マン管 管理実務 問23｜管理受託契約の更新時における重要事項説明の手続

管理会社が今までと同じ条件で契約を更新するときは、区分所有者全員に重要事項の書面を渡す必要がありますが、新規契約のときのような「説明会」を必ず開かなければならないという決まりにはなっていません。アが正答です。

マンション管理適正化法72条2項は「マンション管理業者は、従前の管理受託契約…と同一の条件で管理組合との管理受託契約…を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない」と定めています。同項は書面交付を義務付けていますが、同条1項（新規契約）のような説明会の開催は要件として明記されていません。アが正答です。イは72条1項が「管理業務主任者をして…説明をさせなければならない」と定めており、説明者は管理業務主任者に限られます。一般の担当者による説明は認められません。誤り。ウは重要事項説明は契約締結「前」に行うことが72条1項の要件であり、管理組合の了解があっても締結後の説明を認める規定はありません。誤り。エは重要事項説明書の記載事項は施行規則で定められており、管理業者自身の財務状況（貸借対照表等）の記載を義務付ける規定はありません。誤り。

管理業者の重要事項説明制度は、契約の場面（新規締結・更新）ごとに手続が異なる点がマン管試験の重要な整理ポイントです。マンション管理適正化法72条1項は、管理受託契約を新たに締結しようとするときについて、あらかじめ説明会を開催し、管理業務主任者をして重要事項を説明させなければならないと定め、説明会の日の一週間前までに区分所有者等及び管理者等全員に書面を交付することを求めています。これに対し同条2項は、従前と同一の条件での更新の場合、区分所有者等全員への重要事項を記載した書面の交付を義務付けていますが、説明会の開催は同項の文言上の要件とされていません。もっとも同条3項は、当該管理組合に管理者等が置かれているときは、管理業者は当該管理者等に対し、管理業務主任者をして重要事項について書面を交付して説明をさせなければならないと定めており（ただし、管理計画の認定を受けた認定管理者等から説明を要しない旨の意思の表明があったときに限り、書面の交付で説明に代えられる）、更新時であっても管理者等への個別の説明義務は別途生じます。つまり「区分所有者等全員」への説明会は更新時には義務ではありませんが、「管理者等」への書面交付・説明（認定管理者等の意思表明があれば書面交付で代替可）は更新時にも求められるという、対象者ごとに異なる手続構造になっています。説明者が管理業務主任者に限られること（1項・3項）、書面への管理業務主任者の記名（5項）、管理業務主任者証の提示義務（4項）は、新規契約・更新のいずれにも共通する規律です。重要事項は施行規則84条で個別に定められており、管理受託契約では、管理業者の商号・住所・登録番号等、管理事務の対象となるマンションの所在地と部分、管理事務の内容及び実施方法（財産の分別管理の方法を含む）、費用とその支払の時期・方法、再委託、保証契約、免責、契約期間・更新・解除に関する事項が列挙されており、管理業者自身の財務諸表の記載までは求められていません。