建物の区分所有等に関する法律の令和7年法律第47号による改正（令和8年4月1日施行）を、e-Govの新旧の条文で整理。普通決議・共用部分の変更・規約変更・建替え決議の要件の新旧表、所在等不明区分所有者の除外、宅建試験の法令基準日との関係を確かめられます。
目次
結論：区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）は、令和7年法律第47号（令和7年5月30日公布）で改正され、区分所有法の部分は令和8年4月1日に施行されています。主な変更は、集会の普通決議が「出席した区分所有者及びその議決権の各過半数」になったこと（39条1項）、共用部分の変更・規約の変更などに「定足数」が加わったこと、裁判所が認めた所在等不明区分所有者を決議から除外できる制度（38条の2）、所有者不明・管理不全の専有部分や共用部分を管理人に管理させる制度（46条の2〜）、建替えのほかに更新・敷地売却・取壊しの決議（64条の5〜8）が置かれたことです。本記事は、e-Govの新旧の条文を比べて整理します。
区分所有法の改正の施行日：令和7年法律第47号。公布は令和7年5月30日、区分所有法の改正部分の施行は令和8年4月1日（施行済み）。e-Govの現行版は令和8年4月1日施行版（law_revision_id 337AC0000000069_20260401_507AC0000000047）。最終確認日：2026-10-04。出典：法務省 老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について、e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律。
条文は、e-Gov法令検索の2026-10-04時点の現行条文と、改正前の版（令和5年4月1日施行版）です。法務省は、この法律が区分所有法のほかに、被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、マンションの建替え等の円滑化に関する法律などを一括して改正するものだと説明しています。本記事は、そのうち区分所有法だけを扱います。
合格ナビの宅建の論点別問題360問のうち、権利関係100問の小分類「区分所有法」は20問（問71〜問90）です（2026-10-04集計）。これは当サイトの問題数で、本試験の出題数ではありません。令和8年度の法改正の全体は、宅建の法改正（令和8年度）で整理しています。
改正の基本情報と、変わった条文の一覧
| 項目 | 内容 | 出典 |
|---|---|---|
| 改正法 | 老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和7年法律第47号） | 法務省・e-Gov |
| 成立・公布 | 令和7年5月23日に成立、同月30日に公布 | 法務省 |
| 施行 | 令和8年4月1日（区分所有法・被災区分所有法の改正部分）。附則18条（政令への委任）だけは公布の日 | 法務省・改正法附則1条 |
| 現在の状態 | 区分所有法の本則は令和8年4月1日施行版が現行（施行済み） | e-Gov |
e-Govの改正前の版（令和5年4月1日施行版）と現行版を、条ごとに比べた結果です。条番号は当サイトが2つの版の文言を比較して整理しました。
| 区分 | 条文 | 内容 |
|---|---|---|
| 新設 | 5条の2 | 区分所有者の責務（管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力する） |
| 新設 | 6条の2 | 国内管理人（国内に住所・居所を有しない区分所有者が選任できる） |
| 新設 | 38条の2 | 所在等不明区分所有者の除外 |
| 新設 | 46条の2〜46条の7 | 第六節 所有者不明専有部分管理命令 |
| 新設 | 46条の8〜46条の14 | 第七節 管理不全専有部分管理命令・管理不全共用部分管理命令 |
| 新設 | 52条の2 | 管理組合法人による区分所有権等の取得 |
| 新設 | 64条の2〜64条の4 | 建替え決議後の賃貸借・使用貸借の終了請求、配偶者居住権の消滅請求 |
| 新設 | 64条の5〜64条の8 | 建物更新決議・建物敷地売却決議・建物取壊し敷地売却決議・取壊し決議 |
| 新設 | 第三章（72条〜85条）・第四章（86条〜90条） | 建物が滅失した場合における措置／所在等不明区分所有者等の除外等に関する裁判手続 |
| 改正 | 17条・26条・31条・35条・36条・39条・40条・44条・45条・47条・55条・58条・61条・62条 ほか | 決議の要件、通知の内容、議決権の行使などの文言が変更 |
章立ては、改正前が第一章（建物の区分所有・第一節から第八節）、第二章（団地）、第三章（罰則）だったのに対し、現行は第一章の第六節・第七節が新設され、復旧及び建替えの節が「復旧及び建替え等」（第十節）になり、第三章・第四章が新たに置かれ、罰則は第五章（91条・92条）になっています。
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決議要件の新旧表：普通決議と「定足数」が加わった特別決議
