宅建はどんな問題が出る？50問の形式・科目別の出題割合・例題

結論：宅建試験の問題は、50問・四肢択一式（4つの選択肢から1つ選ぶ）・試験時間2時間の筆記試験です（不動産適正取引推進機構・RETIO）。令和7年度の問題冊子を当サイトが数えると、出題は権利関係14問（28%）・法令上の制限8問（16%）・税と価格の評定3問（6%）・宅建業法と関係法令20問（40%）・免除科目5問（10%）。問い方は「4つの記述から1つ選ぶ」が37問、「正しいものはいくつあるか」（個数問題）が11問、「ア〜エの組合せ」が2問でした。区分ごとの問数は、令和5・6・7年度の3年とも同じでした（機構の問題冊子を当サイトが数えた結果）。

合格ナビの宅建の論点別問題は360問（宅建業法140問・権利関係100問・法令上の制限60問・税その他60問）です。そのすべてが「ア〜エの4つの記述から1つ選ぶ」形式で、問い方の内訳は、正しい・適切なものを選ぶ問が309問、誤っている・違反する・認められないなど否定の形で選ぶ問が47問、その他の問い方が4問です（2026-10-02 集計）。これは当サイトの問題の内訳で、本試験の出題比率ではありません。本試験の数字は、下の「令和7年度の問題冊子」を数えた表を見てください。

宅建の問題の形式（一覧表）

宅建 令和8年度の試験日時：令和8年10月18日（日）13時〜15時（2時間）。登録講習修了者は13時10分〜15時（1時間50分）。合格発表は令和8年11月25日（水）。最終確認日：2026-10-02。出典：RETIO 令和8年度 宅建試験のスケジュール。

50問の内訳：令和7年度の問題冊子を数える

RETIOの試験概要は、試験の内容を「土地・建物の形質」「権利及び権利の変動」「法令上の制限」「税」「需給に関する法令及び実務」「価格の評定」「宅建業法及び関係法令」の7項目で示していますが、科目ごとの問数は載せていません。そこで、機構が公表している令和7年度の問題冊子を、各問の冒頭の法令名・テーマで分けて数えました（分け方は合格ナビです。問題文は載せていません）。

宅建 令和7年度の区分別の問数：権利関係14・法令上の制限8・税と価格の評定3・宅建業法と関係法令20・免除科目5（計50問）。最終確認日：2026-10-02。出典：RETIO 令和7年度 問題冊子（区分けと集計は合格ナビ）。

令和5〜7年度の3年間は区分ごとの問数が同じでした（次の節）。ただし、年度によって問数は変わることがあるので、受験する年度の数字は、その年度の問題冊子で確かめてください。区分ごとの出題割合は、次の節「出題割合（分野別）」で表にしています。

点数配分：「50問中33点」の形で公表される

RETIOの結果の公表資料は、合格基準点を「50問中33点」（令和7年度・一般受験者）のように問数と同じ数字で示します。登録講習修了者は「45問中28点」です。問ごと・科目ごとの配点や、科目別の基準点の記載は、試験概要と結果の資料にはありません。判定は合計点だけで行われるので、権利関係が苦手でも、ほかの区分で点を取れば合格基準に届きます。年度ごとの基準点の推移は宅建の難易度・合格率にまとめています。

宅建 令和7年度の合格基準点：50問中33点（登録講習修了者は45問中28点）。最終確認日：2026-10-02。出典：RETIO 試験実施概況（令和7年度以前10年間）。

出題割合（分野別）：令和5〜7年度は3年とも同じ配分

機構が公表している令和5年度（問題冊子）・令和6年度（問題冊子）・令和7年度の問題冊子を、問番号の範囲と各問の冒頭の法令名で区分に分けて数えました。結果は、3年とも次の表のとおりです。

割合は、問数を50（または45）で割った当サイトの計算です。機構は、試験の内容を7項目で示すだけで、区分ごとの問数も配点も公表していません。令和3・4年度の冊子は画像形式で、同じ方法では数えられていないので、この表は3年分です。

宅建業法と関係法令が、50問の4割を占めます。登録講習修了者が解答する45問で見ると、約44%です。権利関係は28%ですが、ひとつの区分としては宅建業法の次に大きく、民法を中心に、借地借家法・区分所有法・不動産登記法が出ます。

宅建 令和5〜7年度の区分別の問数：権利関係14・法令上の制限8・税と価格の評定3・宅建業法と関係法令20・免除科目5（計50問・3年とも同じ）。最終確認日：2026-10-04。出典：RETIO 問題冊子（令和5年度・令和6年度・令和7年度。区分けと割合の計算は合格ナビ）。

