宅建の意思表示心裡留保・虚偽表示・錯誤・詐欺・強迫・公序良俗と善意の第三者

結論：宅建の意思表示は、民法93条〜96条を「無効か取消しか」と「第三者を守る条件」の2軸で整理します。心裡留保（相手方が知り、または知ることができた場合・93条）・虚偽表示（94条）・公序良俗違反（90条）は無効、錯誤（95条）・詐欺・強迫（96条）は取消しです。第三者の保護は、心裡留保と虚偽表示が「善意の第三者」、錯誤と詐欺が「善意でかつ過失がない第三者」と、条文の言葉が違います。強迫は、96条3項の第三者保護の対象に書かれていません。

この記事は、e-Gov 法令検索で読んだ民法の条文だけをもとに、宅建（宅地建物取引士資格試験）の権利関係で問われる意思表示を整理したものです。権利関係の全体像は宅建の権利関係の攻略（14問の内訳と論点別の記事）にまとめてあり、ここでは意思表示を民法90条〜98条の2で掘り下げます。代理は宅建の代理、制限行為能力者は宅建の制限行為能力者で扱っています。

宅建の意思表示：6つの類型を1枚の表で（早見表）

先に、6つの類型の効果と第三者保護を並べます。

用語の意味：表意者・善意・過失・重大な過失・第三者・対抗できない

意思表示の論点は、用語の意味が分かれば条文が読みやすくなります。

「善意」と「善意でかつ過失がない」の違いが、第三者保護の核心です。93条・94条は「善意の第三者」とだけ書いています。95条4項・96条3項は「善意でかつ過失がない第三者」と書いています。

意思能力がないとき（3条の2）

法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効です（3条の2）。心裡留保や錯誤とは別の問題で、意思表示をした人の判断能力そのものがない場合の規定です。

心裡留保（93条）：本心でないと知りながらした意思表示

心裡留保は、表意者が、真意でないと知りながらする意思表示です（冗談で言う・本心を隠す、といった場面）。民法93条は、2段で定めています。

相手方に悪意または過失がある場合だけ無効になる点が、次の虚偽表示との大きな違いです。

虚偽表示（94条）：相手方と通じた偽りの意思表示

虚偽表示は、相手方と通じてした虚偽の意思表示で、無効です（94条1項）。この無効は、善意の第三者に対抗することができません（同条2項）。

当サイトの作例：虚偽表示と善意の第三者

AとBが通じて、Aの土地をBに売ったことにする仮装の契約をしたとします。その後、BがCにその土地を売りました。

94条2項が保護しているのは「善意」の第三者です。善意であれば足り、無過失は条文に書かれていません。第三者が保護されるために登記などの要件が必要かどうかは、条文に書かれておらず、判例の考え方による論点です。

錯誤（95条）：勘違いによる意思表示

錯誤は、勘違いに基づく意思表示です。民法95条1項は、次の2つの錯誤に基づく意思表示で、その錯誤が法律行為の目的と取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができるとしています。

95条の要件と例外を整理します。

95条2項の「表示されていた」という条件は、基礎事情の錯誤（2号）だけにかかり、意思を欠く錯誤（1号）には書かれていません。

詐欺・強迫（96条）：だまされた・脅された意思表示

詐欺または強迫による意思表示は、取り消すことができます（96条1項）。次に、詐欺をした人が誰かで、取消しの条件が分かれます。

96条2項は、第三者が詐欺を行った場合の規定です。96条2項は詐欺についてだけ書かれていて、強迫については同じ条件が書かれていません。

当サイトの作例：詐欺による売買と第三者

AがBにだまされて、Aの土地をBに売りました。その後、BがCにその土地を売りました。

96条3項は、詐欺による取消しの場面で、善意でかつ過失がない第三者を保護します。強迫による取消しは、この条文の対象に書かれていません。

公序良俗（90条）と、任意規定・慣習（91条・92条）

民法90条は「公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。」と定めています。どんな行為が公序良俗に反するかは、条文に具体例が列挙されておらず、事案ごとの判断になります。

