令和8年度（2026年度）宅建試験の法令基準日は令和8年4月1日。前年度の基準日以降に施行された宅建業法・区分所有法・不動産登記法・税の改正を、e-Govの改正履歴と所管省庁の資料で施行日つきに整理し、オリジナル例題3問と確認の手順を添えました。
目次
結論：令和8年度（2026年度）の宅建試験の法令基準日は令和8年4月1日です。前年度の基準日（令和7年4月1日）から数えて、宅建業法の本則で変わったのは「禁錮・懲役」が「拘禁刑」になった点だけ（2025年6月1日施行）。ほかに、令和8年4月1日施行で、重要事項説明の追加事項（施行規則16条の2第9号）、区分所有法の決議の分母、不動産登記法の住所変更登記の義務化、令和8年度税制改正があります。
条文は e-Gov 法令検索の2026-10-03時点の現行条文です。この記事は「基準日までに何が変わったか」の一覧と確認先をまとめるもので、試験の出題予想はしません。
| 区分 | 改正の内容 | 施行日 | 条文・出典 |
|---|---|---|---|
| 宅建業法 | 禁錮・懲役を拘禁刑に置き換え | 2025年6月1日 | 5条1項5号・18条1項6号・79条ほか（e-Gov） |
| 宅建業法施行規則 | 重要事項説明に「管理者等がマンション管理業者である場合はその旨」を追加 | 2026年4月1日 | 16条の2第9号（e-Gov・国土交通省） |
| 宅建業法施行令 | 引用する法律名が「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に | 2026年4月1日 | 2条の5・3条1項（e-Gov） |
| 区分所有法 | 集会の議事の分母を出席者ベースに、所在等不明区分所有者の除外ほか | 2026年4月1日 | 38条の2・39条・62条ほか（e-Gov・法務省） |
| 不動産登記法 | 所有権の登記名義人の住所・氏名の変更登記を2年以内に申請する義務 | 2026年4月1日 | 76条の5・164条2項（e-Gov・法務省） |
| 税 | 新築住宅の固定資産税の減額措置と土地の所有権移転登記の登録免許税の軽減措置の延長ほか | 2026年4月1日 | 国土交通省「令和8年度税制改正概要」 |
当サイトの問題360問のうち、権利関係では区分所有法が20問・不動産登記法が10問、宅建業法では重要事項の説明が15問です（2026-10-03集計）。これは当サイトの問題数であり、本試験の出題頻度ではありません。
令和8年度宅建試験の法令基準日と試験日：出題の根拠となる法令は試験を実施する年度の4月1日現在施行されているもの。令和8年度の試験日は令和8年10月18日（日）13時から15時、合格発表は令和8年11月25日（水）。最終確認日：2026-10-03。出典：RETIO 宅建試験の概要・RETIO 令和8年度の日程。
令和8年度の法令基準日と、この記事が拾う改正の範囲
RETIOの宅建試験の概要には「出題の根拠となる法令は、試験を実施する年度の4月1日現在施行されているものです」とあります。令和8年度の試験は2026年4月1日現在の規定が基準で、令和7年度の基準日は2025年4月1日でした。
この記事は、2025年4月2日から2026年4月1日までに施行された改正を、次の手順で拾いました。
- e-Govの法令データで、法令ごとの改正履歴（施行日と改正法名）を取得する
- 宅建業法・同施行規則・同施行令・区分所有法は、2025年4月1日の版と現行の版の本則を条文単位で比べる
- 所管省庁（国土交通省・法務省）の資料で、改正の趣旨と施行日を確かめる
宅建士試験に関係する4区分（権利関係・法令上の制限・宅建業法・税その他）のうち、法令上の制限は、都市計画法・建築基準法などの改正履歴に基準日より後に施行される版があることを確認するにとどめ、この記事では改正の中身を扱いません（後の節）。
宅建業法・施行規則・施行令の改正
禁錮・懲役が拘禁刑に（2025年6月1日施行）
宅建業法の本則を、令和7年度の基準日の版（2025年4月1日）と現行の版で比べると、条文の数字や要件は変わっておらず、刑の名称だけが置き換わっています。
| 条文 | 内容 | 変更 |
|---|---|---|
| 5条1項5号 | 免許の欠格事由（刑の執行を終わってから5年を経過しない者） | 禁錮以上の刑 → 拘禁刑以上の刑 |
| 18条1項6号 | 宅建士の登録の欠格事由（同じ5年） | 禁錮以上の刑 → 拘禁刑以上の刑 |
| 79条 | 不正の手段による免許の取得・無免許営業などの罰則 | 三年以下の懲役 → 三年以下の拘禁刑（罰金の三百万円以下は同じ） |