最も大きな変化は、決議の数え方です。改正前は、普通決議も特別決議も、分母が全区分所有者（および全議決権）でした。現行は、普通決議は「出席した区分所有者及びその議決権」を分母にし、一部の特別決議には、決議を始めるために出席が必要な最低限（定足数）が加わっています。
| 決議の内容 | 条文 | 改正前 | 現行（令和8年4月1日施行版） |
|---|---|---|---|
| 普通決議（集会の議事） | 39条1項 | 区分所有者及び議決権の各過半数 | 出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く）及びその議決権の各過半数 |
| 共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴うもの） | 17条1項 | 区分所有者及び議決権の各4分の3以上（区分所有者の定数は規約で過半数まで減ずることができる） | 区分所有者の過半数かつ議決権の過半数を有する者が出席し（規約でこれを上回る割合を定めることができる）、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上（規約で2分の1を超える範囲で引き下げられる） |
| 規約の設定・変更・廃止 | 31条1項 | 区分所有者及び議決権の各4分の3以上 | 上と同じ定足数があり、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上 |
| 管理組合法人の設立 | 47条1項 | 区分所有者及び議決権の各4分の3以上 | 定足数があり、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上 |
| 使用禁止の請求の決議 | 58条2項 | 区分所有者及び議決権の各4分の3以上 | 定足数があり、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上 |
| 建物の一部が滅失した場合の共用部分の復旧の決議（61条1項本文に当たらない場合） | 61条5項 | 区分所有者及び議決権の各4分の3以上 | 定足数があり、出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上 |
上の表の「定足数」は、法律の文言では、区分所有者（議決権を有しないものを除く）の過半数の者であって議決権の過半数を有するものが出席する、という形です。当サイトの用語の整理で、条文の見出しの語ではありません。
17条は、項の数も増えています。改正前は2項まででした。現行は、3項（規約に特別の定めがあるときの専有部分の保存行為等の決議）、4項（その場合の利害の衡平）、5項（共用部分の設置・保存の瑕疵の除去に必要な変更や、高齢者・障害者等の移動の負担を軽減するために必要な変更について、「四分の三」を「三分の二」とする）が加わりました。
法務省の改正の概要も、修繕等の決議は「集会出席者の多数決による（現行：全区分所有者の多数決）」と説明しています（法務省 改正の概要）。
変わっていないこと：書面決議と全員承諾
45条1項は、区分所有者（議決権を有しないものを除く）全員の承諾があるときは、書面または電磁的方法による決議ができると定めています。全員の承諾という要件は、改正前の条文と同じです（現行は、括弧書きで議決権を有しないものを除くことが加わっています）。集会の通知については、35条1項が「会議の目的たる事項及び議案の要領」を示して発すると定め（改正前は「会議の目的たる事項」で、議案の要領は17条1項・31条1項・62条1項などの決議事項に限って旧5項が求めていました）、通知の期間の規約の定めは、改正前の「伸縮」から「伸長」に文言が変わっています。
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所在等不明区分所有者の除外と、財産管理の制度
38条の2：裁判所の裁判で決議の母数から外す
38条の2第1項は、「裁判所は、区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、当該区分所有者…以外の区分所有者…又は管理者の請求により、一般区分所有者による集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができる」と定めています。同条2項は、この裁判で所在等不明区分所有者とされた者は、集会における議決権を有しないとします。
条文上、決議の母数から外れる条件は、区分所有者の所在がわからないという事実だけではなく、裁判所の裁判です。1項の裁判を請求した一般区分所有者は、遅滞なく管理者にその旨を通知します。管理者がないときは、建物内の見やすい場所に掲示します（同条3項）。
所有者不明・管理不全の専有部分と共用部分
- 46条の2：区分所有者を知ることができない、またはその所在を知ることができない専有部分について、利害関係人の請求により、裁判所が所有者不明専有部分管理人による管理を命ずる処分（所有者不明専有部分管理命令）をすることができます。
- 46条の8：区分所有者による専有部分の管理が不適当であることによって、他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれがある場合に、利害関係人の請求により、裁判所が管理不全専有部分管理人による管理を命ずる処分（管理不全専有部分管理命令）をすることができます。