当サイトの360問との比較

当サイトの宅建の問題360問を、同じ区分で並べました。

区分ごとの問題数の比は、本試験の問数の比に近くなっています（当サイトの問題数は2026-10-04時点）。ただし、当サイトの問題は、論点ごとに自作した問題です。本試験の出題数ではありません。区分の中身（どの法令に何問か）は、次の節で権利関係を例に見ます。

権利関係で令和5〜7年度に出たテーマ

「権利関係で出る論点」を知りたいときに、3年分の14問の主題を並べると、年ごとに入れ替わる論点と、3年とも出ている論点が分かれて見えます。次の表は、各問の冒頭の文を読んで当サイトが付けたテーマです（問題文は載せていません）。

3年の表から、確かめられることは次のとおりです。

民法の問は、3年とも問1〜問10の10問で、借地借家法が問11・問12の2問、区分所有法が1問、不動産登記法が1問です。「毎年出る」と言えるのは、過去の問題で確かめた範囲に限られます。3年続けて出た論点も、来年度に出ると決まっているわけではありません。毎年の試験は、その年度の4月1日時点の法令で出題されます。

契約不適合は、売買の問10（令和6年度・7年度）と、請負の問3（令和5年度）で、各年に1問出ています。令和6年度は、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除のうち、当事者の責めに帰すことができない場合に買主が行使できない権利を選ぶ形で、令和7年度は、民法に加えて宅建業法の規定を使う形でした。当サイトの権利関係100問のうち、契約不適合の語が出る問は1問（権利関係 問32）で、区分所有法（20問）や借地借家法（20問）に比べると少ないので、売買の条文は、民法の条文を直接読んで補うと確実です。

当サイトの権利関係100問の内訳は、民法50問（総則14・物権16・債権20）、借地借家法20問、区分所有法20問、不動産登記法10問です。令和5〜7年度の14問の内訳は、民法10問（71.4%）・借地借家法2問（14.3%）・区分所有法1問（7.1%）・不動産登記法1問（7.1%）で、当サイトでは区分所有法の問題数の割合が、本試験より大きくなっています。

この論点の問題を解く

• 契約不適合責任（権利関係 問32）解く ›
• 賃貸借の修繕義務と費用償還（権利関係 問46）解く ›
• 共有・共有物分割（権利関係 問8）解く ›
• 不動産登記の効力・対抗力（権利関係 問91）解く ›

問題の形式は3種類：正しいものを選ぶ・個数問題・組合せ

令和7年度の50問を、設問の問い方と選択肢の形で分けると次のとおりです（当サイトの集計）。

合計は 21＋14＋2＋11＋2＝50問です。冊子の選択肢には1〜4の番号が付き、個数問題と組合せ問題では、問題文の中の記述にア〜エの記号が付きます。

個数問題の過半が宅建業法に集まっているのが、令和7年度の特徴です。宅建業法の20問のうち10問が個数問題で、権利関係は14問のうち1問でした。この形式は、一つの記述の正誤が決まらないと答えが決まりません。4つの記述のうち「明らかに誤り」の一つを見つけて選択肢を絞る、という解き方が使いにくいので、ア〜エのすべてについて、条文のどの規定にあたるかを思い出して正誤を決める力が要ります。

当サイトの360問は個数問題・組合せ問題を含みません。これらの形式は、答えを見る前にア〜エを一つずつ判定してから正解と照らす使い方で練習できます。

権利関係（問1〜14）：民法を中心に、事例で問われる

令和7年度の権利関係14問は、正しいものを選ぶ7問・誤っているものを選ぶ5問・個数問題1問・組合せ問題1問でした。法令は民法が10問で、借地借家法・区分所有法・不動産登記法が合わせて4問です。

問題文には「所有者Aが…Bに売却し、その後にBがCに売却した場合」のように、A・B・Cなどの当事者を置いた事例が出てきます。誰が誰に何を主張できるかを、条文の要件にあてはめて判断する問い方です。区分所有法は、改正部分が令和8年4月1日から施行されました（法務省 区分所有法等の一部を改正する法律について）。出題の根拠は年度の4月1日現在の法令なので、令和8年度試験は改正後の条文で出題されます。民法の論点は宅建 権利関係の攻略で整理しています。

この区分の問題を解く

• 制限行為能力者との売買契約（権利関係 問1）解く ›
• 意思表示の錯誤（権利関係 問2）解く ›
• 借地権の存続期間（権利関係 問51）解く ›
• 借地権の対抗要件（権利関係 問52）解く ›
• 専有部分と共用部分（権利関係 問71）解く ›
• 管理組合と管理者（権利関係 問72）解く ›