| 81条 | 誇大広告の禁止（32条）違反などの罰則 | 六月以下の懲役 → 六月以下の拘禁刑（罰金の百万円以下は同じ） |
ほかに、52条・79条の2・80条・80条の2・80条の3も同じ置き換えです。5条1項6号（宅建業法違反などで罰金の刑に処せられた者）のように、罰金の欠格事由は変わっていません。
宅建業法の拘禁刑への置き換え：2025年6月1日施行（令和4年法律第68号）。2026年4月1日施行の版の本則に、これ以降の変更はありません。最終確認日：2026-10-03。出典：e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法。
重要事項説明に追加された事項（2026年4月1日施行）
宅建業法35条1項6号は、区分所有建物の重要事項として、国土交通省令・内閣府令で定める事項の説明を求めています。この事項を定める施行規則16条の2に、第9号が加わりました。
- 新9号：当該一棟の建物及びその敷地の管理者等（マンションの管理の適正化の推進に関する法律2条4号の管理者等）が、管理組合から委託を受けて管理事務を行うマンション管理業者である場合は、その旨
- 旧9号の「建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」は10号に移りました
16条の2の柱書は「建物の貸借の契約以外の契約にあつては次に掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第三号及び第八号に掲げるもの」としています。新9号は、賃貸借では説明事項に含まれません。
信託財産である建物の場合を定める16条の4の6、法50条の2の4により読み替えて適用される場合を定める19条の2の5にも、同じ9号が加わっています。
重要事項説明の追加事項の施行日：令和8年4月1日施行（令和7年内閣府・国土交通省令第2号、令和7年国土交通省令第117号）。最終確認日：2026-10-03。出典：国土交通省 令和7年内閣府・国土交通省令第2号・国土交通省 令和7年国土交通省令第117号・e-Gov 法令検索 宅地建物取引業法施行規則。
法令名の変更（施行令）
重要事項説明で説明する「法令に基づく制限」の一覧（施行令3条1項）と、許可等の処分の一覧（施行令2条の5）は、引用する法律の名前が「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」から「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に改められ、条番号も百六十三条の五十九第一項になりました（令和7年政令第388号・2026年4月1日施行）。
標識・従業者名簿の様式（令和7年4月1日施行）
令和6年国土交通省令第70号により、従業者名簿（別記様式第8号の2）と標識（業者票。別記様式第9号など）の様式が改められ、令和7年4月1日に施行されました。これは令和7年度試験の基準日と同じ日なので、令和8年度で新しく変わった改正ではありません。一方、事務所の標識（別記様式第9号）は、令和7年国土交通省令第117号（令和7年12月1日公布）で再び改められ、様式の改正部分は公布の日から施行されています（令和8年度の基準日より前）。標識と従業者名簿の中身は、標識・帳簿の記事で整理しています。
この論点の問題を解く
権利関係の改正：区分所有法と不動産登記法
区分所有法（令和7年法律第47号・2026年4月1日施行）
区分所有法の改正部分は、令和7年5月30日に公布され、令和8年4月1日に施行されました（法務省）。試験で条文を読むときに差が出やすい点を、新旧の文言で比べます（旧は法務省の新旧対照条文）。
| 条文 | 旧 | 現行（2026年4月1日施行） |
|---|---|---|
| 39条1項（集会の議事） | 区分所有者及び議決権の各過半数で決する | 出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する |
| 38条の2（新設） | なし | 裁判所が、所在等不明区分所有者以外の区分所有者による集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができる。その裁判を受けた者は議決権を有しない |
| 62条1項・2項（建替え決議） | 区分所有者及び議決権の各五分の四以上 | 区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四以上。地震・火災・外壁等の落下・配管設備の劣化・建築物移動等円滑化基準のいずれかの基準に当たる建物では四分の三 |