91条・92条は、公の秩序に関しない規定と違う内容を、当事者が決めたり、慣習があったりするときの規定です。

無効と取消しの違い：効果と追認

試験では、「無効」と「取消し」を取り違えさせる選択肢が出ます。条文で確認できる違いを表にします。

取消権の期間と公示の効力発生：取消権は、追認をすることができる時から5年間行使しないときは時効によって消滅し、行為の時から20年を経過したときも同様（民法126条）。公示による意思表示は、最後に官報に掲載した日（または掲載に代わる掲示を始めた日）から2週間を経過した時に、相手方に到達したものとみなされる（民法98条3項）。最終確認日：2026-10-07。出典：e-Gov 法令検索 民法126条・98条。

取消しの追認について、124条1項は、取消しの原因となっていた状況が消滅し、かつ、取消権を有することを知った後でなければ、追認の効力は生じない、と定めています。法定追認（125条）は、追認をすることができる時以後に、次の6つの事実があったときに、追認をしたものとみなす規定です（異議をとどめたときを除く）。全部または一部の履行、履行の請求、更改、担保の供与、取り消せる行為で取得した権利の全部または一部の譲渡、強制執行です。

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意思表示の効力発生：到達主義と公示（97条〜98条の2）

意思表示が、いつ効力を生じるかは、97条〜98条の2が定めています。

試験での問われ方：出題の型

宅建の権利関係では、意思表示は次のような型で問われます（当サイトの整理で、実際の問題文の引用ではありません）。

1. 事例を示して、無効か取消しかを選ばせる型。心裡留保（原則有効）と虚偽表示（無効）の区別が前提になります

2. 第三者が出てくる事例で、表意者が無効・取消しを対抗できるかを問う型。善意だけでよいか、無過失まで要るかが分かれ目です

3. 錯誤で、表意者の重大な過失の扱いと、2つの例外を問う型（95条3項）

4. 第三者が詐欺をした事例で、相手方が善意か悪意かで取消しの可否を問う型（96条2項）

5. 公序良俗違反の無効と、追認や時間の経過の関係を問う型（90条・119条）

6. 意思表示の到達や、表意者が通知後に死亡した場合の効力を問う型（97条）

間違えやすいポイント

• 心裡留保を、原則として無効と読む。条文は「その効力を妨げられない」が原則（93条1項本文）
• 第三者の保護要件を一緒にする。93条・94条は善意だけ、95条4項・96条3項は善意でかつ過失がない
• 強迫にも96条3項が及ぶと読む。96条3項は「詐欺による意思表示の取消し」だけを書いている
• 95条の重大な過失の例外を2つとも覚えず、片方だけで答える（相手方が知り、または重大な過失で知らなかった／同一の錯誤）
• 96条2項を、強迫にも当てはめてしまう
• 無効な行為は追認しても有効にならない（119条本文）。取り消せる行為の追認（122条）と取り違える
• 基礎事情の錯誤（1項2号）で、「その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限る」という95条2項の条件を落とす

まとめ

• 無効になるのは、心裡留保のうち相手方が知り、または知ることができたとき（93条1項ただし書）・虚偽表示（94条）・公序良俗違反（90条）。取消しになるのは、錯誤（95条）・詐欺・強迫（96条）
• 第三者の保護は、心裡留保と虚偽表示が善意の第三者、錯誤と詐欺が善意でかつ過失がない第三者。強迫は96条3項に書かれていない
• 錯誤は、重大な過失があると取り消せないが、相手方が知り、または重大な過失で知らなかったとき、同一の錯誤に陥っていたときは取り消せる（95条3項）
• 第三者が詐欺をした場合は、相手方が知り、または知ることができたときに限り取り消せる（96条2項）
• 無効な行為は追認しても効力を生じず（119条）、取り消せる行為は追認すると以後取り消せない（122条）
• 意思表示は、通知が相手方に到達した時から効力を生じる（97条1項）

同じ科目の時効は宅建の時効、抵当権は宅建の抵当権で確認できます。どの科目が弱いかは、次の診断でも調べられます。

本サイトは一般財団法人 不動産適正取引推進機構とは関係ありません。掲載している問題は、機構が公表する出題範囲を参照して合格ナビが作成した論点別問題です。条文は e-Gov 法令検索の民法（https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089）を2026年10月7日に読んだものです。