- 46条の13：共用部分の管理が不適当な場合の、管理不全共用部分管理命令です。
管理人の権限・義務・報酬などは、46条の3〜46条の7、46条の9〜46条の12、46条の14が定めています。本記事では、この細部には立ち入りません。
当サイトの権利関係の問題には、38条の2や、所有者不明・管理不全の専有部分管理命令を直接問うものは、現時点ではありません（2026-10-04に問題文と選択肢を検索して確認）。
建替え決議の要件と、更新・売却・取壊しの決議
建替え決議（62条）は出席者基準ではない
62条1項は、区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各5分の4以上の多数で、建替え決議をすることができると定めています。普通決議と違い、「出席した」という限定はありません。改正前の文言は「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数」で、現行は議決権を有しないものを除く点が加わっています。
62条2項は、建物が次のいずれかに当たるとき、1項の「5分の4」を「4分の3」とします。
- ①地震に対する安全性について、法務大臣が定める基準に適合していないとき
- ②火災に対する安全性について、法務大臣が定める基準に適合していないとき
- ③外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして、法務大臣が定める基準に該当するとき
- ④給水、排水その他の配管設備（改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして法務省令で定めるものに限る）の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして、法務大臣が定める基準に該当するとき
- ⑤高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律に規定する建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして、法務大臣が定める基準に適合していないとき
各号の基準は、法務大臣が国土交通大臣と協議して定めます（62条3項）。基準の中身は、法務省の告示で定められています（法務省のページに告示が掲載されています。本記事では、告示の中身は扱いません）。
建替えに伴う賃貸借の終了請求（64条の2）
建替え決議があったときは、一定の区分所有者が、専有部分の賃借人に対し、賃貸借の終了を請求できます。請求があったときは、賃貸借は、その請求があった日から6か月を経過することによって終了し（64条の2第2項）、専有部分の区分所有者は、賃借人に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払います（同条3項）。64条の3は使用貸借、64条の4は配偶者居住権について、同様の規定を置いています。
建物更新・敷地売却・取壊し（64条の5〜64条の8）
| 決議 | 条文 | 要件 |
|---|---|---|
| 建物更新決議 | 64条の5第1項 | 区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各5分の4以上 |
| 建物敷地売却決議 | 64条の6第1項 | 区分所有者（議決権を有しないものを除く）、議決権、敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上（敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合） |
| 建物取壊し敷地売却決議 | 64条の7第1項 | 上と同じ（各5分の4以上） |
| 取壊し決議 | 64条の8第1項 | 区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各5分の4以上 |
法務省の改正の概要も、建物・敷地の一括売却、一棟リノベーション、建物の取壊し等を、建替えと同様に多数決決議（5分の4）で可能とすると説明しています。耐震性不足等の場合は4分の3とされています（法務省の概要の注記）。
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経過措置：施行前に開始した集会と、規約への影響
改正法の附則は、経過措置を次のように定めています（e-Govの区分所有法に掲載された附則・令和7年法律第47号の部分）。
| 場面 | 附則 | 内容 |
|---|---|---|
| 施行前に生じた事項 | 2条1項 | 新区分所有法の規定は、附則に特別の定めがある場合を除き、施行前に生じた事項にも適用する。ただし、旧区分所有法の規定により生じた効力を妨げない |
| 施行前に招集の手続が始まった集会 | 2条2項 | なお従前の例による |
| 規約で定めた事項が新法に抵触する場合 | 2条3項 | 施行日からその効力を失う |
附則8条は、施行後5年を目途に、26条2項の別段の意思表示等に係る規約の設定・変更の状況などを勘案して検討を加えると定めています。