| 64条の5（新設） | なし | 建物更新決議（各五分の四以上） |
法務省の改正の概要は、修繕等の決議について「集会出席者の多数決による（現行：全区分所有者の多数決）」と説明し、裁判所が認定した所在不明者を決議の母数から除外する制度を創設するとしています（法務省 改正の概要）。
共用部分の変更（17条1項）は、集会に区分所有者の過半数かつ議決権の過半数が出席し、出席した区分所有者及び議決権の各四分の三以上（規約で二分の一を超える範囲で引き下げ可）の多数で決する形です。「全体の4分の3」ではなく「出席者の4分の3」と読む点に注意します。書面や代理人で議決権を行使した者は、出席した数に算入されます（39条2項）。
区分所有法の改正を、決議要件の新旧表・所在等不明区分所有者の除外・管理人による管理の制度・建替え等の決議・経過措置まで条文単位で整理した記事は、区分所有法改正2026の条文｜令和8年4月1日施行の決議要件の新旧表と宅建試験での扱いです。
区分所有法の改正の施行日：令和7年法律第47号。公布は令和7年5月30日、区分所有法の改正部分の施行は令和8年4月1日。最終確認日：2026-10-03。出典：法務省 老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律・e-Gov 法令検索 建物の区分所有等に関する法律。
不動産登記法の住所変更登記の義務化（2026年4月1日施行）
不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名・名称・住所に変更があったときは、その変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の5）。正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料の対象です（164条2項）。
法務省によると、施行日より前に住所等を変更していて変更登記をしていない場合も義務化の対象になり、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があります。また、登記官が過料の通知をするのは、相当の期間を定めて履行を催告したにもかかわらず、正当な理由なく期間内に申請がされないときに限られます。
相続登記の義務化（令和6年4月1日施行）は、令和7年度の基準日より前から施行されています。相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務（76条の2第1項）は、住所変更登記の2年（76条の5）と数字が違うので、並べて覚えると混同を防げます。相続の民法上の論点は、相続を宅建向けに整理した記事で条文ごとに確認できます。過料の上限も、相続登記は10万円以下（164条1項）、住所変更登記は5万円以下（同条2項）と違います。
当サイトの不動産登記法の問題（10問）に、住所変更登記の義務を直接問うものは現時点でありません。
なお、民法もe-Govの改正履歴に、2026年4月1日施行の版（民法等の一部を改正する法律・令和6年法律第33号）があります。この記事は民法の改正の中身を扱いません。民法の条文は、e-Govで版の日付を基準日の2026年4月1日に合わせて読んでください。
住所変更登記の義務化：令和8年4月1日施行。変更日から2年以内に申請・5万円以下の過料。施行前の変更で未登記のものは令和10年3月31日まで。最終確認日：2026-10-03。出典：法務省 住所等変更登記の義務化について・e-Gov 法令検索 不動産登記法。
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税その他：令和8年度税制改正
国土交通省の「令和8年度税制改正概要」（令和7年12月）には、宅建士試験の「税その他」で学ぶ税に関する次の項目があります。以下は概要資料の記載で、地方税法・登録免許税法などの条文の文言は、この記事では扱いません。税目別の要点は、宅建の税・その他で整理しています。
| 項目 | 概要資料の記載 |
|---|---|
| 新築住宅に係る税額の減額措置（固定資産税） | 現行の特例措置を5年間（令和8年4月1日〜令和13年3月31日）延長。対象住宅の床面積要件の下限を原則40平方メートル（現行50平方メートル）に緩和し、一定のハザードエリア内の住宅を対象外とする。税額を2分の1に軽減（戸建て3年間、マンション5年間） |