宅建業法（問26〜45）：個数問題が集中する区分

令和7年度の宅建業法と関係法令の20問は、個数問題10問・組合せ問題1問・正しいものを選ぶ7問・違反するもの／しないものを選ぶ2問でした。報酬、重要事項の説明（35条）、37条書面、免許、営業保証金、自ら売主となる場合の制限（8種制限）などの宅建業法の規定が中心で、犯罪収益移転防止法と住宅瑕疵担保履行法の問も、この20問に含まれます。

宅建業者の行為を一つずつ示し、宅建業法に違反するかを問う形が多く、「誰が・いつ・何をしなければならないか」を条文のとおりに答えます。35条と37条の書面は混同しやすいので、35条書面と37条書面の違いの比較表で確認できます。8種制限は宅建 8種制限にまとめています。

この区分の問題を解く

• 重要事項説明のタイミングと方法（宅建業法 問52）解く ›
• 35条書面の記載事項（宅建業法 問53）解く ›
• 37条書面の交付先（宅建業法 問66）解く ›
• 37条書面の交付時期（宅建業法 問67）解く ›
• 8種制限の適用範囲（宅建業法 問81）解く ›
• クーリング・オフ（宅建業法 問82）解く ›

法令上の制限（問15〜22）：法律ごとに1〜2問

令和7年度の法令上の制限8問は、誤っているものを選ぶ5問と正しいものを選ぶ3問で、個数問題と組合せ問題はありませんでした。都市計画法と建築基準法が2問ずつ、宅地造成及び特定盛土等規制法・土地区画整理法・農地法・国土利用計画法が1問ずつです。

一つの法律から出る問数は少ないので、法律ごとに「どの行為に許可や届出が要るのか」の大枠を押さえる学習になります。全体像は宅建 法令上の制限にまとめています。

この区分の問題を解く

• 開発許可が不要となる開発行為（法令上の制限 問4）解く ›
• 開発許可の手続と基準（法令上の制限 問5）解く ›
• 建蔽率（法令上の制限 問14）解く ›
• 容積率（法令上の制限 問15）解く ›
• 農地法・市街化区域の特例（法令上の制限 問35）解く ›
• 農地法の違反に対する措置（法令上の制限 問36）解く ›

税・価格・免除科目（問23〜25・問46〜50）

令和7年度は、問23〜25で登録免許税・固定資産税・不動産鑑定評価基準が1問ずつ出ました。問46〜50の5問（住宅金融支援機構・景品表示法・統計・土地・建物）は、登録講習を修了して受験する人（5問免除）は解答しない問です。RETIOの試験概要は、登録講習修了者が免除されるのは、試験の内容の「土地・建物の形質」と「需給に関する法令及び実務」にあたる部分と説明しています。免除の条件は宅建の5問免除で解説しています。

当サイトの「税その他」は、税・価格の評定に、この免除対象の統計・景品表示法などを加えた区分です（60問）。

この区分の問題を解く

• 地価公示法（税その他 問45）解く ›
• 地価公示法の効力（税その他 問46）解く ›
• 不動産取引価格情報（税その他 問57）解く ›

問題用紙（問題冊子）の中身

令和7年度の問題冊子の表紙にある注意事項を、当サイトの言葉でまとめると次のとおりです（出典：令和7年度 問題冊子）。

• 全50問が27ページに収められている
• 登録講習修了者として申し込んだ人は、最後の問46〜問50（26〜27ページ）に答えない
• 正解はどの問も1つ。2つ以上マークした解答や読み取れない解答は不正解になる
• 法令の問題は、その年度の4月1日時点で施行されている規定にもとづく（令和7年度なら令和7年4月1日）

問題の並びは、権利関係（問1〜14）、法令上の制限（問15〜22）、税・価格（問23〜25）、宅建業法と関係法令（問26〜45）、免除科目（問46〜50）の順でした。この並びは令和7年度の冊子のもので、年度が変わると変わる可能性があります。試験時間2時間を50問で割ると、1問あたり平均2分24秒です。

問題冊子と正解番号は、機構が公式サイトで公表しています（RETIO 宅建試験の問題及び正解番号表）。本試験の問題の文言は、このページには載せていません。次の例題は、形式を見てもらうために当サイトが作ったものです。