宅建試験での扱い：法令基準日と、条文を読むときの要点
RETIOは、宅建試験の出題の根拠となる法令を、「試験を実施する年度の4月1日現在施行されているもの」と示しています（RETIO 宅建試験の概要）。区分所有法の改正部分の施行日は令和8年4月1日です。この2つから、令和8年度の試験の出題の根拠となる法令には含まれると読めます。令和9年度以降の実施要領や、ある年度の出題の範囲は、RETIOの公式発表で確認してください。
令和8年度の宅建試験の実施日：令和8年10月18日（日）13時から15時まで（2時間）。最終確認日：2026-10-04。出典：RETIO 試験日程。
条文を読むとき、新旧で取り違えやすいのは次の点です。どれが出題されるかの予想ではなく、条文の読み分けの整理です。
- 普通決議は「出席した」区分所有者と議決権の各過半数。建替え決議は出席者ではなく、議決権を有しないものを除く全体の各5分の4以上
- 共用部分の変更・規約の変更・管理組合法人の設立などは、定足数があり、出席した区分所有者と議決権の各4分の3以上。建替えを含む62条は定足数の形ではない
- 所在等不明区分所有者の除外は、事実だけでなく、裁判所の裁判（38条の2）が要る
- 書面または電磁的方法による決議は、区分所有者全員の承諾が要る（45条1項）
当サイトで作成した例題（自作問題で、実在の試験問題の写しではありません）です。
- 例題1：建物の価格の2分の1を超える部分が滅失したときに、滅失した共用部分を復旧する旨の決議は、定足数を満たす集会で、出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上の多数ですることができる。
- 例題2：裁判所が所在等不明区分所有者であるとする裁判をしたときは、その者は集会における議決権を有しない。
- 例題3：建替え決議は、集会に出席した区分所有者及びその議決権の各5分の4以上の多数で決する。
答えは、例題1が正（61条5項。改正前は区分所有者及び議決権の各4分の3以上）、例題2が正（38条の2第2項）、例題3が誤り（62条1項は「出席した」の限定がなく、議決権を有しないものを除く区分所有者及び議決権の各5分の4以上）です。
マンション管理士の試験でも、区分所有法の同じ決議要件が問われます。マンション管理士向けには、区分所有法をわかりやすく（マン管対策）で、決議要件の一覧を整理しています。
まとめ
- 区分所有法の改正は、令和7年法律第47号（令和7年5月30日公布）。区分所有法の部分は令和8年4月1日に施行されている
- 普通決議は出席者基準（39条1項）。共用部分の変更・規約の変更・管理組合法人の設立・使用禁止の請求の決議は、定足数があり、出席した各4分の3以上（17条1項・31条1項・47条1項・58条2項）。一部滅失の復旧決議は各3分の2以上（61条5項）
- 建替え決議（62条1項）は各5分の4以上で、出席者基準ではない。地震に対する安全性などの基準に適合しない等、62条2項各号に当たる建物は、4分の3（62条2項）
- 所在等不明区分所有者の除外は、裁判所の裁判で行う（38条の2）。所有者不明・管理不全の専有部分・共用部分には、管理人による管理の制度がある（46条の2〜46条の14）
- 建替えのほか、建物更新・建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・取壊しの決議が置かれた（64条の5〜64条の8）
- RETIOは出題の根拠となる法令を、試験を実施する年度の4月1日現在施行のものと示している。令和8年度は改正後の条文が含まれると読める
よくある質問
Q所在がわからない区分所有者は、自動的に決議の母数から外れますか？
自動的には外れません。区分所有法38条の2は、区分所有者を知ることができない、またはその所在を知ることができないときに、ほかの区分所有者または管理者の請求により、裁判所が「一般区分所有者による集会の決議をすることができる旨の裁判」をすることができると定めています。この裁判で所在等不明区分所有者とされた者は、集会における議決権を有しません（同条2項）。
Q建替え決議も、出席した人の多数決で決められるようになりましたか？
なっていません。建替え決議（62条1項）は、区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各5分の4以上の多数で行います。「出席した」という限定は付いていません。ただし、地震に対する安全性などの基準に適合していない建物など、同条2項各号のいずれかに当たる建物は、同項で「5分の4」が「4分の3」になります。
Q令和8年度の宅建試験は、改正後の区分所有法で解きますか？
RETIOは、出題の根拠となる法令を、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものと示しています。区分所有法の改正部分は令和8年4月1日に施行されているので、令和8年度試験の出題の根拠となる法令に含まれると読めます。年度ごとの実施要領は、RETIOの公式ページで確認してください。
法令や試験の数字は、改正や年度で変わります。この記事の最終確認日は2026年10月4日です。申込みや合格基準は、必ず試験団体の公式情報で確かめてください。