| 土地の所有権移転登記等に係る特例措置（登録免許税） | 現行の特例措置を3年間（令和8年4月1日〜令和11年3月31日）延長。所有権移転登記の税率は特例1.5%（本則2%）、信託登記は特例0.3%（本則0.4%） |
e-Govの改正履歴には、地方税法に「令和8年法律第2号」、租税特別措置法に「令和8年法律第12号」を改正元とする2026年4月1日施行の版があります。税の特例は適用期間・床面積・所得の要件が細かいので、令和8年度の基準日時点の条文を、学習する前に公式の資料で確かめてください。
令和8年度税制改正の概要：新築住宅の固定資産税の減額措置は令和8年4月1日から令和13年3月31日まで延長、土地の所有権移転登記等の登録免許税の軽減措置は令和8年4月1日から令和11年3月31日まで延長（国土交通省の概要資料の記載）。最終確認日：2026-10-03。出典：国土交通省 令和8年度税制改正概要。
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基準日より後に施行される改正は、令和8年度の出題根拠ではありません
RETIOの文言（4月1日現在施行されているもの）に従うと、2026年4月2日以降に施行された改正は令和8年度試験の出題根拠ではありません。e-Govの改正履歴で、基準日より後の施行日を持つ版の例は次のとおりです。
| 法令 | 改正法 | 施行日 |
|---|---|---|
| 都市計画法・建築基準法 | 令和8年法律第23号（都市再生特別措置法等の一部を改正する法律） | 2026年5月27日（一部は2026年11月26日で未施行） |
| 民法 | 令和8年法律第45号 | 2026年6月24日 |
| 不動産登記法 | 令和8年法律第46号 | 2026年6月24日 |
この表は施行日だけを示すもので、改正の中身はこの記事では扱いません。令和9年度試験の基準日はRETIOが未公表の時点で、書けません。公表された時点でRETIOの試験概要を確認してください。
法令上の制限では、令和8年度の基準日時点の条文と、いまのe-Govの現行条文が一致しない法律があります。条文を読むときは、版の日付を2026年4月1日に合わせて見るのが安全です。
法改正を問う例題（当サイトのオリジナル）
次の3問は、本記事の条文確認をもとに当サイトが作った例題で、過去の試験問題ではありません。
例題1：区分所有法の集会の議事
区分所有法（令和8年4月1日施行後の規定）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア：法律又は規約に別段の定めがない限り、集会の議事は、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する。
- イ：所在等不明区分所有者であるとする裁判を受けた者は、集会において議決権を有する。
- ウ：建替え決議は、どのような建物でも区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で行うことができる。
- エ：書面で議決権を行使した区分所有者の数は、出席した区分所有者の数に算入しない。
答え：ア。イは38条の2第2項により議決権を有しません。ウは62条1項が各5分の4以上で、2項の各号に当たる建物だけ4分の3です。エは39条2項により、書面や代理人で行使した者は出席した数に算入します。
例題2：重要事項説明の追加事項
宅地建物取引業法施行規則16条の2（令和8年4月1日施行後の規定）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア：区分所有建物の売買で、建物及びその敷地の管理者等が管理組合から委託を受けて管理事務を行うマンション管理業者であるときは、その旨を説明事項に含める。
- イ：区分所有建物の賃貸借でも、アの事項は説明事項に含まれる。
- ウ：区分所有建物の売買では、建物及びその敷地の管理の委託を受けている者の氏名と住所は説明事項に含まれない。
- エ：建物の維持修繕の実施状況が記録されているときの内容は、第9号に定められている。
答え：ア。イは、柱書が賃貸借について第3号と第8号だけを挙げているので誤りです。ウは第8号が管理の委託を受けている者の氏名・住所を挙げています。エは現在10号です。
例題3：住所変更登記
不動産登記法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア：所有権の登記名義人は、住所に変更があったときは、その変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければならない。