例題で形式を確かめる（当サイトの自作・3問）

以下の3問は本試験の問題ではなく、条文をもとに当サイトが作った例題です。令和8年度試験の法令基準日（2026年4月1日）時点の条文で答えています。

例題1：個数問題（宅建業法）

宅地建物取引業者が行う重要事項の説明と37条の書面に関する次のア〜ウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

• ア　宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
• イ　宅地建物取引業者は、37条の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。
• ウ　宅地建物取引業者は、37条の規定により交付すべき書面の内容を、宅地建物取引士をして説明させなければならない。

選択肢：1 一つ　2 二つ　3 三つ　4 なし

答え：2（二つ）

• ア：正しい。説明をするときの宅建士証の提示は、宅建業法35条4項が定めています。
• イ：正しい。37条の書面を作成したときの宅建士による記名は、37条3項が定めています。
• ウ：誤り。説明を求めているのは35条の重要事項で、37条には書面の内容を説明させる定めがありません（37条の条文に「説明」の語は出てきません）。
• 正しいのはアとイの二つです。

例題2：4つの選択肢から1つ選ぶ（権利関係・数値）

Aが死亡し、相続人は配偶者Bと、Aの子C・Dの3人である。他に相続人はおらず、遺言はないものとする。民法の規定によれば、Cの法定相続分はどれか。

選択肢：1 2分の1　2 3分の1　3 4分の1　4 6分の1

答え：3（4分の1）

• 民法900条1号は、子と配偶者が相続人であるとき、子の相続分と配偶者の相続分は各2分の1と定めています。
• 子が数人いるときは、同条4号により各自の相続分は等しくなるので、CとDは、子の分（2分の1）を半分ずつ、つまり4分の1ずつです。
• 検算：B（2分の1）＋C（4分の1）＋D（4分の1）＝1。逆算：Cを3分の1とすると、B＋C＋D＝2分の1＋3分の1＋3分の1＝6分の7で、1を超えるので成り立ちません。

例題3：組合せ問題（法令上の制限・農地法）

農地法に関する次のア〜ウの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。

• ア　市街化区域外にある農地を、所有者が自ら駐車場にするために転用する場合は、都道府県知事等の許可を受けなければならない。
• イ　農地を農地のまま売買する場合は、当事者は都道府県知事の許可を受けなければならない。
• ウ　市街化区域内にある農地を、転用する目的で売買する場合は、政令で定めるところにより、あらかじめ農業委員会に届け出れば、5条の許可は要らない。

選択肢：1 ア、イ　2 イ、ウ　3 ア、ウ　4 ア、イ、ウ

答え：3（ア、ウ）

• ア：正しい。農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事等の許可が必要です（農地法4条1項。市街化区域内の届出などの例外には、この場面は当たりません）。
• イ：誤り。農地のままの権利移動（売買など）の許可権者は農業委員会です（3条1項）。都道府県知事等の許可は、4条・5条の転用の場面です。
• ウ：正しい。市街化区域内の農地を転用目的で取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可が要りません（5条1項6号）。
• 正しいのはアとウです。

条文の出典は e-Gov 法令検索です（宅地建物取引業法・民法・農地法。2026-10-02 時点の現行条文）。

本試験の形式に慣れるために：学習の使い方

形式が分かったら、問題を解く順番を決めておくと迷いません。

• 宅建業法（20問）は、個数問題が多い区分です。ア〜エの記述を一つずつ判定する練習を、当サイトの宅建業法の問題で重ねます
• 権利関係（14問）は、登場人物の関係を図に書き、条文の要件にあてはめます
• 法令上の制限（8問）と税・価格（3問）は、法律ごとに数が少ないので、許可・届出の要否と主な数値を押さえます（数値は宅建 暗記一覧に条文つきの表があります）
• 免除科目の5問は、登録講習を修了していない人だけが解答します

試験の日程・受験資格・登録の流れは宅建士になるには（流れと費用）、合格基準点と合格率の推移は宅建の難易度・合格率で確認できます。

区分ごとの問題は、権利関係・法令上の制限・税その他の各ページから解けます。

まとめ

• 宅建の問題は50問・四肢択一式・2時間。登録講習修了者は45問・1時間50分（RETIO）
• 令和7年度の問題冊子の内訳は、権利関係14・法令上の制限8・税と価格3・宅建業法と関係法令20・免除科目5問（当サイトの集計）
• 問い方は、4つの記述から1つ選ぶ37問・個数問題11問・組合せ2問。個数問題の10問が宅建業法でした
• 点数は「50問中33点」の形で公表され、合計点だけで判定される（令和7年度の一般受験者）
• 例題は形式を見るための当サイトの自作です。本試験の問題は機構の公表資料で確認します