104条1項）。アは99条1項、イは104条11項、エは14条1項のとおりです。
このほか、当サイトの宅建問題では、次の問題で同じ論点を確認できます。
- 土地区画整理事業の施行者・施行区域（問47）
- 仮換地の指定とその効果（問48）
- 換地処分の時期・公告の効果（問49）
- 施行地区内の建築行為等の制限（問51）
- 換地計画・照応の原則（問52）
- 土地区画整理事業と宅建業法の関係（問54）
著作権・正確性の方針：本サイトは一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）と一切関係ありません。掲載問題は出題範囲を参照した合格ナビ独自の自作問題です。条文は令和8年度試験の基準日（2026年4月1日）の版と2026年10月4日時点の現行版を参照しています。
よくある質問
Q土地区画整理法の「仮換地」と「換地」は、何が違いますか？
仮換地は、換地処分を行う前に、工事のためや換地処分を行うために必要があるとき、施行者が施行地区内の宅地について指定する仮の土地です（98条1項）。換地は、換地計画で定められ、換地処分の公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされる土地です（104条1項）。仮換地の指定の効果は、換地処分の公告がある日までです（99条1項）。
Q換地処分の公告があると、権利はいつ変わりますか？
換地は、公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされます。一方、換地計画で換地を定めなかった従前の宅地に存する権利は、公告があった日が終了した時に消滅します（104条1項）。翌日と終了時の区別が、条文の読み方のポイントです。
Q土地区画整理法の施行者に、国は含まれますか？
含まれる場面があります。3条5項は、国土交通大臣が施行区域の土地について、国の利害に重大な関係があり、災害の発生その他特別の事情により急施を要すると認められる事業のうち、一定のものを自ら施行できると定めています（その他のものは、都道府県または市町村に施行すべきことを指示できます）。施行者は、個人・組合・区画整理会社・都道府県・市町村・国土交通大臣・都市再生機構・地方住宅供給公社などです。
Q土地区画整理事業の施行地区内で家を建てるには、許可が必要ですか？
施行の認可などの公告があった日後、換地処分の公告がある日までは、施行の障害となるおそれがある建築物の新築・改築・増築や土地の形質の変更を行うには、都道府県知事等（国土交通大臣が施行する場合は国土交通大臣）の許可が必要です（76条1項）。
法令や試験の数字は、改正や年度で変わります。この記事の最終確認日は2026年10月4日です。申込みや合格基準は、必ず試験団体の公式情報で確かめてください。