- イ：正当な理由なく住所変更登記を怠ったときの過料は、10万円以下である。
- ウ：義務化の施行日（令和8年4月1日）より前に住所を変更していた場合は、義務化の対象にならない。
- エ：住所変更登記の申請期間は、相続登記と同じく、変更があった日から3年以内である。
答え：ア。イは164条2項で5万円以下です。ウは、施行前の変更で未登記のものも令和10年3月31日までに変更登記が必要です（民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則5条7項）。エは76条の5が2年、相続登記（76条の2）が3年です。
改正の調べ方（自分で確認する手順）
法改正は、次の順で確かめると、基準日の違いによる誤りを避けられます。
- RETIOの試験概要で、その年度の基準日（4月1日現在施行）を確認する
- e-Gov 法令検索で対象の法令を開き、改正の履歴（施行日と改正法名）を確認する。基準日の版と現行の版が違うときは、基準日の版で読む
- 所管省庁の資料で、改正の趣旨と施行日を確かめる。この記事では、国土交通省（宅建業法施行規則・税制改正の概要）と法務省（区分所有法・不動産登記法）を使いました
- 古い問題集や過去の試験問題は、改正された条文の部分を、基準日の版で読み替える
宅建業法の個別の論点は、宅建業法の攻略記事、35条書面と37条書面の違いは35条書面と37条書面の違い、盛土規制法は盛土規制法の記事にあります。
まとめ
- 令和8年度の法令基準日は令和8年4月1日。前年度の基準日から、宅建業法の本則で変わったのは禁錮・懲役の拘禁刑への置き換えだけ
- 令和8年4月1日施行の主な改正は、重要事項説明の追加事項（16条の2第9号）、区分所有法の決議の分母ほか、住所変更登記の義務化、令和8年度税制改正
- 基準日より後に施行される改正は、令和8年度の出題根拠ではない。令和9年度の基準日は未公表
著作権・正確性の方針：本サイトは一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO）と一切関係ありません。掲載問題は出題範囲を参照した合格ナビ独自の自作問題です。
よくある質問
Q宅建業法の本則（条文本体）は、令和8年度試験に向けて変わりましたか。
e-Govの改正履歴で、令和7年度試験の基準日（2025年4月1日）の版と現行の版（2026年4月1日施行の版）の本則を比べると、変わった条は5条・18条・52条・79条・79条の2・80条・80条の2・80条の3・81条の9か条で、変更は「禁錮」「懲役」が「拘禁刑」に置き換わっただけです（2025年6月1日施行）。条番号や期間・金額の数字は変わっていません（2026-10-03 時点）。重要事項説明の追加事項は、本則ではなく施行規則の改正です。
Q令和8年4月2日以降に施行された改正は、令和8年度の宅建試験に出ますか。
RETIOの試験概要は、出題の根拠となる法令を「試験を実施する年度の4月1日現在施行されているもの」としています。令和8年度は2026年4月1日現在の規定です。e-Govの改正履歴では、都市計画法と建築基準法に令和8年法律第23号による2026年5月27日施行の版があり、これは基準日より後の施行です。基準日より後に施行された改正の中身は、令和8年度の出題根拠ではないと読めます。
Q住所変更登記の義務化は、すでに引っ越していて登記をしていない場合も対象ですか。
対象です。法務省によると、施行日（令和8年4月1日）より前に住所等を変更していて変更登記をしていない場合も義務化の対象となり、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があります（民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第7項）。
Q市販の問題集や過去の試験問題の法改正部分は、どう確認すればよいですか。
RETIOの「宅建試験の問題及び正解番号表」のページには「法改正により、現在の法律と一致しない場合があります」と注記があります。古い問題は、問われている条文をe-Govで開き、令和8年4月1日現在の文言と照らして確認します。この記事の表の「改正」の行にある条文は、その確認の出発点になります。
法令や試験の数字は、改正や年度で変わります。この記事の最終確認日は2026年10月7日です。申込みや合格基準は、必ず試験団体の公式情報で確かめてください。
